马来西亚股票分析报告

凯德马来西亚信托（CapitaLand Malaysia Trust，简称CLMT）近日宣布，已签署一份远期收购协议，将以2.208亿令吉（约合4720万美元）收购位于柔佛依斯干达公主城i-TechValley工业园区的五处高规格工业设施。此次收购将通过银行借款全额融资，其中10%将预付，余额在项目完工后支付。

策略性扩张与财务展望

此次战略性扩张旨在增强CLMT在中期内的工业资产敞口并实现收入多元化。随着这些新资产在2027年上半年至2028年下半年分阶段完工并实现全面租赁，其工业和物流资产在总净可租赁面积（NLA）中的比重将从目前的18%提升至26%（约530万平方英尺）。从资产管理规模（AUM）来看，工业与物流板块的贡献预计将从目前的7.9%增至约11.5%，契合管理层到2028年将该板块AUM提升至约20%的目标。

财务方面，尽管预计公司负债率将从9月底的39.8%上升至约42.2%，但仍将维持在监管限制内。投行TA Securities分析师预计，在理想情况下（即90%的出租率和全面入住率），这项收购有望为CLMT的2027财年盈利带来约3%的增长，尽管目前的盈利预测将维持不变，直至交易完成。

挑战与风险并存

投行也指出，本次收购的成本相对较高，约每平方英尺421令吉，高于CLMT此前在柔佛州完成的几项工业收购项目（如Nusajaya Tech Park的364令吉/平方英尺和士乃机场城工业园的392令吉/平方英尺），这反映了土地价格上涨、建筑成本增加以及资产毗邻大士关卡等因素。鉴于新设施目前没有预租租户，CLMT将承担全部租赁风险。

此外，资产预计在2027-2028年分阶段完工，较长的建设周期可能与未来工业供应增加的市场环境重叠，因此，成功的租赁执行能力和有效的租户组合策略将是实现预期回报的关键。尽管资产具备机构级规格、可随时入住，且位于总体规划的工业园区内，有助于提升租赁竞争力，但执行层面的挑战不容忽视。

投行评级与目标价

尽管面临上述挑战，TA Securities重申对凯德马来西亚信托的“买入”评级，并维持每单位0.80令吉的目标价。该目标价基于6.75%的目标收益率和3%的ESG溢价，较最后交易价0.62令吉有29.0%的潜在上涨空间，反映了分析师对其长期增长潜力和战略执行的信心。