KLCC: KLCCP Stapled: 成本效益驱动业绩符合预期，前景稳定但增长空间受限

吉隆坡——RHB银行最新研究报告指出，KLCCP Stapled（KLCCSS MK）在2025年首九个月（9M25）录得符合市场预期的业绩表现。公司核心盈利受惠于稳健的办公楼与零售业务，并通过有效的成本控制保持了稳定的息税前利润率。然而，由于其固定租金结构及高比例的固定利率债务，其未来增长潜力受限，RHB维持“中性”评级，目标价定为RM8.52。

业绩回顾

报告显示，KLCCP Stapled在9M25期间的核心盈利达到6.111亿令吉，同比增长4.3%，符合RHB及市场共识的全年预测的72%。第三季度股息（DPS）派发9.5仙，同比增长3.3%，使得年初至今的股息总额达到27.9仙，同比增长1.8%。

按年比较，9M25总收入略微下降0.4%至12.469亿令吉，主要由于酒店业务在2025年上半年进行宴会厅翻修导致收入减少8.5%所致。办公楼部门收入保持在4.389亿令吉的稳定水平，得益于100%的出租率和长期租约。零售部门收入因租户调整略微下降0.2%。

按季来看，集团收入增长4.7%，主要受酒店业务强劲反弹18.2%和管理服务收入增长7.4%的推动。核心税前利润（PBT）按季增长4.7%，核心净利润按季增长4.3%，至2.091亿令吉，得益于酒店盈利正常化。公司的息税前利润率保持在约64%的稳定水平。截至2025年9月，KLCCSS 100%的融资均采用固定利率（2024年12月为91%），有效确保了稳定的利息支出。杠杆率维持在32%的可控水平。

前景展望与挑战

RHB预计，KLCCSS的盈利将保持稳定，主要得益于其稳健的办公楼和零售业务。然而，增长空间依然有限。办公楼组合已实现全面出租并签订长期租约（加权平均租约剩余期限WALE为10.4年），这虽然提供了稳定的收入可见性，但也限制了其进一步增长。零售业绩将受益于强大的租户组合和基础租金结构，管理层预计年租金调整将保持在较低个位数。

酒店业务预计将继续复苏，受益于会议、奖励、大会和展览（MICE）活动以及2026年“马来西亚旅游年”的推动。管理层重申，除非有稳定收入支持，否则近期没有资产注入计划，反映出其严谨的资本部署策略。尽管基本面稳固并提供稳定收益，但近期缺乏显著的催化剂。

投行评级与风险

RHB在业绩发布后维持了盈利预测，并基于股息折现模型（DDM）推导出的RM8.52目标价（包含4%的ESG溢价）。这一目标价意味着与当前股价相比有约4.3%的下行空间。RHB认为，该公司的收益率价差介于零售房地产投资信托（REITs）和办公房地产投资信托（REITs）之间，反映其多元化的业务敞口。主要风险在于低于预期的租金调整。RHB继续维持KLCCP Stapled的“中性”评级。