SUNREIT: SUNWAY REIT: 业绩稳健增长，收益率承压下评级维持“持有”

AmInvestment Bank近日发布研究报告，维持对Sunway REIT（SREIT MK EQUITY, SUNW.KL）的“持有”评级，目标价设定为RM2.32。该投行指出，尽管公司在2025财年首九个月（9M25）录得强劲的业绩增长，但当前收益率压缩态势限制了其股价的进一步上涨空间。

业绩回顾

根据报告，Sunway REIT在9M25表现出色，可分配收入同比大增35.9%至RM338.7百万，同期总收入和净物业收入（NPI）均增长22%。这一强劲增长主要得益于成功收购新的购物中心资产，以及现有零售物业的卓越表现。此外，公司酒店业务在第三季度（3Q25）也实现了显著反弹，入住率和平均房租均有所改善。

报告还指出，尽管借款增加导致净利息支出上升，但平均借款成本的下降部分抵消了这一影响，使得成本控制表现良好。展望未来，公司的资产负债率预计将在2025年10月偿还RM500百万中期票据（MTN）后，进一步降至38%以下，财务状况将更为稳健。

前景展望与挑战

AmInvestment Bank认为，Sunway REIT未来的股息增长将主要依赖于收购更多高收益资产。目前，零售租金续租率保持在10%以上的健康水平，而办公和工业物业的收入预计在4Q25将有所改善，这得益于Sunway Tower和Sunway Putra Tower的入住率提升，以及Sunway REIT工业物业（八打灵再也1号）超过70%的入住率。

然而，挑战依然存在。报告强调，由于近期股价上涨，2026财年（FY26F）的收益率已压缩至5.5%，与10年期马来西亚政府证券（MGS）3.5%的收益率利差仅为200个基点，低于2023年1月以来的长期平均水平300个基点。这种收益率压缩限制了股价的上涨空间，预计潜在上行空间低于15%。

此外，酒店业务管理层对未来持谨慎乐观态度，主要原因是新供应增加导致市场竞争加剧。主要风险因素包括：美国大选后利率高企可能导致高于预期的10年期MGS收益率，从而降低REIT的吸引力；以及经济增长放缓和补贴合理化可能对消费支出和商场租金续租率及入住率产生不利影响。

投行评级与估值

AmInvestment Bank基于股息折现模型（DDM）对Sunway REIT进行估值，加权平均资本成本（WACC）为7.5%。鉴于有限的股价上涨空间，投行认为维持“持有”评级是适当的。