SENTRAL: Sentral REIT: 业绩符合预期，资产优化助推长期增长，目标价微调仍维持‘买入’

大马房地产投资信托Sentral REIT (SENTRAL MK) 近期公布的2025年首九个月（9M25）业绩表现符合市场预期。尽管面临运营挑战，但其通过成本控制和战略性资产优化措施，为未来增长奠定了基础。投行RHB维持了对Sentral REIT的“买入”评级，并将目标价小幅调整至MYR0.92，相较于最新交易价MYR0.78仍有17.9%的潜在上涨空间。

业绩回顾

Sentral REIT在9M25录得核心净利MYR59.4百万令吉，同比下降2.4%，但该数字符合RHB和市场共识的全年预测的72%至73%。期内，公司未宣布派发第三季度股息，符合其半年派息政策。总租赁入住率略有改善，从第二季度的85%和2024年第三季度的84%上升至86%。

然而，由于主要租户退出导致Menara Shell的入住率下降，以及第三季度一次性维修费用导致运营开支增加，9M25的总收入同比下滑1.3%至MYR141.9百万令吉。这导致净产业收入（NPI）同比下降2.3%至MYR108.3百万令吉。值得注意的是，得益于先前实施的利率互换策略，利息支出同比下降2.1%。公司净利润率保持相对稳定在41.9%（而9M24为42.4%）。

前景展望

展望未来，RHB预计Sentral REIT在2025年第四季度的表现将略有改善。这主要得益于稳定的入住率以及Menara Shell两名新租户贡献的完整季度收入。管理层在现有租约续签方面已取得进展，2025年第三季度待续约总租赁面积仅为14%（第二季度为21%）。鉴于其租户组合（包括长期跨国公司）以及管理层维持中低个位数租金调升的策略，分析师对其续租成果持谨慎乐观态度。

公司战略性资产优化措施将是未来增长的关键驱动力。预计于2025年第四季度完成对长期空置的Wisma Sentral Inai的MYR135百万令吉出售，不仅将把投资组合的整体入住率提升至约94%，还将释放资本用于偿还借款或资助具有收益增值潜力的资产收购，例如同样预计在第四季度完成收购的满租Arcoris Plaza。管理层还计划通过逐步增加非办公资产（目前占比低于10%）的敞口来降低集中风险。RHB将2026财年视为Sentral REIT的拐点。

投行指出，鉴于对马来西亚政府债券（MGS）收益率假设的更新以及Menara Shell当前年度入住率增长放缓，将2025-2026财年盈利预测分别下调约3%和7%，并将目标价从MYR0.97下调至MYR0.92。尽管如此，该新目标价仍隐含了2026财年8%的收益率，以及相对于10年期MGS约450个基点的息差。

主要风险

Sentral REIT面临的主要风险包括租约未能续签以及租金调升幅度低于预期。