AXREIT: Axis REIT: 成本效益驱动业绩超预期，RHB维持“买入”评级

AXIS REIT 2025年第三季度业绩符合市场预期，主要得益于2024财年的成功收购。该房地产投资信托基金（REIT）在工业地产领域的强劲执行力及清晰的收购管线使其具有防御性。

业绩回顾

截至2025年前九个月，AXIS REIT核心净利润达到1.542亿马来西亚林吉特，同比增长28.1%，分别占RHB和市场普遍预期的75%和74%。2025年第三季度每单位派息（DPU）为2.65仙，使前九个月DPU达到7.8仙，同比增长13%。得益于87.1%的强劲净物业收入（NPI）利润率，净利润率稳定保持在56.5%。

2024财年价值7.19亿马来西亚林吉特的收购推动了2025年前九个月的收入同比增长18%。AXIS REIT的入住率稳定在97%，与2025年第二季度持平。对于2025年到期的383万平方英尺租赁面积（占总可租赁面积的约25%），AXIS REIT已成功续租70.2%，并重新租赁了12.2%，这表明其强大的租户保留能力和市场需求。

前景展望

展望2025年第四季度，AXIS REIT的盈利预计将保持稳定，年底前没有新的收购完成。未来盈利增长将高度依赖于位于雪兰莪州（预计2026年第四季度完成）和巴生港苏丹苏莱曼工业区（预计2026年第一季度完成）两项新收购资产的租赁进展，这两项资产目前均处于空置状态。管理层预计这些新资产将分阶段实现入住，其全面影响可能要到2026年下半年才能显现。

在融资方面，AXIS REIT管理人通过发行10年期、利率为4%的3亿马来西亚林吉特伊斯兰债券，获得了低成本、长期限债务，同时拥有8.9亿马来西亚林吉特的融资空间，这为未来的收购机会奠定了良好基础。

评级与预测

RHB维持对AXIS REIT 2025-2027财年的盈利预测及基于DDM模型的目标价2.23马来西亚林吉特（包含2%的ESG溢价）。该目标价意味着2026财年预期股息收益率为4.6%，RHB认为这在REIT工业资产稳定前景下是合理的，较马来西亚10年期政府债券收益率高出120个基点。主要下行风险包括新资产的租户入住率缓慢。