IGBREIT: IGB REIT: 运营稳健支撑“持有”评级，南城谷中城收购赋能未来

AmInvestment Bank发布研究报告，维持对IGB REIT (IGBREIT MK EQUITY, IGRE.KL)的“持有”评级，目标价保持在RM2.81不变。该行指出，自Mid Valley Southkey Mall收购消息公布以来，IGB REIT股价已累计上涨15.8%，市场已大致消化了此次资产注入带来的潜在收益提升，导致其估值上涨空间有限。当前估值下，2026财年预期派息收益率已从6.0%压缩至5.1%，较10年期马来西亚政府证券（MGS）的利差收窄。

业绩回顾

在2025财年前九个月（9MFY25），IGB REIT的可分配收入同比增长9.8%，达到RM311百万令吉，符合AmInvestment Bank全年预测的68.1%以及市场共识预期的76.8%，整体表现基本符合预期。此次业绩增长主要得益于总收入6.2%的同比增长，同时物业运营费用同比小幅下降0.9%，使得净物业收入（NPI）同比增长8.6%至RM377.9百万令吉。

然而，2025财年第三季度（3QFY25）的可分配收入环比略微下降2%至RM102.6百万令吉。这一下降主要归因于分配调整，即管理费在当季以现金全额支付，而前一季度则部分通过单位支付。Mid Valley Megamall (MVM)和The Gardens Mall (TGM)的入住率依然强劲，分别为99.8%和98.6%。不过，TGM在3QFY25的入住率从前一季度的99.9%小幅下降至98.6%，主要受持续进行的翻新工程影响，预计未来将恢复。管理层预计2025财年的租金重估增幅将保持在较低的个位数。

前景展望与主要风险

展望未来，IGB REIT预计2025财年第四季度（4QFY25）的可分配收入将有所改善。Mid Valley Southkey Mall的收购协议已成为无条件，交易预计在2025年11月底完成。该商场将从4QFY25开始贡献为期一个月的租金收入，并在2026财年第一季度开始贡献全季度租金，为业绩提供新的增长动力。截至2025财年第三季度末，IGB REIT的负债率保持在健康的23%，预计为Mid Valley Southkey Mall收购融资后将升至28.4%。

尽管前景乐观，AmInvestment Bank也提示了若干风险。主要的风险包括：美国利率持续高企可能导致10年期马来西亚政府证券（MGS）收益率上升，进而收窄派息收益率利差，并可能抑制投资者对REIT的兴趣。此外，经济增长放缓和政府补贴削减可能导致消费者支出疲软，从而对各商场的租金重估和入住率产生负面影响。