Sunway REIT
(5176 | SREIT MK) 主板 | 产托
Sunway REIT 2QFY25业绩回顾：零售部门提振盈利
回报率统计
| 截至2025年8月12日股价 (RM) | 2.15 |
| 预期股价回报率 (%) | -2.3 |
| 预期股息收益率 (%) | +4.7 |
| 预期总回报率 (%) | +2.4 |
股价图表
（图表内容已省略）
股价表现 (%)
| 期限 | 绝对 | 相对 |
|---|---|---|
| 1个月 | 0.0 | -2.0 |
| 3个月 | 2.4 | 10.5 |
| 12个月 | 31.9 | 35.2 |
主要统计数据
| FBM KLCI | 1,567.90 |
| 发行股数 (百万) | 3,424 |
| 预计自由流通股 (%) | 50.15 |
| 市值 (百万令吉) | 7,363 |
| 52周股价范围 | RM1.59 – RM2.32 |
| 3个月日均成交量 (百万) | 4.14 |
| 3个月日均成交额 (百万令吉) | 8.84 |
| 主要股东 (%) | |
| Sunway Berhad | 40.89 |
| EPF | 15.64 |
| Kumpulan Wang Persaraan | 5.96 |
投资统计
| 财政年截至12月 | 2025E | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|
| 营业额 | 803 | 823 | 843 |
| 净租金收入 | 615 | 629 | 643 |
| 净投资收入 | 621 | 635 | 648 |
| 核心净收入 | 383 | 402 | 428 |
| 核心每股收益 (sen) | 11.18 | 11.73 | 12.48 |
| 净每单位分配 (sen) | 10.17 | 10.44 | 10.89 |
| 股息收益率 | 4.7% | 4.9% | 5.0% |
2QFY25 业绩回顾
1HFY25业绩符合预期。 Sunway REIT 1HFY25核心净收入为RM2.067亿，符合预期，分别占我们和市场全年预测的54%和52%。宣布1HFY25每单位派息5.68仙。
高基数效应导致季度盈利下降。 按季度计算，2QFY25核心净收入微降至RM1.024亿（环比-1.9%），与营业额下降（环比-3.4%）一致。盈利小幅下滑主要是由于零售部门的贡献减少，但酒店部门贡献略有增加，起到了缓冲作用。零售部门的净产业收入（NPI）环比下降2.3%，主要是由于双威金字塔购物中心的收入减少，因零售业务在1QFY25的高基数后恢复正常。值得注意的是，零售业在1QFY25受到节庆季节的提振。与此同时，酒店部门的NPI出现复苏（环比+4.1%），因其在1QFY25的斋戒月期间业绩较为疲软。
零售部门提振盈利。 按年计算，2QFY25盈利跃升至RM1.024亿（同比+29.7%）。这使得1HFY25的累计盈利增至RM2.067亿（同比+24.6%），与营业额增长（同比+21.5%）一致。可观的盈利增长主要得益于零售部门的更高贡献，抵消了酒店和办公楼部门的较弱贡献。零售部门的NPI同比增长33.4%，主要归功于双威金字塔购物中心租金收入的增加以及新收购资产的贡献。值得一提的是，双威金字塔购物中心的租金收入得益于积极的租金调升和Oasis翼的重新配置，从而提高了租金率。另一方面，酒店部门的NPI表现较弱（同比-16.6%），主要由于休闲需求疲软，导致平均入住率从62%下降至60%。
维持中性评级，目标价RM2.10不变。 我们对FY25/26/27F的盈利预测保持不变。我们也维持对Sunway REIT的目标价为RM2.10，基于股息贴现模型。虽然我们对Sunway REIT的盈利前景保持积极看法，这主要将由零售部门的稳固贡献支撑，但鉴于近期股价上涨，上行空间有限。因此，我们维持对Sunway REIT的“中性”评级。预计股息收益率为4.7%。
分析师
Jessica Low Jze Tieng
jessica.low@midf.com.my
03-2173 8391
Sunway REIT: 2QFY25 业绩摘要
| 财政年截至12月 (百万令吉, 除非另有说明) | 2QFY25 | %YoY | %QoQ | 1HFY25 | %YoY |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 | 211.4 | 20.4% | -3.4% | 430.3 | 21.5% |
| 净租金收入 (NRI) | 154.9 | 19.8% | -1.5% | 312.1 | 20.1% |
| 净投资收入 | 187.1 | -5.3% | 16.7% | 347.4 | 3.9% |
| 净收入 | 129.4 | -10.8% | 24.0% | 233.7 | 0.7% |
| 核心净收入 (CNI) | 102.4 | 29.7% | -1.9% | 206.7 | 24.6% |
| 已实现每股收益 (sen) | 3.8 | -10.8% | 24.0% | 6.8 | 0.7% |
| 核心每股收益 (sen) | 3.0 | 29.7% | -1.9% | 6.0 | 24.6% |
| 总每单位派息 (sen) | 5.7 | 21.9% | N/A | 5.7 | 21.9% |
来源: 公司, MBSBR
财务摘要
损益表 (百万令吉)
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 | 716 | 767 | 803 | 823 | 843 |
| 净租金收入 | 527 | 570 | 615 | 629 | 643 |
| 净投资收入 | 527 | 746 | 621 | 635 | 648 |
| 净收入 | 338 | 525 | 378 | 402 | 428 |
| 核心净收入 | 338 | 351 | 383 | 402 | 428 |
| 核心每股收益 (sen) | 9.9 | 10.3 | 11.2 | 11.7 | 12.5 |
| 核心市盈率 (x) | 21.8 | 21.0 | 19.2 | 18.3 | 17.2 |
| 每单位净资产值 (RM) | 1.61 | 1.71 | 1.73 | 1.74 | 1.75 |
| 股价/净资产值比 (x) | 1.33 | 1.25 | 1.24 | 1.23 | 1.23 |
现金流量表 (百万令吉)
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 经营活动现金流 | |||||
| 客户收款 | 727 | 771 | 811 | 831 | 851 |
| 经营活动净现金 | 446 | 544 | 630 | 651 | 672 |
| 投资活动现金流 | |||||
| 投资物业后续支出 | -200 | -313 | -170 | -157 | -10 |
| 投资活动使用净现金 | 135 | -1210 | -164 | -148 | 3 |
| 融资活动现金流 | |||||
| 融资活动（使用）/产生净现金 | -407 | 530 | -475 | -586 | -589 |
| 现金及现金等价物净增加/（减少） | 174 | -136 | -9 | -83 | 85 |
| 1月1日现金及现金等价物 | 251 | 425 | 290 | 280 | 198 |
| 12月1日现金及现金等价物 | 425 | 290 | 280 | 198 | 283 |
资产负债表 (百万令吉)
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 投资性房地产 | 8,912 | 10,385 | 10,395 | 10,405 | 10,415 |
| 非流动资产总额 | 8,990 | 10,472 | 10,409 | 10,419 | 10,429 |
| 现金 | 425 | 290 | 280 | 198 | 283 |
| 其他资产 | 123 | 41 | 131 | 267 | 195 |
| 总资产 | 9,539 | 10,803 | 10,820 | 10,883 | 10,907 |
| 长期借款 | 2,000 | 2,730 | 2,800 | 2,762 | 2,717 |
| 短期借款 | 1,637 | 1,737 | 1,789 | 1,843 | 1,898 |
| 其他负债 | 386 | 464 | 302 | 308 | 313 |
| 总负债 | 4,023 | 4,931 | 4,891 | 4,912 | 4,928 |
| 单位持有人资本 | 3,434 | 3,434 | 3,434 | 3,434 | 3,434 |
| 其他权益 | 2,082 | 2,438 | 2,495 | 2,537 | 2,546 |
| 总权益 | 5,516 | 5,872 | 5,929 | 5,971 | 5,979 |
| 权益与负债总额 | 9,539 | 10,803 | 10,820 | 10,883 | 10,907 |
盈利能力边际
| 盈利能力边际 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 盈利能力边际 | 73.6% | 97.3% | 77.3% | 77.1% | 76.9% |
| 净投资收入边际 | 47.3% | 45.8% | 47.7% | 48.8% | 50.7% |
| 核心净收入边际 | 6.6% | 6.8% | 7.2% | 7.4% | 7.8% |
| ROE | 3.6% | 3.5% | 3.5% | 3.7% | 3.9% |
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MBSB INVESTMENT BANK (前称 MIDF INVESTMENT BANK): 评级指南
股票评级
买入 (BUY)
预计未来12个月总回报率 >10%。
交易买入 (TRADING BUY)
在“交易买入”评级发布后，由于利好消息，预计股价将在3个月内上涨 >10%。
中性 (NEUTRAL)
预计未来12个月总回报率在 -10% 到 +10% 之间。
卖出 (SELL)
预计未来12个月总回报率 < -10%。
交易卖出 (TRADING SELL)
在“交易卖出”评级发布后，由于利空消息，预计股价将在3个月内下跌 >10%。
行业评级
正面 (POSITIVE)
预计未来12个月行业表现将优于整体市场。
中性 (NEUTRAL)
预计未来12个月行业表现将与整体市场持平。
负面 (NEGATIVE)
预计未来12个月行业表现将逊于整体市场。
ESG 评级* – 来源 Bursa Malaysia and FTSE Russell
☆☆☆☆
在 FBM EMAS 中，经 FTSE Russell 评估的上市公司中，ESG 评级排名前 25%。
☆☆☆
在 FBM EMAS 中，经 FTSE Russell 评估的上市公司中，ESG 评级排名前 26-50%。
☆☆
在 FBM EMAS 中，经 FTSE Russell 评估的上市公司中，ESG 评级排名前 51%-75%。
☆
在 FBM EMAS 中，经 FTSE Russell 评估的上市公司中，ESG 评级排名后 25%。
* FBM EMAS 中上市公司的 ESG 评级是根据 FTSE Russell ESG 评级方法论进行的。
