SUNWAY REIT 2025年第二季业绩符合预期，维持中性评级
符合预期
Sunway REIT (SREIT) 的2025财年第二季度实现净利润为9650万令吉（同比增长23.7%，环比下降2.1%），基本符合我们和市场的预期。年初至今，集团2025财年上半年的实现净利润为1.951亿令吉（同比增长21.9%），分别占我们和市场全年预测的约51%和49%。集团的净产业收入（NPI）在2025财年第二季度同比增长20%至1.549亿令吉，主要得益于2024财年收购资产的全季度贡献。集团预计，鉴于25个基点的隔夜政策利率（OPR）下调以及AEON Mall Seri Manjung资产收购的完成，盈利势头将持续到2025财年下半年。此外，集团的业绩主要由其零售部门以及工业及其他部门的持续增长所支撑。与此同时，酒店和办公部门因季节性因素和外部干扰而出现暂时性疲软。总而言之，我们对盈利预测没有变化，并维持我们的目标价为2.10令吉，即基于2026财年股息预测的约5.5%股息收益率。鉴于股价上涨空间有限，我们维持“中性”评级。
- 零售部门在2025财年第二季度同比增长29%至1.6亿令吉，主要得益于2024财年收购的新零售资产的更高贡献，以及Sunway Pyramid Mall在其Oasis翼于2024年11月开业后收入的改善，和Sunway Carnival Mall现有翼楼于2025年5月比预期更早全面重新开放。因此，该部门的净产业收入同比增长32%至1.141亿令吉。管理层预计未来几个季度收入将进一步增长，主要来自2025年7月完成的AEON Mall Seri Manjung资产收购。
- 酒店部门在2025财年第二季度同比下降13%至1670万令吉，主要由于Klang Valley酒店因一次性活动减少以及2025年6月几个中东空域的临时关闭导致入住率下降。因此，酒店部门的净产业收入同比下降16%至1560万令吉。该部门的业绩也受到第一季度疲软的影响，受斋月期间和会议、奖励、大会及展览（MICE）需求低迷的拖累，加上典型的年中季节性放缓。然而，管理层表示入住率已开始恢复，为2025财年下半年的反弹铺平了道路。
- 办公部门轻微下滑，2025财年第二季度同比下降2%至2040万令吉，而净产业收入同比下降6%至1220万令吉，主要由于入住率的边际下降。服务部门在2025财年第二季度录得980万令吉的收入和净产业收入（同比增长2.3%），这得益于与Sunway university & college campus主租约一致的年度租金调整。
关键预测表
| 财年截至12月 (RM 百万) | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F | CAGR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 715.7 | 767.1 | 821.2 | 852.2 | 870.5 | 5.0% |
| 税前利润 | 339.6 | 527.7 | 382.5 | 406.3 | 418.0 | 5.3% |
| 报告净利润 | 339.6 | 524.8 | 382.5 | 406.3 | 418.0 | 5.3% |
| 实现净利润 | 319.0 | 343.8 | 382.5 | 406.3 | 418.0 | 7.0% |
| 实现每股收益 (仙) | 9.3 | 10.0 | 11.2 | 11.9 | 12.2 | 7.0% |
| 市盈率 (倍) | 23.1 | 21.4 | 19.2 | 18.1 | 17.6 | |
| 每股股息 (仙) | 9.3 | 10.0 | 10.6 | 11.3 | 11.6 | |
| 股息收益率 (%) | 4.3 | 4.7 | 4.9 | 5.2 | 5.4 |
来源：公司，PublicInvest Research 预测
表1：业绩回顾
| 财年截至12月 (MYRm) | 2QFY25 | 2QFY24 | YoY chg (%) | 1QFY25 | QoQ chg (%) | YTD FY25 | YTD FY24 | YoY chg (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 总租金收入 | 211.4 | 175.6 | 20.4 | 218.9 | (3.4) | 430.3 | 354.2 | 21.5 |
| 净产业收入 | 154.9 | 129.3 | 19.8 | 157.2 | (1.5) | 312.1 | 259.8 | 20.1 |
| 利息收入 | 5.1 | 2.1 | 146.8 | 3 | 71.2 | 8.1 | 8.4 | (2.9) |
| 重估收益/其他 | 27.0 | 66.2 | 0 | 27.0 | 66.2 | |||
| 财务成本 | (43.8) | (40.0) | 9.5 | (42.5) | 3.1 | (86.3) | (77.6) | 11.2 |
| 税前利润 | 129.4 | 145.1 | (10.8) | 104.3 | 24.0 | 233.7 | 232.0 | 0.7 |
| 税收 | 0.0 | 0.0 | (2.9) | 0.0 | 0.0 | |||
| 净利润 | 129.4 | 145.1 | (10.8) | 104.3 | 24.0 | 233.7 | 232.1 | 0.7 |
| 实现净利润 | 96.5 | 78.0 | 23.7 | 98.6 | (2.1) | 195.1 | 160.0 | 21.9 |
来源: 公司
关键财务数据
损益表数据
| 财年截至12月 (RM m) | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 715.7 | 767.1 | 821.2 | 852.2 | 870.5 |
| 总支出 | -45.9 | -47.4 | -49.8 | -51.3 | -52.1 |
| 税前利润 | 339.6 | 527.7 | 382.5 | 406.3 | 418.0 |
| 所得税 | -1.4 | -2.9 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 有效税率 (%) | 0.4 | 0.5 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 少数股东权益 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 报告净利润 | 339.6 | 524.8 | 382.5 | 406.3 | 418.0 |
| 实现净利润 | 319.0 | 343.8 | 382.5 | 406.3 | 418.0 |
增长
| 收入 | 16% | 7% | 7% | 4% | 2% |
| 税前利润 | 2% | 55% | -28% | 6% | 3% |
| 报告净利润 | 5% | 55% | -27% | 6% | 3% |
| 实现净利润 | -3% | 8% | 11% | 6% | 3% |
来源: 公司 (实际), PublicInvest Research 预测 (预测)
资产负债表数据
| 财年截至12月 (RM m) | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 物业、厂房及设备 | 8,912.4 | 10,472.1 | 10,576.8 | 10,682.6 | 10,789.4 |
| 现金及现金等价物 | 425.3 | 289.8 | 263.6 | 319.5 | 375.9 |
| 应收账款、存款和预付款 | 88.8 | 40.8 | 40.8 | 40.8 | 40.8 |
| 其他资产 | 112.2 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 总资产 | 9,538.6 | 10,802.6 | 10,881.1 | 11,042.8 | 11,206.1 |
| 应付账款 | 268.6 | 341.7 | 350.9 | 363.5 | 370.9 |
| 借款 | 3,637.0 | 4,466.7 | 4,466.7 | 4,466.7 | 4,466.7 |
| 递延税项 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 其他负债 | 117.0 | 122.1 | 122.1 | 122.1 | 121.1 |
| 总负债 | 4,022.5 | 4,930.6 | 4,939.8 | 4,952.4 | 4,959.8 |
| 股东权益 | 5,516.1 | 5,872.0 | 5,941.4 | 6,090.4 | 6,246.3 |
| 总权益和负债 | 9,538.6 | 10,802.6 | 10,881.1 | 11,042.8 | 11,206.1 |
来源: 公司 (实际), PublicInvest Research 预测 (预测)
每股数据和比率
| 财年截至12月 | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 每股账面价值 | 1.6 | 1.7 | 1.7 | 1.8 | 1.8 |
| 每股净有形资产 | 1.6 | 1.7 | 1.7 | 1.8 | 1.8 |
| 每股收益 (仙) | 9.3 | 10.0 | 11.2 | 11.9 | 12.2 |
| 每股股息 (仙) | 9.3 | 10.0 | 10.6 | 11.3 | 11.6 |
| 派息率 (%) | 99.8 | 99.6 | 95.0 | 95.0 | 95.0 |
| 资产回报率 (%) | 3.6 | 4.9 | 3.5 | 3.7 | 3.7 |
| 股本回报率 (%) | 6.2 | 8.9 | 6.4 | 6.7 | 6.7 |
来源: 公司 (实际), PublicInvest Research 预测 (预测)
评级分类
股票
- 跑赢大市 (OUTPERFORM)
- 预计未来12个月的股票回报率将超过相关基准的10%或以上。
- 中性 (NEUTRAL)
- 预计未来12个月的股票回报率将在相关基准回报率的+/- 10%以内。
- 跑输大市 (UNDERPERFORM)
- 预计未来12个月的股票回报率将低于相关基准回报率的-10%。
- 交易买入 (TRADING BUY)
- 预计未来3个月的股票回报率将超过相关基准回报率的5%或以上，但基本面不足以支持“跑赢大市”评级。
- 交易卖出 (TRADING SELL)
- 预计未来3个月的股票回报率将低于相关基准回报率的-5%或以上。
- 未评级 (NOT RATED)
- 该股票不在常规研究范围内。
行业
- 增持 (OVERWEIGHT)
- 预计未来12个月行业表现将优于相关基准。
- 中性 (NEUTRAL)
- 预计未来12个月行业表现将与相关基准一致。
- 减持 (UNDERWEIGHT)
- 预计未来12个月行业表现将逊于相关基准。
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