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Paramount Corporation Bhd 巩固槟城市场地位
于峇都加湾 (Batu Kawan) 收购黄金地段
目标价: RM1.48 (+36.7%)
最后交易价: RM1.08
买入 (ESG: ★★★)
收购槟城峇都加湾 (Batu Kawan) 的黄金地段
Paramount Corporation Berhad (Paramount) 已与 Penang Development Corporation 签订买卖协议，以 RM5,780万 (每平方英尺 RM70) 的价格，收购位于槟城峇都加湾 (Batu Kawan) Bandar Cassia 的18.97英亩永久地契土地。该地块位于其44.2英亩的 Utropolis Batu Kawan (UBK) 开发项目的600米半径范围内，并通过 Jalan Tun Abdullah Ahmad Badawi 享有极佳的交通连接性。
以RM7.44亿混合发展项目延续 UBK 发展势头
Paramount 计划将该地块开发成一个综合发展项目，包括服务式公寓、半独立式联排别墅和商铺。预计总开发价值 (GDV) 为 RM7.44亿，建设工程计划于2027年开始，并预计于2033年完成。此项目旨在延续 UBK 的成功势头，UBK 已完成的住宅项目已全部售罄，而正在进行的 Savana 项目截至2025年3月已达到80%的认购率。
收购价格合理
虽然每平方英尺 RM70 的土地收购价比 SkyWorld 在峇都加湾 (Batu Kawan) 的每平方英尺 RM43 交易要高，但我们注意到 SkyWorld 的收购是可负担房屋联合开发项目的一部分，不具直接可比性。根据预计的总开发价值，Paramount 的土地成本仅占总开发价值的8%，远低于典型的20%门槛，表明入场价格合理。
加强总开发价值管道和战略定位
此次收购将 Paramount 剩余的总开发价值提升至 RM62亿，符合管理层在未来五年内收购价值 RM4亿、潜在总开发价值达 RM20亿土地的目标。该集团将继续专注于在现有开发项目附近补充土地储备，以缩短周转时间并利用品牌熟悉度。
负债率将略高于管理层舒适水平
假设土地收购和拟议中对 Envictus 的28%股权投资均采用70%的债务融资，Paramount 的总负债率预计将从截至2025年3月的0.73倍上升至0.79倍，超过了管理层0.75倍的舒适门槛。净负债率也将从0.56倍上升至0.63倍。尽管这超出了管理层偏好的负债范围，但该水平仍在可容忍范围内。重要的是，管理层已表示愿意为机会主义和价值增值的交易暂时超出其负债门槛。
我们的观点
我们对此次土地收购持温和积极态度，因为其战略位置位于成熟的增长走廊内，与 Paramount 在峇都加湾 (Batu Kawan) 的现有开发项目高度契合，且土地成本对总开发价值的比率非常有利。虽然负债率预计将上升，但我们相信长期的盈利能见度和项目可行性证明了这项投资的合理性。
预测
我们维持对2025-27财年的盈利预测。
建议与估值
维持我们RM1.48/股的目标价，基于2026财年0.6倍的市净率。维持买入评级。
盈利摘要
| 损益表 (百万令吉) | 2023 | 2024F | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业额 | 1,012.3 | 1,040.3 | 1,089.0 | 1,299.3 | 1,430.8 |
| EBITDA | 187.4 | 223.1 | 207.6 | 231.8 | 260.7 |
| 折旧与摊销 | (27.3) | (23.3) | (24.9) | (31.9) | (18.0) |
| 净融资成本 | (27.2) | (37.1) | (44.9) | (57.1) | (51.6) |
| EI | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| PBT | 130.2 | 156.9 | 137.5 | 163.3 | 188.7 |
| 标准化 PBT | 122.9 | 149.6 | 137.5 | 163.3 | 188.7 |
| 税收 | (27.7) | (34.7) | (48.1) | (57.1) | (66.1) |
| 税后利润 | 95.1 | 114.9 | 89.4 | 106.2 | 122.7 |
| 来自已终止经营业务的利润 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 少数股东权益 | (12.2) | (18.8) | (1.9) | (0.3) | 0.3 |
| 核心净利润 | 74.5 | 86.1 | 87.5 | 105.9 | 122.4 |
| 报告每股收益 (仙) | 13.4 | 16.5 | 14.1 | 17.0 | 19.7 |
| 核心每股收益 (仙) | 12.0 | 13.8 | 14.1 | 17.0 | 19.7 |
| 标准化每股收益 (仙) | 9.0 | 7.8 | 7.7 | 6.4 | 5.5 |
| GDPS (仙) | 7.0 | 7.5 | 7.5 | 8.0 | 8.0 |
| 股息率 (%) | 6.5 | 6.9 | 6.9 | 7.4 | 7.4 |
| 资产负债表 (百万令吉) | 2023 | 2024F | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 固定资产 | 1,072.9 | 1,046.0 | 1,442.1 | 1,475.2 | 1,512.2 |
| 其他 | 116.4 | 214.4 | 231.9 | 249.4 | 268.8 |
| 总固定资产 | 1,589.4 | 1,298.4 | 1,674.0 | 1,704.6 | 1,739.0 |
| 现金 | 207.2 | 216.7 | 509.9 | 599.9 | 618.3 |
| 其他 | 1,180.7 | 1,548.1 | 1,439.1 | 1,638.4 | 1,608.8 |
| 总流动资产 | 1,387.9 | 1,764.9 | 1,713.9 | 1,926.2 | 2,227.1 |
| 资产账面净值 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 总资产 | 2,977.2 | 3,073.4 | 3,433.4 | 3,651.3 | 3,976.5 |
| 短期债务 | 259.7 | 264.7 | 206.7 | 206.7 | 166.7 |
| 其他负债 | 452.5 | 545.4 | 661.1 | 670.6 | 722.9 |
| 总流动负债 | 712.2 | 897.1 | 867.8 | 877.3 | 889.7 |
| 股东资金 | 1,429.7 | 1,491.5 | 1,471.1 | 1,528.8 | 1,601.7 |
| MI | 4.2 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 |
| PDS | 199.6 | 50.0 | 50.0 | 0.0 | 0.0 |
| 长期借款 | 568.0 | 633.4 | 988.1 | 1,183.3 | 1,433.3 |
| 其他负债 | 63.4 | 10.5 | 50.5 | 60.5 | 50.5 |
| 总长期负债 | 634.6 | 694.1 | 1,044.1 | 1,244.1 | 1,484.1 |
| 现金流量表 (百万令吉) | 2023 | 2024F | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| PBT | 130.2 | 156.9 | 137.5 | 163.3 | 188.7 |
| 折旧与摊销 | 27.3 | 23.3 | 24.9 | 31.9 | 18.0 |
| 营运资本变动 | 69.9 | (141.7) | 219.6 | (79.7) | (132.8) |
| 经营现金流 | 242.0 | 340.7 | 402.1 | 152.1 | 127.5 |
| 资本支出 | (53.2) | (45.7) | (405.0) | (65.0) | (55.0) |
| 其他 | 1.8 | (205.7) | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 投资现金流 | (51.3) | (251.4) | (405.0) | (65.0) | (55.0) |
| 发行/回购股票 | 36.8 | 143.9 | 200.0 | 200.0 | 250.0 |
| 发行/偿还债务 | 0.0 | (49.9) | 0.0 | (0.0) | 0.0 |
| 股息 | (11.5) | (46.7) | (49.8) | (49.8) | (49.8) |
| 其他 | (38.3) | (33.9) | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 融资现金流 | (147.1) | (86.6) | 151.7 | 105.2 | 150.2 |
| 净现金流 | (154.9) | (18.9) | 173.8 | 197.3 | 223.1 |
| 盈利能力和比率 | 2023 | 2024F | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 核心 ROE (%) | 5.1 | 6.0 | 7.1 | 7.8 | |
| 核心 ROA (%) | 2.4 | 2.9 | 2.9 | 3.1 | 3.3 |
| EBITDA 利润率 (%) | 18.5 | 21.4 | 19.1 | 18.8 | 18.6 |
| PBT 利润率 (%) | 12.0 | 13.5 | 12.6 | 13.3 | 13.4 |
| 流动比率 (x) | 1.9 | 2.0 | 2.0 | 2.2 | 2.5 |
| 速动比率 (x) | 1.7 | 1.7 | 1.6 | 1.5 | 1.6 |
| 杠杆比率 | |||||
| 总债务/权益 (x) | 0.9 | 1.1 | 1.3 | 1.4 | 1.5 |
| 净债务/权益 (x) | 0.4 | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 0.5 |
| 增长率 (%) | |||||
| 营业额 | 19.4 | 2.8 | 4.7 | 13.0 | 14.1 |
| 税前利润 | 35.3 | (5.3) | (2.2) | 18.8 | 15.6 |
| 核心净利润 | 64.9 | 15.6 | 1.6 | 21.0 | 15.6 |
| 总资产 (%) | (4.6) | 2.3 | 11.8 | 6.3 | 8.9 |
| 假设 | 2023 | 2024F | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 房地产开发项目(百万令吉) | 1,120.0 | 1,389.0 | 1,663.0 | 1,550.0 | 1,374.0 |
| 房地产开发利润率 (%) | 14.4 | 14.8 | 12.9 | 13.5 | 13.6 |
板块建议指南
- 增持 (OVERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该板块的总回报率超过12%。
- 中性 (NEUTRAL): 根据我们的覆盖范围，该板块的总回报率在7%至12%之间。
- 减持 (UNDERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该板块的总回报率低于7%。
股票建议指南
- 买入 (BUY): 股票的总回报率超过12%。
- 持有 (HOLD): 股票的总回报率在7%至12%之间。
- 卖出 (SELL): 股票的总回报率低于7%。
- 未评级 (Not Rated): 该公司不在我们的覆盖范围内。报告仅供参考。
股票的总回报率包括预期的股价升值、ESG评级调整和总股息。如果使用股息贴现模型估值，则总股息不计入总回报，以避免重复计算。板块的总回报率是该板块内所有股票市值的加权平均总回报率。
ESG 评分与指南
| 评分 | 环境 ★★★ | 社会 ★★★ | 治理 ★★★ | 平均 ★★★ |
|---|---|---|---|---|
| 备注 | 已制定环境政策，以减轻环境影响和减少污染。 | PCB 非常重视员工培训以确保安全，并鼓励其供应商、承包商和其他业务伙伴遵循相同标准。 | 拥有充分的透明度实践，以确保利益相关者的参与和管理效率。 |
- ★★★★★ (≥80%): 在运营、管理和未来方向的各个方面都展现了市场领先的ESG因素整合能力。 +5% 目标价溢价
- ★★★★ (60-79%): 在运营、管理和未来方向的大部分方面，对ESG因素的整合高于平均水平。 +3% 目标价溢价
- ★★★ (40-59%): 在运营、管理和未来方向上对ESG因素进行了充分整合。 目标价无变动
- ★★ (20-39%): 在运营和管理中对ESG因素有部分整合，但尚不充分。 -3% 目标价折价
- ★ (<20%): 在运营和管理中对ESG因素的整合极少或没有。 -5% 目标价折价
