SUNSURIA：多元化布局与增长动能，如何在市场逆风中稳健前行？

SUNSURIA，一家屡获殊荣的上市房地产开发商，自1989年成立以来，已将其业务版图拓展至建筑、景观美化及其他互补业务或合资领域。公司致力于从轻工业厂房到商业单位和住宅等多元化项目开发，并积极推进一项长期战略规划，旨在雪邦（Salak Tinggi）布特拉再也南部建设占地525英亩的综合城镇“Sunsuria City”。该城镇整合了中国大学的首个海外校区——厦门大学马来西亚分校，以及国际高端购物中心等配套设施。如今，SUNSURIA已发展成为一家多功能、根基稳固的房地产开发商，在马来西亚交付创新、高质量的物业项目。

季度业绩概述

根据SUNSURIA发布的截至2025年6月30日的第三季度（“Q3”）财务报告，集团展现出显著的经营韧性。本季度税前利润达到RM26.76百万，实现了90%的QOQ强劲增长，主要得益于房地产开发部门收入的增加。当季收入环比亦增长41%至RM178.01百万，相较于截至2025年3月31日的第二季度（“Q2”）的RM125.93百万，表现亮眼。

从YOY角度看，Q3收入较2024年同期的RM170.56百万增长了4%至RM178.01百万。这一增长主要由Verdura（Bangsar Hill Park一期）于2025年5月和Sunsuria Forum Corporate Suites于2025年6月的完工和交付所驱动。此外，Sunsuria City的The Chapter和Puncak Alam的Sunsuria Kejora Business Park半独立式工业项目（一期）等在建项目的按进度利润确认也为YOY收入增长做出了贡献。尽管收入有所增长，Q3税前利润为RM26.76百万，与Q3 FY2024的RM26.85百万相比略有下降，这主要归因于投资及其他收入的减少以及当期融资成本的增加。

就截至2025年6月30日的九个月（“9M FY2025”）累计业绩而言，集团收入为RM462.32百万，相较去年同期的RM475.66百万，呈现3%的YOY下滑。这主要是由于Sunsuria Forum SOHO和Sunsuria Forum Residential Suites等已完工项目在2024财年进入自然项目生命周期所致。然而，这一收入下降在一定程度上被集团教育板块的积极贡献所抵消，特别是Concord College International School于2024年9月开学后的收入增长，以及The Chapter、Sunsuria Kejora Business Park和Bangsar Hill Park等在建项目的持续贡献。值得关注的是，9M FY2025的税前利润YOY增长2%至RM63.90百万，高于去年同期的RM62.84百万，这主要得益于优化后的项目组合带来的更高毛利率、其他收入的增加以及当期融资成本的下降。

然而，尽管税前利润有所提升，集团本期的税费支出显著增加，导致Q3的期内利润为RM11.77百万，较Q3 FY2024的RM18.81百万出现大幅下降；9M FY2025的期内利润也降至RM35.62百万，低于9M FY2024的RM41.50百万。这表明较高的税负对集团的净利润产生了实质性影响。

财务状况深入分析

收入与盈利能力

SUNSURIA在报告期内的收入表现反映了其房地产开发业务的动态特性。Q3 FY2025的收入为RM178.01百万，主要由Verdura（Bangsar Hill Park一期）和Sunsuria Forum Corporate Suites等项目的顺利完工和交付带动。同时，Talisa Tower B（Bangsar Hill Park）的最新推出也为当季收入做出了初步贡献，尽管贡献程度尚小，但凸显了集团在高端住宅开发领域的战略聚焦。本季度毛利率表现稳健，Q3 FY2025的毛利率为31.09%，略高于Q3 FY2024的30.31%，表明项目执行效率和成本控制保持良好。

然而，累计九个月的收入（9M FY2025）较去年同期有所下降，主要是由于此前已完成项目（如Sunsuria Forum SOHO和Sunsuria Forum Residential Suites）的贡献减少。不过，集团通过多元化战略，尤其是在教育板块的拓展，有效地缓解了部分压力。Concord College International School自2024年9月开学以来持续贡献收入，为集团提供了新的增长点。9M FY2025的毛利率为30.41%，相较于9M FY2024的29.07%有所提升，显示出集团在项目选择和管理上的优化，以及更高毛利项目组合带来的积极效应。

利润方面，Q3 FY2025的税前利润（PBT）几乎与去年同期持平，为RM26.76百万。但值得注意的是，当季税费支出从Q3 FY2024的RM8.04百万显著增加至Q3 FY2025的RM14.99百万，导致期内利润（PAT）大幅下降37.48%至RM11.77百万。这种税负的增加，部分原因在于马来西亚国内税收局（IRB）对以往年度的税务评估调整，导致当期确认了RM8.81百万的额外税费。尽管如此，9M FY2025的税前利润YOY增长2%至RM63.90百万，而同期期内利润却下降14.28%至RM35.62百万，再次凸显了税费支出的重要影响。集团管理层已指出，更高的有效税率主要源于某些不可抵扣费用以及部分子公司亏损无法抵销其他公司应税利润。

资产负债表与现金流

截至2025年6月30日，SUNSURIA的总资产达到RM24.49亿，较2024年9月30日增长10.23%。这主要反映了对物业、厂房和设备、投资性物业以及存货等非流动资产的持续投资，其中非流动存货（主要为土地）增长显著。资产基础的扩张体现了集团对未来发展的投入。

负债方面，截至2025年6月30日，总负债为RM13.64亿，较2024年9月30日增长17.25%。其中，借款总额由RM57.04亿增至RM79.32亿，增幅达39.07%。尤其是流动借款从RM12.01亿增至RM29.56亿，这表明集团在短期内面临更高的偿债压力。借款的显著增加可能与投资活动的扩张（如土地购置和项目开发）有关，但需密切关注其对未来财务稳健性的影响。净资产每股为RM1.16，略高于2024年9月30日的RM1.14。

现金流方面，9M FY2025经营活动产生的净现金流为RM205.38百万，YOY大幅增长43.08%，显示出核心业务健康的运营现金创造能力。然而，投资活动产生的净现金流出激增至RM(261.94)百万，远高于去年同期的RM(11.24)百万，主要由于土地开发支出（RM144.99百万）和对联营公司的投资（RM12.87百万）以及预付给联营公司的款项（RM29.59百万）显著增加。这表明集团正处于积极扩张和投资阶段，为未来增长奠定基础。融资活动产生的净现金流为RM210.60百万，与去年同期的RM(84.86)百万相比，由流出转为流入，主要来自新借款的提取，以支持其投资活动。期末现金及现金等价物为RM346.26百万，保持充足的流动性。

业务发展与未来展望

核心业务策略

SUNSURIA的未来增长策略基于其多元化业务组合。房地产开发依然是核心，其在Sunsuria City和Bangsar Hill Park等地的综合城镇及高端住宅项目预计将继续贡献主要收入。同时，集团对教育和医疗保健领域的持续投入也值得关注。Concord College International School的成功运营已为教育板块带来了稳定的收入贡献。在医疗保健领域，Icon Sunsuria与Icon Group的合作已取得实质性进展，Icon Oncology Centre在槟城岛医院的正式启用是重要里程碑，而吉隆坡第二家癌症中心的筹建则预示着该板块的进一步扩张。

此外，集团通过战略性土地收购和开发权协议，为其未来的项目储备提供了保障。例如，收购KL City Gateway Sdn. Bhd. 20%股权（现为联营公司），以及与Kwasa Development (13) Sdn. Bhd.签署的开发权协议，将在雪兰莪州Sungai Buloh开发约9.464英亩的住宅项目。这些举措不仅扩大了集团的土地储备和开发潜力，也反映了其通过战略合作增强市场竞争力的意图。

宏观经济与政策影响

宏观经济环境对SUNSURIA的业务前景构成双重影响。马来西亚国家银行将隔夜政策利率（OPR）下调25个基点至2.75%，预计将降低借贷成本，刺激投资和国内消费，从而提振房地产市场的住房需求。这对于SUNSURIA的住宅开发项目是一个积极信号。

然而，马来西亚政府扩大销售和服务税（SST）征收范围，将非住宅建筑服务、商业租赁以及部分私立教育、医疗和金融服务纳入其中，预计将增加运营成本并可能影响消费者和商业信心。SUNSURIA已表示正积极审视其定价策略和成本结构，以减轻SST扩大的影响。如何在成本压力与市场需求之间取得平衡，将是集团未来面临的重要挑战。

市场新闻与行业洞察

公司关联与市场认知

近期市场新闻中提及“卡西欧大亨”Robert Tan的商业帝国正在萎缩，并指出SUNSURIA的历史渊源。新闻中明确提到，Robert Tan于2014年将其在Malaysia Aica Bhd（Maica）的全部股权出售给房地产开发商Tan Sri Ter Leong Yap，此后Maica转型为现在的Sunsuria Bhd。这一信息澄清了SUNSURIA当前的领导层和控制权已由Tan Sri Datuk Ter Leong Yap掌握，而非Robert Tan。因此，Robert Tan及其关联公司当前的商业动向，包括其旗下公司在法律诉讼中的情况，与SUNSURIA目前的运营和财务表现并无直接关联。SUNSURIA在Tan Sri Datuk Ter Leong Yap的领导下，已经发展出其独特的多元化战略和品牌形象，并积极通过Sunsuria Foundation回馈社会，体现了其“立足当下，创造未来”的企业哲学。

行业趋势与竞争格局

吉隆坡办公楼市场面临的“过剩与过时并存”问题，对SUNSURIA的商业物业和投资性物业业务构成一定的市场风险。Zerin Properties首席执行官Previn Singhe指出，吉隆坡办公楼市场存在大量过时建筑，加剧了供应过剩的局面。这意味着，尽管有新项目交付，但市场对优质、现代化办公空间的需求可能与传统物业的需求存在分化。SUNSURIA的Sunsuria Forum Corporate Suites等商业项目，以及其投资性物业，需在这种竞争激烈的环境中保持竞争力，可能需要通过创新设计、增值服务或差异化定位来吸引租户和买家，以应对市场挑战。

风险评估与缓解策略

SUNSURIA在追求多元化增长的同时，也面临多方面的风险。

财务风险

• 高负债水平：集团借款总额在短期内显著增加至RM79.32亿，尤其是流动借款的激增，可能导致较高的财务成本和再融资风险。尽管经营现金流改善，但净负债的增加仍需警惕。
• 盈利波动性：房地产开发业务的收入和利润高度依赖项目进度和交付。一旦项目延期或市场需求疲软，可能导致盈利波动。此外，税费支出的增加也对净利润构成压力。
• 利率风险：尽管OPR下调短期内对房产需求有利，但若未来利率上行，高额浮动利率借款将增加财务负担。

市场风险

• 房地产市场过剩：吉隆坡办公楼市场面临供应过剩和结构性过时问题，可能影响SUNSURIA商业物业的租赁率、租金收入及资产价值。
• 政策风险：SST征收范围的扩大将直接增加集团在建筑、教育、医疗和商业租赁等多个业务板块的成本，可能影响定价策略和利润空间。
• 项目执行风险：大型综合开发项目（如Sunsuria City）周期长、投资大，存在开发进度、成本超支、销售不及预期等风险。

运营风险

• 多元化业务管理复杂性：集团横跨房地产、建筑、教育、医疗等多个行业，管理复杂性增加，对内部协调和专业能力提出更高要求。
• 经济不确定性：全球及马来西亚经济增长放缓或消费者信心下降，可能直接影响房地产销售、教育入学率和医疗服务需求。

缓解建议

• 深化成本控制与效率提升：针对SST扩大的影响，集团需持续优化采购、建筑和运营成本结构，并探索创新的定价策略。
• 优化项目组合与产品差异化：在房地产市场过剩背景下，聚焦具有竞争优势和高利润率的项目，并通过独特的设计、优越的地理位置和附加价值服务来提升产品竞争力。
• 积极管理债务结构：评估并优化借款组合，可能考虑延长债务期限、锁定部分利率或探索多元化融资渠道以降低财务风险。
• 强化多元业务协同效应：通过教育、医疗与房地产项目的深度融合，打造独特的生态系统，提升整体品牌价值和客户忠诚度。
• 市场细分与区域拓展：除了吉隆坡核心区域，可进一步探索其他具有增长潜力的市场，或专注于特定细分市场以规避普遍性过剩风险。

综合总结与评价

SUNSURIA在当前经济环境中展现出稳健的经营能力和积极的战略布局。其多元化的业务模式，涵盖房地产开发、教育和医疗保健，为集团提供了多层次的收入来源和增长动力。特别是教育板块的稳定贡献和医疗保健业务的快速扩张，有效降低了对单一房地产业务的依赖，增强了集团的抗风险能力。在核心房地产业务方面，Bangsar Hill Park等高端项目以及Sunsuria City等综合城镇的开发，彰显了其在市场中的竞争优势和品牌实力。

然而，集团也面临着不容忽视的挑战。不断增加的借款需要审慎管理，以避免潜在的财务风险。吉隆坡办公楼市场供应过剩以及SST扩大征收范围带来的成本压力，将考验集团的运营效率和市场适应性。此外，全球及区域经济的不确定性亦可能对房地产需求和消费者信心造成冲击。

展望未来，SUNSURIA通过战略性土地储备和对医疗保健等新兴领域的持续投资，为未来增长奠定了基础。隔夜政策利率的下调有望刺激房地产市场需求，为集团提供有利的外部环境。通过深化成本控制、优化项目组合、强化跨业务协同效应，并积极应对市场和政策变化，SUNSURIA有望在复杂多变的市场环境中继续稳健前行，实现可持续发展。总体而言，SUNSURIA是一家具有前瞻性战略和多元化增长潜力的公司，但需密切关注其债务水平和成本管理效率，以确保其长期稳健发展。