KSENG：多元化战略在逆风中航行——2025年第二季度财务与市场深度分析

KSENG（马来西亚）有限公司是一家总部位于马来西亚的企业，其业务范畴广泛，涵盖油棕种植、精炼棕榈油产品的加工与销售、房地产开发、房地产投资以及股票投资。公司运营分为四大核心板块：制造、酒店与度假村、房地产和种植园。其中，制造板块专注于精炼棕榈油产品的生产与市场推广；酒店与度假村板块则经营着多家酒店和高尔夫度假村；房地产板块致力于物业开发和投资；而种植园板块则负责油棕的种植管理。值得一提的是，公司在美国和加拿大拥有酒店资产，包括位于威基基海滩的DoubleTree by Hilton Alana酒店、曼哈顿中城区的SpringHill Suites酒店以及多伦多机场的Delta Hotels by Marriott会议中心。在房地产开发和投资方面，公司布局了Bandar Baru Kangkar Pulai、Tanjong Puteri Resort、Taman Daya和Taman Bukit Cahaya等多个重要项目。

承接公司多元化的业务布局，KSENG在2025年第二季度及其上半年（1H 2025）展现出复杂的业绩图景，挑战与机遇并存。本季度报告及其同期数据揭示了宏观经济波动对各业务板块的显著影响，特别是在利润层面，尽管部分核心业务收入有所增长，但成本上升、外汇波动及特定市场逆风对整体盈利能力构成了压力。对财务报表的深入剖析，结合最新的市场新闻，将为我们理解KSENG当前的经营状况、面临的风险以及未来的发展潜力提供全面的视角。

季度业绩概览与核心驱动因素

从最新披露的2025年第二季度业绩来看，KSENG的总收入呈现稳健增长态势，但税前利润却出现显著下滑，这反映出公司在营收扩张的同时，利润率面临压缩的挑战。具体而言，与2025年第一季度（Q1 2025）相比，集团在2025年第二季度实现收入RM4.19亿，较Q1 2025的RM3.96亿增长6% QOQ。然而，同期税前利润（PBT）却从Q1 2025的RM5334.1万大幅下降32% QOQ至RM3604.5万。

这种利润下滑主要源于多方面因素。在制造业方面，2025年第二季度精炼油销量增加推动了收入增长，但整体利润空间受到负面炼油利润率和外汇损失的侵蚀。酒店板块表现则相对积极，得益于纽约和多伦多两家海外酒店的平均房价和入住率提升，该板块在2025年第二季度的收入和利润均实现QOQ增长。然而，未分配外汇项目对集团整体盈利造成冲击，美元和新元兑马币走弱导致2025年第二季度的未实现外汇损失较Q1 2025有所增加。

若将视野放宽至2025年上半年（1H 2025）与2024年上半年（1H 2024）的YOY比较，集团收入从RM7.45亿增长9% YOY至RM8.15亿，主要得益于精炼油产品售价的提升。然而，税前利润却从RM1.27亿下降30% YOY至RM8938.6万。这一下滑同样可归因于：制造板块从盈利转为轻微亏损，原因在于负面炼油利润率和外汇损失（对比去年同期为正炼油利润率和外汇收益）；酒店板块利润因夏威夷和多伦多酒店的平均房价和入住率下降而减少；未分配外汇项目因马币兑美元走强导致未实现外汇损失，而去年同期则为外汇收益。唯一亮点是股票投资板块，其利润因未上市海外投资的外汇收益而显著增加。

深入财务分析

收入构成与盈利能力演变

2025年上半年，KSENG的外部销售收入达到RM8.15亿。各业务板块对收入的贡献及盈利表现如下：

• 制造板块： 收入达RM5.36亿，较2024年上半年YOY增长20.10%。尽管收入增加，但由于炼油利润率为负且遭受外汇损失，该板块在2025年上半年录得轻微亏损RM22.0万，而去年同期为盈利RM1173.5万。这表明成本控制和汇率风险管理是当前该板块面临的主要挑战。
• 酒店与度假村板块： 收入为RM1.48亿，较2024年上半年YOY下降9.52%。该板块的经营利润为RM1308.0万，较去年同期的RM2374.7万下降，主要原因在于夏威夷和多伦多两家海外酒店的平均房价和入住率均有所下降。
• 房地产开发与投资板块： 收入为RM1.25亿，较2024年上半年YOY微降1.29%。该板块的经营利润为RM4771.7万，较去年同期的RM4491.0万有所提升，显示出其相对稳健的盈利能力。
• 种植园板块： 内部销售收入为RM2935.5万，较2024年上半年YOY增长17.48%。经营利润为RM1484.5万，较去年同期的RM1116.1万有所改善，反映出良好的运营效率。
• 股票投资板块： 收入为RM608.7万，较2024年上半年YOY下降24.38%。然而，由于未上市海外投资的外汇收益，该板块的经营利润从去年的RM853.6万大幅增长至RM1809.0万，对集团利润构成重要支撑。

值得注意的是，外汇波动对集团的利润影响巨大，在2025年上半年产生了RM2036.7万的整体外汇损失（其中未分配项目导致未实现外汇损失RM191.2万，已实现外汇损失RM849.9万），而2024年上半年则为外汇收益RM640.7万。这凸显了外汇风险在集团多元化国际业务中的关键地位。

资产负债表与现金流状况

截至2025年6月30日，KSENG的总资产为RM31.88亿，较2024年12月31日的RM31.76亿略有增长0.38%。其中，现金及银行结余从RM10.58亿增至RM11.31亿，增长6.89%，表明公司仍持有充裕的流动资金。然而，投资证券从RM4.11亿降至RM3.84亿，下降6.45%。值得关注的是，用于房地产开发的存货成本从RM6648.1万增至RM9109.6万，增长37.03%，反映出房地产开发活动的投入增加。

负债方面，集团的总借款（包括短期和长期）从2024年底的RM1.01亿降至RM7406.7万，其中短期借款减少57.89%至RM1740.5万，长期借款减少5.73%至RM5666.2万。借款结构的优化和总额的下降，体现了公司在债务管理方面的积极举措。

现金流方面，2025年上半年经营活动产生的现金流显著改善，从2024年同期的RM7088.2万大幅增长65.27% YOY至RM1.17亿，显示出核心业务造血能力增强。然而，投资活动现金流由去年同期的流入RM3636.2万转为流出RM7641.6万，主要由于购置物业、厂房和设备以及投资物业的增加，以及用于房地产开发土地的投资。融资活动现金流出减少，从RM726.6万降至RM221.2万。综合来看，期末现金及现金等价物从年初的RM7.89亿增至RM8.09亿，保持稳健水平。

每股收益与股息政策

2025年第二季度，KSENG的基本每股收益（EPS）为6.80仙，较2024年第二季度的13.15仙下降48.29% YOY。上半年累计基本每股收益为18.35仙，亦较2024年上半年的26.94仙下降31.89% YOY。每股收益的下降直接反映了税前利润的萎缩。

在股息政策方面，公司已于2025年7月3日支付了2024财年每股9仙的单层末期股息。此外，公司已宣布派发2025财年每股4仙的单层中期股息，并将于2025年11月20日支付。尽管盈利有所波动，公司仍持续派发股息，体现了其对股东回报的承诺。

业务风险与未来展望

KSENG的多元化业务模式使其面临多重风险，同时也孕育着不同的发展机遇。

种植园与制造板块面临的挑战与预期

种植园板块预计2025年下半年鲜果串（FFB）产量将出现季节性高峰，全年FFB产量预计与2024年持平或略高。然而，美国关税政策变化导致的棕榈原油（CPO）价格波动性，以及新最低工资政策和日益严格的ESG要求导致的生产成本上升，将持续对该板块的财务表现构成压力。棕榈油精炼业务在2025年剩余时间将持续面临挑战，美国关税不确定性、货币波动、可持续性压力、来自其他植物油的激烈竞争，以及马来西亚和印度尼西亚生物柴油掺混强制规定扩大，都将挤压炼油利润率。

酒店板块的逆风与应对策略

酒店板块，特别是其海外资产，正经历显著的市场逆风。纽约旅游市场受国际游客（尤其是加拿大游客）下降预测的影响，导致2025年整体游客量预期下降4.5%。美国关税和移民政策的担忧进一步削弱了国际旅行需求。夏威夷的DoubleTree by Hilton Alana酒店入住率较低，政府和团体旅行疲软，军方相关旅行减少，市场竞争加剧。加拿大Delta Hotels by Marriott – Toronto Airport酒店虽餐饮和视听服务收入增长，但团体、企业和休闲 сегмент的需求疲软，受美国对加拿大商品关税影响消费者信心下降。各酒店均在积极采取成本管理、提高运营效率、聚焦国内客源市场、强化数字营销以及考虑物业升级等措施，以应对挑战并抓住市场机会。

房地产板块的进展与潜在机遇

房地产开发板块在2025年上半年实现销售302个单位，收入RM1.07亿，预计下半年销售将持续推进。Bandar Baru Kangkar Pulai的Ruby Hills和Citrine Hills项目销售虽慢但仍在进行中，而Centralis 72双层店屋的销售已超过80%，Pulai Commerz 69双层店屋成功推出。Taman Daya的Greenwoods项目正在推动Bumiputera单位的销售，并寻求将更多单位投放公开市场。Daya 1 Residences低密度服务式公寓项目也在2025年第二季度成功推出。投资物业方面，Taman Daya的TD Point和TD Central已实现满租，Sports Centre完工后预计将从2025年第三季度起带来额外租金收入。Menara Keck Seng的租赁表现稳定，正进行翻新以提升吸引力。Regency Tower的公寓改造和健身房升级预计将推动租赁兴趣和租金增长。

市场新闻整合：机会与风险评估

近期市场新闻为KSENG的未来发展提供了重要外部视角。其中，关于柔佛州在2025年第二季度批准42个数据中心建设项目的消息，与KSENG的房地产业务形成直接关联。柔佛州政府已将包括ASM Green、Rising Gateway、Iskandar Halal Hub、Kosmo以及Keck Seng在内的多个规划工业区指定用于数据中心开发，共计分配7,618英亩工业用地。这一战略举措将柔佛州定位为该区域高科技、知识型经济增长的战略目的地，并成为柔佛-新加坡特别经济区和柔佛数字计划的关键驱动力。

对于KSENG而言，其在巴西古当市议会（Pasir Gudang City Council）管辖范围内的土地被明确提及用于数据中心开发，这预示着巨大的潜在机会。数据中心项目的批准将可能显著提升相关工业土地的价值，并为公司未来提供新的收入来源，无论是通过土地出售、合资开发数据中心基础设施，还是为配套设施提供服务。这有助于公司在房地产市场竞争激烈的背景下，开辟高价值、高增长的新赛道。

另一方面，关于美中贸易关税休战导致马来西亚股市上扬的新闻，虽然短期内可能提振市场情绪，但报告中反复提及的美国关税政策对CPO价格、酒店旅游需求（特别是加拿大市场）的负面影响，表明宏观贸易摩擦仍是KSENG面临的持续风险。90天的关税休战可能仅是短期缓解，长期来看，贸易保护主义和地缘政治紧张局势仍将是影响公司制造和酒店业务表现的关键不确定因素。

机遇评估

• 数据中心产业： 柔佛州作为数据中心枢纽的崛起，为KSENG在巴西古当的工业土地提供了重大的战略机遇。公司可以考虑出售部分土地，或与数据中心运营商合作，从中获取高附加值的收入。
• 酒店业复苏潜力： 尽管目前面临逆风，但随着全球旅游限制的放宽和经济逐步恢复，尤其是在北美市场，KSENG的海外酒店资产仍具备长期复苏潜力，特别是通过聚焦本地市场和提升服务质量。
• 房地产投资组合： 投资物业（如TD Point和TD Central）实现满租，以及新增的体育中心带来的租金收入，为公司提供了稳定的现金流，并有助于抵御开发销售波动的风险。

风险评估

• 地缘政治与贸易冲突： 持续的国际贸易紧张局势和美国政策变化，可能对棕榈油价格、制造成本和国际旅游需求造成长期负面影响，特别是美国关税可能在休战期结束后再次升级。
• 汇率波动： 马币兑美元和新元的走强，导致集团未实现外汇损失增加，对利润产生显著冲击。鉴于公司拥有大量海外资产和国际业务，汇率风险是其持续面临的重大财务风险。
• 运营成本上升： 马来西亚最低工资的提高以及日益严格的ESG和可持续性要求，将持续推高种植园和制造板块的生产成本，进一步压缩利润空间。
• 市场竞争： 棕榈油精炼行业面临来自其他植物油的激烈竞争，酒店业则面临客房费率竞争加剧的挑战，都可能影响公司的市场份额和盈利能力。
• 气候变化： 作为种植园企业，KSENG的运营易受全球变暖和极端天气事件的影响，可能导致FFB产量波动，进而影响收入。

综合市场前景、整体风险与最终评价

KSENG在2025年上半年展现出其多元化业务模式的韧性与挑战并存的局面。尽管收入实现了YOY增长，但利润端却因成本上升、汇率波动以及部分业务板块的结构性逆风而承压。制造和酒店板块在当前宏观环境下表现相对疲软，而房地产和种植园板块则展现出一定的稳健性和增长潜力，尤其是柔佛州数据中心热潮为公司带来了战略性的增长机遇。

展望未来1-2年，KSENG的整体表现将高度依赖于全球宏观经济环境的演变，特别是国际贸易政策、原商品价格走势以及汇率波动。公司在房地产领域通过新增数据中心相关土地利用的战略调整，有望在长期内开辟新的增长点，这可能是其最具吸引力的发展机遇。同时，现有投资物业的稳定租金收入，为集团提供了重要的现金流支撑。

整体风险评估

综合来看，KSENG面临的风险可分为以下几类：

• 财务风险：中等。 主要来自汇率波动对利润的冲击，但公司经营活动现金流强劲，借款结构优化且规模下降，流动性风险较低。
• 市场风险：中高。 棕榈油价格受全球政策影响波动剧烈，酒店业国际旅游市场复苏缓慢且竞争激烈，贸易保护主义抬头。房地产市场则相对稳健，并有数据中心带来的新机遇。
• 运营风险：中等。 种植园和制造板块面临最低工资和ESG成本上升的压力，但FFB产量预期稳定。酒店运营需持续优化以应对需求变化。
• 宏观经济风险：高。 地缘政治冲突、美国政策变化、全球变暖等外部因素，均可能对公司各项业务产生不可预测的重大影响。

最终评价： KSENG是一家具有深厚根基和多元化资产组合的企业，其在面对当前全球经济逆风时，展现出审慎的财务管理和积极的战略调整。尽管短期内盈利能力受到外部因素的较大影响，但其核心业务的韧性、充足的现金储备以及在柔佛州数据中心浪潮中获得的房地产战略机遇，为公司提供了穿越周期、实现长期发展的潜力。投资者在评估KSENG时，需充分考虑其多元化业务的内生增长动力与外部宏观环境带来的不确定性之间的平衡。