ALAQAR：医疗地产信托在战略转型中如何应对挑战与捕捉机遇？

ALAQAR（”本基金”）作为一家扎根于马来西亚的伊斯兰房地产投资信托基金，其核心业务在于投资符合伊斯兰教法的物业，旨在为基金单位持有人提供稳定的每单位收入分配，并寻求每单位分派和每单位资产净值（NAV）的长期可持续增长潜力。本基金的投资策略是分散其伊斯兰教法合规的房地产组合，重点关注医疗保健相关房地产的投资，包括物业类型和地理位置，并积极探索具有吸引力回报的投资机会。目前，本基金的投资组合涵盖约24处物业，具体包括马来西亚的17家医院、4个健康中心、2所学院，以及澳大利亚的1个养老护理和退休村。本基金由Damansara REIT Managers Sdn Berhad负责管理。

季度业绩概览与核心驱动因素

本基金在截至2025年6月30日的第二季度（2QFY2025）及上半年（6MFY2025）表现出混合态势。2QFY2025的净收入为RM1595.26万，相较于2024年同期（2QFY2024）的RM1635.49万，录得2.5%的YOY下降。同期，每单位盈利（EPU）也从1.95仙下降至1.90仙，降幅为2.6% YOY。就上半年而言，6MFY2025的净收入为RM3174.81万，而6MFY2024为RM3276.40万，下降了3.1% YOY；EPU亦从3.90仙降至3.78仙，降幅为3.1% YOY。

尽管净收入有所下滑，但2QFY2025的净租金收入表现亮眼，达到RM2540.20万，较2QFY2024的RM2457.79万增长了3.4% YOY。这主要得益于澳大利亚业务的显著改善，该地区的净租金收入从去年同期的净亏损RM79.2万扭转为净收入RM14.0万，增长超过100% YOY，主要原因是本季度专业服务费用的减少。然而，马来西亚地区的净租金收入略微下降0.4% YOY至RM2526.20万，主要受Tawakkal健康中心续约调整（影响RM40.0万）以及Damai健康中心处置导致收入损失（影响RM10.0万）的影响，部分被年度租金增量RM30.0万所抵消。上半年来看，总净租金收入为RM5043.60万，较去年同期RM5062.40万微降0.4% YOY，这主要受马来西亚地区净租金收入下降1.3% YOY的拖累，原因与第二季度相似。

成本方面，2QFY2025的总物业开支显著下降28.6% YOY至RM343.79万，其中物业维护费用同比大幅减少99.8%至RM825，专业服务费也大幅减少97.4%至RM3.36万。然而，管理费增加了19.3% YOY至RM138.75万。伊斯兰融资成本小幅上升0.9% YOY至RM967.84万，而行政开支则大幅增长49.2% YOY至RM29.93万。这些费用的波动对本季度的盈利能力产生了不同程度的影响。从季比季（QOQ）来看，2QFY2025的税前净收入为RM1595.30万，较2025年第一季度（1QFY2025）的RM1579.50万增长1.0%，这主要由于维修和保养成本减少RM80.0万，但被租金收入下降RM40.0万、融资成本增加RM20.0万以及评估费增加RM10.0万所部分抵消。

深入财务分析

收入与盈利能力

本基金的收入主要来源于租金，但在2QFY2025和6MFY2025，毛租金收入均呈现小幅YOY下滑，分别为1.9%和2.0%。这表明在现有投资组合下，收入增长面临一定压力，特别是在马来西亚市场，部分物业的续约条款调整和资产处置带来了短期收入损失。然而，澳大利亚业务的积极转变，即从租金净亏损转为净收入，部分缓解了整体压力，凸显了区域多元化投资的重要性。

总收入在2QFY2025和6MFY2025也分别录得0.9%和2.1%的YOY下降。尽管在2QFY2024曾有RM100.0万的投资物业处置收益，但本期并无此项收益。同时，外汇汇兑的未实现（损失）/收益由去年的RM2.30万收益转为RM1.40万损失，表明汇率波动对盈利产生负面影响。尽管如此，净租金收入的增长（2QFY2025）表明核心经营效率有所提升，尤其是在成本控制方面，如专业服务费和物业维护费用的大幅下降。

资产负债表与现金流

截至2025年6月30日，本基金的总资产为RM18.45亿，较2024年12月31日的RM18.36亿略有增加。投资物业保持在RM16.54亿的水平。贸易应收款项从RM5067.93万增至RM5516.78万，其中约RM3080.0万与一项澳大利亚物业相关，且双方正在协商结算事宜，这构成了一项值得关注的流动性风险。现金和银行结余从RM3389.49万增至RM4118.98万，而定期存款则从RM5341.87万降至RM3265.17万。

在负债方面，非流动伊斯兰融资从RM6.49亿大幅减少至RM4.82亿，这是一个积极信号，表明长期债务负担有所减轻。然而，流动伊斯兰融资却从RM1.10亿大幅增加至RM2.79亿。这可能反映了部分长期债务的重分类或新的短期融资安排，值得进一步关注其对短期流动性的潜在影响。总负债从RM7.82亿略增至RM7.87亿。

净资产值（NAV）从RM10.54亿增至RM10.57亿，每单位NAV也从RM1.2548增至RM1.2594。NAV的增长主要得益于本季度的总综合收益RM1547.70万，抵消了RM1440.0万的收入分配。

现金流方面，6MFY2025的经营活动现金净额为RM3052.32万，较6MFY2024的RM3918.22万有所下降，主要原因是应收款项和预付款项的增加。投资活动现金净额大幅减少至RM90.21万，而去年同期为RM1253.06万，主要由于去年同期有RM1000.0万的投资物业处置收益，而本期没有。融资活动现金净额使用为RM4450.74万，较去年同期RM5098.12万有所减少，这反映了伊斯兰融资的偿还和新融资的获取。

业务风险与未来展望

业务风险：

• 租金收入集中度：本基金的租金收入主要来源于关联方，这可能带来一定的依赖性风险。
• 外汇风险：澳大利亚物业的存在使其面临外汇波动风险，本期已出现未实现外汇损失。
• 融资成本波动：尽管目前融资利率较低，但未来利率变动仍可能影响本基金的融资成本。
• 经济下行影响：全球和本地经济逆风可能影响医疗保健行业的整体需求，进而影响租金收入和物业估值。
• 贸易应收款项风险：与澳大利亚物业相关的RM3080.0万贸易应收款项仍在结算中，若未能及时收回，将影响现金流。

未来展望：

展望未来，ALAQAR将继续聚焦其长期增长战略，即“Venture27”路线图，该路线图旨在巩固和拓展其投资组合。在当前融资利率较低的环境下，本基金正积极探索本地和区域的增长机遇，以实现其投资目标。尽管面临全球和本地经济逆风，ALAQAR凭借其稳固的基本面和战略增长举措，有望稳健应对不确定性。本基金预计在2025年取得令人满意的整体业绩，除非出现不可预见的状况。

马来西亚国内消费的强劲需求持续推动私人医疗保健行业的发展。服务业，特别是医疗保健领域，仍然是国内生产总值增长的最大贡献者。随着家庭对健康和福祉的日益重视，以及对专业治疗需求的增长和私人医疗设施的持续扩张，ALAQAR对其实现可持续回报的能力充满信心。本基金认为近期的挑战是实现长期投资组合增强和价值创造的必要步骤。

本基金近期已通过与KPJ Healthcare Bhd（“KPJ”）子公司签署协议，拟收购APSH新大楼和PNG新大楼，并续签多项物业的租赁协议，包括KPJ国际护理与健康科学学院、KPJ芙蓉专科医院（旧楼、新楼和空地）、太平医疗中心和TMC健康中心，以及KPJ槟城专科医院。这些举措体现了本基金致力于提升资产价值和支持租户增长的承诺。同时，本基金也致力于运营效率、数字化转型和负责任投资，确保其增长保持韧性并符合伊斯兰教法原则。

市场新闻整合：机遇与风险评估

最新的市场新闻为我们提供了对ALAQAR财务表现的外部验证和额外视角。2025年8月26日的一则新闻指出，ALAQAR的2Q净收入下降2.5% YOY，但季度净租金收入增长3.4% YOY，这与我们从季度报告中分析的数据完全吻合。新闻强调了澳大利亚物业的净租金收入转正是一个关键驱动因素，同时指出被较高的专业服务费所抵消，这与财报中的费用变化分析一致。新闻中还提及了RM1.73仙的每单位派息，体现了本基金作为REIT的收入派发特性。

新闻进一步强化了ALAQAR管理层对未来展望的信心，即在较低融资利率下，将继续探索增长机会，并致力于加强和扩展其投资组合。这与本基金“Venture27”路线图的披露相符，表明管理层正积极应对当前环境并寻求战略性扩张。通过将金融数据与管理层声明相结合，我们看到ALAQAR正努力通过资产优化和新收购来抵消现有物业的部分收入下滑。

然而，7月1日和6月30日的新闻提及ALAQAR在Bursa Malaysia上表现出“负面动能”，股价在6月30日下跌1.6%至RM1.25。虽然这些是短期的市场交易动向，不直接反映公司基本面，但它提示了市场情绪可能受到短期业绩数据或更广泛市场波动的影响。单位价格RM1.25与每单位NAV RM1.2594（未扣除分派前）接近，表明市场对其内在价值的认可度较高，但负面动能可能在短期内对单位价格造成压力。

机遇：

• 医疗保健行业需求强劲：马来西亚私人医疗保健市场的持续增长为本基金提供了坚实的运营基础和潜在的扩张空间。
• 战略性资产收购与租赁：近期对APSH和PNG新大楼的收购以及多项关键物业的租赁续约，将有效巩固和拓展本基金的资产基础及长期租金收入来源。
• 低融资成本环境：当前的低利率环境为本基金探索新的增长机会和进行资产重组提供了有利条件，有望降低扩张成本。
• 资产组合多元化：马来西亚与澳大利亚的地理多元化，尤其是在澳大利亚业务扭亏为盈，降低了对单一市场的依赖。
• 运营效率与数字化：管理层对运营效率和数字化的承诺，有望提升盈利能力并降低长期成本。

风险：

• 盈利能力下滑：尽管净租金收入有所增长，但净收入和EPU的YOY下降仍需警惕，表明利润率可能面临压力。
• 交易应收款项回收风险：与澳大利亚物业相关的RM3080.0万应收款项的最终结算情况，是潜在的现金流和盈利风险点。
• 短期市场情绪：“负面动能”的出现可能在短期内影响单位价格，给投资者带来压力。
• 融资结构变化：流动伊斯兰融资的显著增加，需关注其对短期债务偿还能力的影响。
• 宏观经济不确定性：全球经济的逆风和地区经济波动，可能对租金收入增长和物业估值产生不利影响。

市场前景、整体风险与最终评价

市场前景

ALAQAR所处的医疗保健房地产投资信托领域，在马来西亚乃至更广泛地区，展现出积极的市场前景。随着人口老龄化趋势的加剧、健康意识的提升以及对高质量医疗服务需求的增长，私人医疗保健行业预计将持续扩张。本基金拥有一个以医疗保健为核心的多元化投资组合，使其能够充分受益于这一结构性增长趋势。通过持续的资产收购和租赁续约，本基金正积极提升其市场竞争力，并巩固其在行业中的地位。技术创新和数字化转型也将为医疗设施带来新的运营效率和增值机会，ALAQAR对此的关注预示着其业务模式的现代化。预计在未来1-2年内，只要宏观经济保持相对稳定，本基金有望通过其战略扩张和运营优化，实现租金收入和资产价值的稳健增长。

整体风险评估

综合来看，ALAQAR面临的整体风险评估为中等。

• 财务风险（中等）：虽然净收入有所下降，且存在澳大利亚贸易应收款项的回收风险，但非流动债务的减少和NAV的稳定增长提供了一定缓冲。流动伊斯兰融资的增加需密切关注，但整体资产负债表结构健康。
• 市场风险（中等）：全球和本地经济逆风、利率波动以及汇率变动均构成外部风险。然而，医疗保健行业的韧性及其刚性需求特性，有助于抵御部分市场波动。
• 运营风险（低）：本基金拥有多元化的物业组合和经验丰富的管理团队。尽管部分物业租金收入面临调整，但整体运营效率和战略规划清晰，通过积极的资产管理和扩张策略来缓解风险。
• 宏观风险（中等）：马来西亚GDP预测的修订以及整体经济增长的不确定性，可能影响消费者支出和医疗服务需求。
• 地缘政治风险（低）：目前未有显著地缘政治事件直接影响其主要运营市场。

缓解建议包括：积极追讨和管理贸易应收款项；持续优化债务结构，平衡长期与短期融资；通过多元化租赁协议和租户结构，降低对单一租户的依赖；以及对冲关键货币风险，以减少外汇波动的影响。

最终评价

ALAQAR作为一家专注于医疗保健领域的伊斯兰房地产投资信托基金，在当前充满挑战的宏观经济环境中展现出一定的韧性。尽管2QFY2025及6MFY2025的净收入和EPU出现小幅YOY下滑，但净租金收入的增长（特别是澳大利亚业务的显著改善）和总物业开支的有效控制，凸显了其核心经营能力的亮点。非流动债务的减少以及NAV的持续增长，也反映了财务结构的稳健性。

本基金的核心竞争力在于其独特的医疗保健物业组合，受益于结构性的行业增长趋势，以及符合伊斯兰教法的投资原则，吸引了特定的投资者群体。管理层通过“Venture27”路线图积极寻求战略扩张，并成功实施了多项新收购和租赁续约，这些举措有望在未来带来新的增长动力。然而，马来西亚地区现有物业的收入挑战、贸易应收款项风险以及汇率波动仍是需要关注的因素。

总体而言，ALAQAR正处于一个积极的战略转型期，旨在通过增强和扩大其投资组合来应对挑战并把握机遇。其在医疗保健REIT领域的专业化和长期增长潜力是显著的优势，而当前面临的短期盈利压力和特定风险，则需要管理层持续的精细化运营和风险管理。凭借其坚实的基本面和明确的增长战略，ALAQAR有望在未来实现可持续的价值创造和稳定的单位持有人回报。