LAGENDA季度业绩揭示：创纪录销售背后的财务细流与市场挑战

LAGENDA PROPERTIES BERHAD（以下简称“LAGENDA”或“公司”）是一家马来西亚的投资控股公司，专注于经济适用房和综合城镇开发。其核心业务包括物业开发、建筑及建材贸易。公司致力于开发提供社区设施和公共便利的城镇，例如位于霹雳州实兆远的Bandar Baru Setia Awan Perdana以及在安顺的Lagenda Teluk Intan项目。这些城镇配备了会所、游泳池、健身房、室内足球场、多功能厅、足球场和羽毛球场等设施，旨在提供高质量的居住环境。在业务重组后，建筑活动主要作为物业开发板块的内部支持，而非独立运营部门。

季度业绩概述与主要驱动因素

回顾截至2025年6月30日的第二季度（2Q25）及上半年（1H25）业绩，LAGENDA的财务表现呈现出喜忧参半的局面，伴随着战略扩张的显著成果与特定运营挑战。

在2Q25期间，公司录得营业收入RM238.89百万，相较于2024年同期的RM245.83百万，呈现2.82%的YOY轻微下滑。这一收入下降主要源于部分已完成项目（如Lagenda Tropika、Bandar Baru Setia Awan Perdana（BBSAP）4A期、Lagenda Teluk Intan 2期和3A期）贡献的缺失或减少，以及Lagenda Teluk Intan 3B期和Darulaman 2期和3A期等接近完工项目的施工活动放缓。然而，BBSAP 4B期和4C期、Lagenda Suria 1A期和1B期、Puncak Warisan（Seri Embun）、Lagenda Ardea 1A期和Lagenda Aman等在建项目，以及新推出的Lagenda Ardea 2期、La’ Indera（关丹Penor）1A期和La’ Lumiére（古来）1A期，对收入形成了一定程度的抵消支撑。贸易部门则表现强劲，收入YOY增长9.7%，达到RM42.0百万，主要得益于外部承包商对建材需求的增加。

尽管收入略有下滑，但2Q25的税前利润（PBT）为RM60.97百万，较2024年同期的RM65.82百万下降了7.36%的YOY。净利润为RM45.24百万，与去年同期的RM48.39百万相比，YOY下降6.51%。利润的压力主要归因于物业开发板块收入贡献的减少和行政开支的增加。

从上半年整体表现来看，LAGENDA在1H25实现了RM503.29百万的营业收入，较2024年同期的RM471.45百万增长了6.75%的YOY。这一增长主要得益于新项目（如La’ Indera、Lagenda Ardea 2期和La’ Lumiére 1A期）的成功启动，以及现有项目（如Lagenda Ardea 1A期、Puncak Warisan（Seri Embun）、Lagenda Suria 1A期和1B期、Darulaman 3A期、Lagenda Aman和BBSAP 4B期和4C期）的稳健进展。然而，上半年税前利润为RM121.34百万，较2024年同期的RM124.95百万小幅下降2.89%的YOY。净利润为RM89.83百万，与去年同期的RM91.24百万相比，YOY下降1.55%。这反映出虽然收入有所增长，但较低的毛利率、更高的融资成本以及行政开支的增加对整体盈利能力构成了挑战。

值得注意的是，尽管2Q25的收入QOQ下降了9.65%，但税前利润却环比微增0.99%，达到RM60.97百万。这表明公司在成本控制方面取得了一定成效，尤其是在物业开发板块实现了毛利率的改善，这得益于本季度实现的成本节约以及上一季度完成项目最终结算后一次性成本调整的影响。

深入财务分析

收入与盈利能力结构

LAGENDA的收入主要由物业开发和贸易两大板块贡献。在2Q25，物业开发板块的收入为RM196.22百万，YOY下降2.77%，而贸易板块收入为RM41.98百万，YOY增长9.72%。从1H25来看，物业开发收入达到RM431.29百万，YOY增长8.39%，体现了新项目推出和在建项目的积极进展，有效弥补了已完成和接近完工项目贡献的减少。贸易板块上半年收入为RM66.24百万，YOY略有下降0.97%。

盈利能力方面，2Q25毛利润为RM89.74百万，YOY下降4.39%。毛利率的下降主要是由于经济适用房的承诺确认和已完成项目的一次性成本调整。行政开支YOY增长10.38%至RM19.46百万，主要归因于公司在柔佛州、雪兰莪州和彭亨州扩张业务导致员工成本增加。销售和营销开支则实现了YOY下降20.44%至RM6.12百万，表明公司可能在销售策略上进行了优化或效率提升。此外，融资成本在2Q25 YOY增长8.21%至RM7.04百万，在1H25 YOY增长17.90%至RM13.32百万，这对净利润构成了一定压力。

财务状况概览

截至2025年6月30日，LAGENDA的总资产达到RM28.61亿，相较于2024年12月31日的RM24.47亿，增长了16.92%。这一增长主要由库存的大幅增加驱动，包括非流动资产中的库存（物业开发土地和开发成本）从RM6.05亿增加至RM9.88亿，以及流动资产中的贸易应收款从RM2.04亿增加至RM2.73亿，合同资产从RM1.95亿增加至RM2.34亿。这表明公司正在积极进行土地储备和项目开发，以支撑未来的增长。

总负债也相应增加，从RM12.25亿上升至RM15.83亿，增幅29.22%。其中，借款总额从RM8.15亿大幅增加至RM10.31亿，增幅达26.42%，主要体现在非流动借款从RM76.38百万跃升至RM2.50亿。流动负债中的其他应付款从RM1.64亿激增至RM3.41亿。负债的增加主要与项目开发和土地收购的融资需求有关。

尽管负债增加，但归属于公司所有者的股本也从RM12.22亿增长至RM12.77亿，增长4.57%，净资产值（Net Assets per ordinary share）从RM1.46上升至RM1.53，反映了公司通过盈利积累和资产扩张，保持了健康的股权基础。现金及现金等价物从2024年12月31日的RM3.17亿下降至2025年6月30日的RM2.72亿，下降14.10%，表明经营活动中的现金消耗增加，但整体流动性仍保持在合理水平。

现金流动态

在1H25期间，LAGENDA的经营活动现金流为负RM2.26亿，相较于2024年同期的负RM4.69亿有所改善。这主要得益于库存减少和应付款项管理的变化。投资活动现金流出RM2.82百万，主要用于购置投资性房地产和物业、厂房及设备。融资活动则产生了RM1.75亿的现金流入，主要通过提取借款RM2.55亿，部分被偿还借款RM39.59百万和派发股息RM29.31百万所抵消。整体而言，期末现金及现金等价物较期初减少RM54.54百万，反映了在积极扩张和项目开发阶段对营运资金的需求。

每股收益与股息政策

2Q25的基本每股收益（EPS）为5.40仙，低于2Q24的5.78仙。上半年基本EPS为10.73仙，低于1H24的10.88仙。公司在2025年5月20日派发了每股3.5仙的2024财年第二次中期股息，总额为RM29.31百万。此外，董事会已于2025年8月27日宣布派发每股3.0仙的2025财年第一次中期股息，与去年同期持平，将于2025年11月10日支付，显示了公司对股东回报的承诺。

业务重组

本季度，LAGENDA对其业务分部报告进行了重组，将原有的物业开发、建筑和贸易三个分部调整为物业开发和贸易两个报告分部。原建筑分部被重新归类为物业开发分部的内部支持部门，而非独立运营分部。此举旨在更好地管理监控和报告，并已对过往期间的比较信息进行了重述，确保了数据的一致性和可比性。

市场新闻整合与未来展望

近期市场新闻揭示了LAGENDA的强大增长势头和马来西亚房地产市场的积极信号，但也伴随着潜在的宏观经济风险。

创纪录的销售与多州扩张： LAGENDA在2Q25取得了历史性的RM4.13亿季度销售额，这得益于柔佛州所有开发项目（包括古来的La’ Lumiére、哥打丁宜的Puncak Warisan（Seri Embun）以及丰盛港的Lagenda Suria）的强劲贡献。这突显了公司经济适用城镇模式在市场中的持久吸引力。截至2025年6月，公司未确认销售额达到RM10.54亿，未结预订额为RM2.77亿，为未来几个季度的收入提供了坚实的可视性。公司已从霹雳州扩展到柔佛州、雪兰莪州和彭亨州，实现多州扩张战略，并将2025年计划推出的单位数量从去年的4,000个翻倍。

宏观经济背景与利率环境： 马来西亚经济在2Q25增长4.4%的YOY，尽管略有放缓，但强劲的家庭支出和稳定的投资活动为经济提供了支撑。马来西亚国家银行在2025年7月将隔夜政策利率（OPR）下调至2.75%，这一降息有望降低借贷成本，提高房屋贷款的可负担性，从而刺激房地产需求。UOB Kay Hian研究报告指出，利率下调、大规模市场住房的稳定需求以及依斯干达2.0（Iskandar 2.0）和交通导向型开发项目（TODs）的重新吸引投资者兴趣，将共同推动马来西亚房地产市场在2025年下半年的复苏。

行业机遇：

• 经济适用房的韧性需求： LAGENDA在RM20万至RM30万价格区间的经济适用房定位，使其能够满足不断增长的首次购房者和收入阶层提升者的需求，在宏观经济不确定性下表现出较强的韧性。最低工资上涨等结构性利好因素进一步支撑了这一需求。
• 地理扩张的协同效应： 公司在柔佛州、雪兰莪州和彭亨州的新项目，特别是柔佛依斯干达特区（JS-SEZ）的潜在利好，有望带来新的增长点。数据中心对土地的需求也在增加，尽管早期交易有所停滞，但像Mah Sing这样拥有基础设施的开发商已开始看到询盘增加。
• 新能源领域协同： LAGENDA作为Northern Solar Holdings Bhd的战略投资者（持股12.5%），正在探索将屋顶太阳能整合到其未来城镇开发中的合作机会，这可能为其业务带来新的增长点和ESG价值。

潜在的市场与运营风险：

• 毛利率压力： 尽管收入增长，但经济适用房承诺的确认和已完成项目的一次性成本调整导致毛利率承压。新城镇项目进入早期建设阶段也可能对利润率造成短期影响。
• 行政开支增加： 多州扩张和员工成本增加导致行政开支上升，对盈利能力构成挑战。
• 宏观经济不确定性： 全球经济逆风，包括美国关税上调和地缘政治不确定性，可能影响马来西亚的出口和整体经济增长，进而传导至房地产市场。
• 现金流管理： 在积极开发和土地储备期间，营运活动现金流为负，需要高效的资金管理和融资策略来支持扩张。

市场前景与行业地位： LAGENDA的市场前景与马来西亚整体房地产市场的复苏趋势紧密相关。UOB Kay Hian预测，2025年房地产行业的收入将YOY增长10.3%，盈利YOY增长7.4%。LAGENDA作为经济适用房领域的领导者，其精准的市场定位、强大的销售势头和战略性的土地储备，使其在该领域保持竞争优势。公司对多州扩张的承诺，以及利用OPR下调带来的购房利好，预示着其未来1-2年有望保持稳健发展。与Northern Solar的潜在合作也可能使其在ESG和新能源整合方面获得差异化优势。

综合风险评估

在评估LAGENDA的整体发展前景时，需审慎考量其面临的各项风险：

• 财务风险：
  • 高： 借款总额和利息成本持续上升，表明公司在扩张阶段对外部融资的依赖增加。若利率进一步上调或项目销售不及预期，可能增加偿债压力。
  • 中： 毛利率受经济适用房承诺及一次性成本调整影响而承压，未来利润空间可能面临持续挑战。
• 市场风险：
  • 中： 马来西亚GDP增长虽韧性但有所放缓，外部 headwinds 持续存在，可能影响整体购买力及房地产市场信心。虽然OPR下调是利好，但若宏观经济出现重大下行，可能抵消部分积极影响。
  • 中： 尽管经济适用房需求稳定，但市场竞争依然激烈，新项目推出需要持续吸引购房者。
• 运营风险：
  • 中： 大规模多州扩张对公司的项目管理、成本控制和团队建设提出更高要求。新项目开发初期的资金投入和建设周期较长，可能影响短期现金流。
  • 低： 公司的土地储备策略和城镇规划模式被市场认可，但在快速扩张中，土地收购成本和开发效率需持续关注。
• 宏观与监管风险：
  • 中： 全球贸易政策变化（如美国关税）、地缘政治紧张局势可能对马来西亚经济造成间接影响，进而影响消费者情绪。
  • 低： 马来西亚政府对经济适用房的支持政策预计将保持稳定，为公司发展提供有利的监管环境。
• 技术与创新风险：
  • 低： 作为传统房地产开发商，技术变革直接影响较小。然而，与Northern Solar在太阳能领域的合作，若能成功推进，将带来新的技术机遇，但也伴随着跨领域整合的挑战。

风险缓解建议： 为应对上述风险，LAGENDA应持续优化成本结构以提升毛利率，并通过多元化融资渠道和严格的现金流预测来管理债务。同时，精细化项目管理和营销策略对于确保新扩张项目的成功至关重要。宏观经济不确定性要求公司保持灵活性，并关注市场动态及时调整战略。

综合总结与评价

LAGENDA在2Q25和1H25的业绩表现描绘了一个在积极扩张中应对挑战的房地产开发商形象。尽管面临短期盈利能力承压、行政开支增加和融资成本上升的挑战，但公司在收入增长和创纪录销售额方面展现了强大的韧性和市场潜力。其专注于经济适用房和综合城镇开发的战略，在当前利率下调和市场需求结构性转变的背景下，被证明是有效的。

公司的核心竞争力在于其对马来西亚大众市场住房需求的精准把握以及成功的城镇开发模式。多州扩张战略，特别是在柔佛等关键增长走廊的布局，有望为未来增长提供持续动力。与新能源领域的潜在协同效应，也为其在ESG和可持续发展方面增添了价值。

然而，公司也面临着财务杠杆上升、毛利率压缩以及宏观经济不确定性带来的挑战。如何在保持销售势头的同时，有效管理成本、优化盈利能力并控制债务水平，将是LAGENDA未来发展的关键。综合来看，LAGENDA凭借其明确的市场定位、强大的销售执行力以及积极的扩张战略，有望在马来西亚房地产市场的结构性机遇中持续成长，但需要密切关注其盈利能力和财务风险的演变。