ENCORP：赤字加剧，挑战与机遇并存，新战略能否力挽狂澜？

ENCORP BERHAD 是一家总部位于马来西亚的多元化企业，其核心业务涵盖投资控股和综合管理支持服务。公司的业务板块广泛，包括房地产开发、投资物业、建筑、特许经营权、投资控股及其他业务。其他业务主要涉及建筑材料贸易和设施管理服务，为内部及外部客户提供建筑和施工管理，并提供资产管理、能源管理、中央监控以及清洁与家政服务。其主要物业资产包括位于莎阿南的 Encorp Cahaya Alam、依斯干达公主城的 Encorp Marina Puteri Harbour、哥打白沙罗的 Encorp Strand 以及 Cahaya Kristal 等。

本报告旨在对 ENCORP 的最新季度业绩、财务状况、运营风险、市场新闻及其未来展望进行全面分析，以提供一个客观且数据驱动的视角。通过整合公司披露的财务数据和近期市场动态，我们将深入探讨其当前面临的挑战与潜在的增长机遇，从而描绘出其在复杂市场环境下的整体表现。

季度业绩概述：挑战重重，利润承压

截至2025年6月30日止的第二季度（Q2-2025），ENCORP 的财务表现呈现出显著波动，尽管营收实现 YOY 增长，但盈利能力面临巨大压力。本季度集团录得营收 RM3168.60万，较2024年同期的 RM2787.00万实现了 13.69% 的 YOY 增长。然而，营收增长未能转化为盈利，本季度毛利为 RM1469.10万，相比2024年同期的 RM1969.00万大幅下降 25.49% YOY。

更为严峻的是，集团在 Q2-2025 录得税前亏损 RM158.70万，而2024年同期则为税前盈利 RM286.90万。税后净亏损进一步扩大至 RM202.80万，与去年同期的 RM194.00万净盈利形成鲜明对比。

就半年度业绩（YTD 2025）而言，集团的总营收为 RM5043.40万，较去年同期的 RM5749.10万下降 12.28% YOY。毛利表现同样不佳，YTD 2025 毛利为 RM2567.50万，相较 YTD 2024 的 RM4865.30万大幅缩减 47.25% YOY。半年度税前亏损和税后净亏损分别为 RM464.30万 和 RM552.00万，而去年同期则分别录得税前盈利 RM1268.30万和税后净盈利 RM1099.80万。这些数据表明，尽管 Q2 营收有所回升，但从半年度累计来看，ENCORP 的盈利能力面临持续且显著的挑战。

深入分析发现，本季度各项主要运营成本均有所上升，对盈利构成了显著冲击。销售成本从去年同期的 RM818.00万飙升至本季度的 RM1699.50万，增幅高达 107.76% YOY。销售及营销费用增长 84.89% YOY 至 RM243.60万，行政费用亦增加 49.11% YOY 至 RM578.90万。尽管财务成本从 RM1267.30万下降至 RM948.90万（下降 25.12% YOY），但未能抵消其他成本的急剧上涨。

深入财务分析：盈利困境与资产负债调整

收入构成与盈利能力探究

ENCORP 的营收主要来源于其多元化的业务板块。在 Q2-2025，房地产开发部门展现出积极势头，该部门收入达到 RM1840.00万，较 Q2-2024 的 RM1490.00万实现了 23.50% 的 YOY 增长。这主要得益于 Tilia、Lamanda Chuping Phase 1 RMM、RKS 以及 Encorp Marina 等项目的销售贡献。然而，房地产开发部门 YTD 2025 录得税前盈利 RM182.40万，与 YTD 2024 的 RM2123.70万相比大幅下滑，这主要是由于去年同期因 Encorp Marina 项目法律诉讼的法律准备金冲回 RM1400.00万以及 Lily 阶段项目的成本节约 RM120.00万带来的高基数效应。

投资物业部门的表现亦有所改善，其 Q2-2025 营收从 Q2-2024 的 RM170.00万增至 RM210.00万，实现了 23.53% 的 YOY 增长。这主要归因于 Strand Mall 租金费率的提高（从 Q2 2024 的每平方英尺 RM1.89 增至 Q2 2025 的 RM2.29）以及引入四名新租户带来的约 RM6.00万额外收入。得益于营收的增长，该部门 YTD 2025 的税前亏损也从 YTD Q2-2024 的 RM586.20万收窄至 RM510.50万，改善了 RM75.70万。

然而，特许经营权部门的营收则有所下滑，Q2-2025 录得 RM820.00万，较 Q2-2024 的 RM1070.00万减少 23.36% YOY。这种下降主要是由于根据私有化协议，特许经营收入作为递延付款收入，其本金和利息偿还计划分别在2025年5月和11月进行，且特许经营权将于2028年到期。此外，设施管理部门的收入也下降了 29% QOQ。

从半年度分部业绩来看，YTD 2025 投资控股部门贡献了 RM1592.80万 的分部业绩，投资物业部门为 RM363.70万。然而，特许经营权、房地产开发、建筑及其他部门均录得负分部业绩或较低盈利。整体而言，集团的盈利能力在 Q2 和 YTD 2025 均出现显著恶化，主要原因是毛利率的压缩以及销售成本、行政费用和销售与营销费用的显著增长。

资产负债结构与现金流分析

截至2025年6月30日，ENCORP 的财务状况显示出一些调整。总资产从2024年12月31日的 RM10.38亿下降至 RM9.76亿，减少了 5.93%。其中，非流动资产从 RM6.12亿下降至 RM5.55亿，而流动资产从 RM4.26亿略微下降至 RM4.21亿。流动资产中的贸易及其他应收款项从 RM1.34亿增至 RM1.37亿，而现金及现金等价物从 RM1776.40万降至 RM1458.70万。

负债方面，总负债从 RM6.11亿下降至 RM5.55亿，减少了 9.16%。值得注意的是，非流动借款从 RM3.02亿显著下降至 RM2.48亿，降幅为 17.98%，这主要得益于对 Sukuk Murabahah 的偿还。然而，流动借款从 RM1.59亿略微上升至 RM1.63亿。债务的整体减少对于优化负债结构具有积极意义。

股东权益方面，归属于母公司所有者的权益从 RM3.35亿略微下降至 RM3.30亿。每股净资产从 RM1.06下降至 RM1.05，反映了净亏损对股东权益的影响。

现金流方面，YTD 2025 经营活动产生的净现金流为 RM6053.70万，虽仍为正值，但较 YTD 2024 的 RM8360.70万下降 27.60% YOY。投资活动产生的净现金流为 RM231.20万，低于去年同期的 RM478.60万。融资活动产生的净现金流出为 RM6636.40万，主要由于 Sukuk Murabahah 的偿还。期末现金及现金等价物从期初的 RM1678.90万下降至 RM1362.10万，显示现金储备面临一定压力。

业务风险：法律诉讼与债务管理

ENCORP 当前面临两项重要的法律诉讼，这构成了其运营层面的主要风险。

与 Bumimetro Construction Sdn Bhd (BCSB) 的仲裁案：子公司 Must Ehsan Development Sdn Bhd (MEDSB) 向 BCSB 索赔约 RM2995.03万，涉及违约金、成本增加和 Qlassic 罚款。BCSB 也反诉约 RM2492.44万。虽然仲裁庭已裁定 MEDSB 获得净赔偿 RM2640.60万，但 BCSB 已向高等法院提出撤销裁决的申请，而 MEDSB 亦申请执行裁决。最终结果将在2025年9月12日公布，其不确定性可能影响公司的财务状况。
与 Konsortium Ipmines Merz Sdn Bhd (KIMSB) 的仲裁案：子公司 Encorp Iskandar Development Sdn Bhd (EIDSB) 向 KIMSB 索赔金额巨大，包括约 RM1176.00万的违约金、RM40.90万支付给第三方承包商的费用、RM1308.46万的缺陷修复和未完成工作成本，以及高达 RM1.12亿的利润损失。KIMSB 也提出反诉约 RM1.10千万。尽管联邦法院已撤销 KIMSB 之前的判决，但 EIDSB 针对 KIMSB 的财务状况提出了成本担保申请，并提出了管辖权异议。EIDSB 的管辖权异议仍在等待最终裁决。此诉讼涉及金额庞大，最终结果将对集团的财务状况产生重大影响。

除了法律风险，公司的债务管理也是一个重要考量。集团在2025年11月有 RM7710.00万 的 Sukuk Murabahah 本金和利润支付义务。尽管公司已通过融资活动偿还部分借款，但如此大规模的还款仍需密切关注其现金流状况。

未来展望：宏观利好与战略转型并举

尽管 ENCORP 在近期面临盈利挑战，但其管理层对未来发展仍持积极展望，并已制定多项战略举措以期实现可持续复苏。马来西亚国家银行将隔夜政策利率（OPR）下调至 2.75%，预计将提振房地产行业，降低购房者融资成本，刺激可负担住房需求，并增强整体投资情绪。这一宏观经济利好预计将对 ENCORP 的销售业绩和开发项目提供有力支撑。

在房地产开发方面，公司有多个重要项目正在推进：

Tilia Shah Alam 项目：该项目包含112套两层联排别墅，预计于2025年第四季度竣工，将为莎阿南地区的优质住宅市场提供有吸引力的选择。
Cahaya Kristal 项目：公司通过在沙巴哥打京那巴鲁推进此项目，成功拓展至东马来西亚市场，预计于2026年第三季度完工。此举有助于实现地理多元化，并进入充满活力的哥打京那巴鲁市场。
Balau Residences 项目：位于关丹直落尖贝达的合资项目，战略性地利用东海岸铁路（ECRL）和东海岸大道（LPT）改善的可达性，预计将吸引居民和游客，从而获得强劲的市场响应。
与 FELDA 的合作：与 FELDA 的战略伙伴关系已成功完成了 Lamanda Chuping 一期开发项目。二期规划预计将于今年晚些时候启动，重点关注中等成本住房，以满足社区需求。

投资物业部门前景乐观，Strand Mall 和 Warna Avenue 的租赁入住率持续上升。Strand Mall 被纳入 SEDA 项目，彰显了集团对可持续发展和 ESG 标准的承诺，这有助于提升资产价值和市场形象。

此外，ENCORP 也持续强化其治理框架。近期公司任命了经验丰富的 Ahmad Harzimi Mohd Taib 为集团首席执行官，他拥有超过25年的法律、治理和房地产开发经验。这一任命被视为加强集团领导能力和维护强健治理实践的关键举措。股东大会上所有决议案均获通过，包括审计财务报表的接收、董事酬金的批准以及外部审计师的重新任命，这表明股东对公司增长战略和治理倡议的坚定支持。

市场新闻整合：治理强化与领导层变动

近期市场新闻主要围绕 ENCORP 的领导层变动和治理强化展开，这与公司在财报中提及的加强治理框架形成了呼应。

在2025年6月25日的新闻中，ENCORP 宣布其股东已批准所有支持其业务战略和治理倡议的决议。这包括接受2024年12月31日财年审计财务报表、批准董事费用和福利，以及重新任命安永为下一财年的外部审计师。股东还批准了经常性关联方交易的拟议授权，以确保公司能够在日常业务中高效透明地进行必要交易。在年度股东大会上，Nor Azira Abu Bakar 获选连任董事会成员，表明股东对其在公司治理和战略监督方面的持续贡献充满信心。集团首席执行官 Ahmad Harzimi Mohd Taib 表示，股东的信任增强了 ENCORP 的发展方向和长期愿景。

此前，在2025年6月10日，ENCORP 正式任命 Ahmad Harzimi Mohd Taib 为集团首席执行官，即时生效。Ahmad Harzimi 先生拥有超过25年的法律、治理和房地产开发经验，此前曾担任 TH Properties Sdn Bhd 的企业服务主管，并在 PR1MA Corporation Malaysia 和 Putrajaya Holdings Sdn Bhd 担任高级职务。此次任命旨在填补前任首席执行官 Hazurin Harun 因涉嫌刑事失信被免职后留下的空缺。新领导层的到来，结合公司对强化风险管理协议和扩大内部审计覆盖范围的承诺，有望提升决策质量，并在面临当前挑战时，为可持续复苏和恢复利益相关者信心奠定基础。这些新闻事件与季度报告中提及的“加强治理框架”和“积极应对当前挑战”的论述高度一致，表明公司正努力通过内部改革来应对外部环境。

值得注意的是，新任 CEO 上任时，ENCORP 的股价收于15仙，市值约为 RM4750.00万。这一相对较低的市值反映了市场对公司当前财务表现和不确定性的担忧，但同时也可能预示着如果新战略和治理措施能带来显著改善，未来存在一定的增长空间。

机会与风险评估：平衡增长潜力与运营挑战

市场与业务机遇

房地产市场回暖：马来西亚国家银行的 OPR 降息为房地产市场带来利好，尤其有利于可负担住房领域的需求释放。ENCORP 在莎阿南、哥打京那巴鲁和关丹等地的在建项目有望受益。
战略性地域扩张：Cahaya Kristal 项目向东马市场的拓展，以及 Balau Residences 依托基础设施改善的区位优势，有助于公司实现业务多元化并抓住新的增长点。
FELDA 合作潜力：与 FELDA 合作开发的 Lamanda Chuping 项目，特别是未来专注于中等成本住房的二期规划，展现了稳定的市场需求和政策支持，有助于提升公司在可负担住房市场的份额。
投资物业价值提升：Strand Mall 和 Warna Avenue 租金收入的增长，以及 Strand Mall 参与 SEDA 项目带来的 ESG 形象提升，有助于稳定和增加投资物业板块的现金流及资产价值。
新领导层与治理改革：新任 CEO Ahmad Harzimi Mohd Taib 的丰富经验，加上股东对治理倡议的坚定支持，有望为公司带来更稳健的运营管理和战略执行，提升投资者信心。

主要风险考量

持续亏损压力：Q2 和 YTD 2025 的税前及税后净亏损表明公司面临严峻的盈利挑战。毛利率的显著下降和运营成本的上升是核心问题，如果无法有效控制成本和提升利润空间，持续亏损可能侵蚀股东权益。
重大法律诉讼不确定性：两项重大仲裁案涉及金额巨大，诉讼结果的不确定性可能对公司的财务表现和市场声誉造成负面影响，并可能导致额外的法律费用和赔偿支出。
债务偿还压力：2025年11月 RM7710.00万的 Sukuk Murabahah 偿还义务是一项重要的短期财务挑战，考验公司的流动性和融资能力。尽管非流动借款有所下降，但整体债务水平仍需谨慎管理。
市场竞争加剧：房地产行业竞争激烈，尤其是在可负担住房领域，市场供应和价格波动可能影响公司项目的销售表现和定价策略。
宏观经济波动：尽管 OPR 降息带来利好，但全球及区域经济的不确定性，如通货膨胀、供应链中断或消费者信心下降，仍可能对房地产需求和公司整体业绩造成不利影响。

市场前景、整体风险与最终评价

ENCORP 当前正处于一个关键的转型期。从财务数据来看，公司在2025年第二季度及上半年经历了显著的盈利压力，毛利率收缩、运营成本上升以及税前和税后亏损的出现，都凸显了其在经营效率和成本控制方面的挑战。尤其房地产开发部门 YTD 盈利的急剧下滑，虽然部分归因于去年同期的一次性收益，但也提示了核心业务盈利能力的脆弱性。

然而，公司也展现出一些积极的信号。营收在 Q2-2025 实现了 YOY 增长，其中房地产开发和投资物业部门的贡献值得肯定。马来西亚国家银行的降息政策为房地产行业注入了积极因素，有望在未来1-2年内提振市场需求。ENCORP 的多个在建和规划项目，如 Tilia Shah Alam、Cahaya Kristal 和 Balau Residences，以及与 FELDA 在可负担住房领域的合作，都为未来的营收增长提供了潜在驱动力。投资物业板块的租金收入改善和 ESG 倡议也为稳定现金流和提升资产价值带来了机会。

在风险方面，两项重大的法律诉讼是当前最大的不确定因素，其潜在的财务影响和对公司声誉的损害不容忽视。尽管公司已就其中一项诉讼获得有利裁决，但后续的法律程序仍可能带来变数。此外，2025年11月即将到来的 Sukuk Murabahah 偿还义务，对公司的短期流动性构成考验。尽管总负债有所下降，但仍需密切关注其债务结构和融资策略。

值得肯定的是，ENCORP 在治理层面的努力，特别是新任 CEO Ahmad Harzimi Mohd Taib 的任命及其丰富的经验，以及股东对治理倡议的坚定支持，都为公司应对挑战和实现长期可持续发展奠定了基础。管理层强调的增强透明度、问责制和战略监督，对于恢复投资者信心至关重要。

综合评估，ENCORP 集团目前面临的挑战是真实且显著的，主要体现在盈利能力的下滑和法律诉讼带来的不确定性。然而，宏观经济环境的改善、多个战略性房地产项目、与 FELDA 的持续合作以及内部治理的强化，都为公司提供了未来恢复和增长的潜在机遇。市场的未来前景将高度依赖于公司能否有效执行其新战略，成功化解法律风险，并优化其资本结构以应对即将到来的债务偿还压力。投资者在评估 ENCORP 时，需全面权衡其当前的财务困境与未来的增长潜力，并密切关注其治理改革和战略执行的进展。

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