GUOCO：利润骤降，股东方净利大幅下滑，未来增长何在？一份深度剖析报告揭示挑战与机遇

GUOCOLand (Malaysia) Berhad（以下简称“GUOCO”或“公司”）是一家马来西亚本土公司，核心业务为投资控股，并多元化经营于五大业务板块：物业开发、物业投资、酒店运营、种植园以及其他业务。其中，物业开发涉及住宅和商业地产的开发与销售；物业投资则专注于住宅和商业物业的投资，并持有房地产投资信托基金份额；酒店业务负责酒店管理和运营；种植园板块经营油棕榈园并销售新鲜油棕果串；其他业务涵盖管理服务、投资控股及证券交易。GUOCO的业务足迹遍布新加坡、中国和马来西亚。

在深入审视GUOCO的季度财务表现时，我们看到其在截至2025年6月30日的财务年度（FY2025）及第四季度展现出复杂而分化的业绩图景。报告期内，GUOCO的财务数据受到了多项关键因素的显著影响，特别是对Tower Real Estate Investment Trust (REIT) 会计处理的追溯调整，将其从联营公司重新分类为子公司，自2024年5月28日起合并报表，这使得对FY2024可比数据的分析至关重要。尽管存在这些重大会计调整，报告期内公司收入和毛利表现出一定韧性，但净利润承受了巨大压力，尤其是在剔除一次性收益后。

季度业绩概述

截至2025年6月30日的第四季度，GUOCO实现营收RM124.04百万，较2024年同期的RM109.54百万增长了13.23% YOY。这主要得益于Tower REIT的合并以及Cheras Emerald 9项目的贡献增加。然而，同季度利润表现却不尽如人意，税前利润（PBT）从2024年同期的RM57.78百万大幅下降77.42% YOY至RM13.06百万，归属于母公司所有者的净利润更是锐减87.63% YOY至RM6.60百万。这一显著下滑主要归因于上一年同期录得的RM48.20百万Tower REIT重新分类带来的一次性净收益在报告期内不复存在，以及GLM Emerald Hills (Cheras) Sdn Bhd就一项仲裁裁决计提了RM5.50百万的拨备。

若将目光转向整个FY2025，GUOCO录得营收RM434.16百万，与FY2024的RM437.27百万相比略微下降0.71% YOY。营收的轻微下滑主要由于物业开发部门贡献减少，系Cheras Emerald Hills项目北塔的竣工所致，但部分被Tower REIT合并后的贡献所抵消。全年PBT为RM39.92百万，较FY2024的RM77.76百万大幅下降48.67% YOY。归属于母公司所有者的净利润为RM18.71百万，同比下降71.85% YOY。类似地，利润下滑的驱动因素与第四季度类似，主要是一次性收益的缺失和仲裁拨备。不过，环比来看，本季度业绩有所改善。相较于截至2025年3月31日的即刻前一季度，本季度的税前利润从RM5.27百万大幅增长148.00% QOQ至RM13.06百万，主要由Emerald 9项目带来的物业开发部门贡献增加。

深入财务分析

GUOCO的财务报告呈现出多面性，其收入、盈利能力、资产负债结构和现金流均反映出内部运营调整与外部市场环境的相互作用。

收入与盈利能力细察

• 营收构成： 截至2025年6月30日止年度，总营收RM434.16百万，其中物业开发贡献RM308.45百万，物业投资贡献RM55.10百万，酒店业务RM52.53百万，种植园RM12.22百万，其他业务RM5.85百万。物业开发仍是核心收入来源，但其贡献度因项目竣工而有所波动。
• 毛利表现： FY2025的毛利为RM125.48百万，较FY2024的RM98.01百万增长28.03% YOY，这表明公司在销售成本控制方面取得了一定成效，或者销售组合发生了有利于毛利提升的变化。本季度毛利也实现了64.39% YOY的显著增长。
• 其他净收入： 此项指标的剧烈波动是理解年度利润下滑的关键。FY2025的其他净收入仅为RM5.56百万，较FY2024的RM58.71百万大幅下降90.53% YOY。2024年同期，公司因Tower REIT从联营公司重新分类为子公司，录得RM90.45百万的股权再计量损失和RM138.64百万的议价收购收益，这些一次性非经常性项目极大地影响了FY2024的“其他净收入”及整体利润。FY2025缺乏此类大额一次性收益，导致经营利润受到显著影响。
• 经营利润与税前利润： FY2025的经营利润为RM64.04百万，同比下降28.88% YOY。PBT为RM39.92百万，同比下降48.67% YOY。尽管毛利有所增长，但由于其他净收入的减少、仲裁拨备（RM5.54百万）以及财务成本的增加（FY2025为RM34.86百万，FY2024为RM27.27百万，增长27.83% YOY），最终导致经营利润和税前利润大幅下滑。
• 归属母公司净利润与每股收益： FY2025归属于母公司所有者的净利润为RM18.71百万，基本每股收益（EPS）为2.793仙，均较FY2024（净利润RM66.47百万，EPS 9.924仙）大幅下降，反映出公司在剔除一次性收益后的核心盈利能力面临挑战。

财务状况与流动性

截至2025年6月30日，GUOCO的总资产为RM26.71亿，较FY2024的RM28.37亿下降5.84% YOY。非流动资产中的投资性房地产从RM10.87亿增至RM10.94亿，显示出公司在长期资产配置上的持续投入。同时，存货中的流动部分从RM6.31亿降至RM5.88亿，合同资产从RM1.57亿降至RM48.39百万，表明部分开发项目已完成销售或进度款已收回。

负债方面，总负债从RM9.94亿下降17.26% YOY至RM8.23亿。其中，贷款和借款总额显著减少，从FY2024的RM7.28亿降至RM5.43亿，下降25.50% YOY，显示公司在债务管理方面取得了积极进展。公司于2025年3月10日设立了总额为RM5.00亿的中期票据计划，并于2025年6月18日完成了首期RM50.00百万的发行，这为未来的资金需求提供了灵活性。

权益方面，归属于母公司所有者的总权益从FY2024的RM13.91亿略微增长0.33% YOY至RM13.96亿，净资产价值（NAV）每股从RM2.0767增至RM2.0842，保持了相对稳定。

现金流分析

FY2025的经营活动产生的净现金流达到RM196.97百万，较FY2024的RM92.61百万大幅增长112.67% YOY，表明公司核心业务的现金生成能力强劲。这主要得益于营运资本的积极变化，特别是合同资产的显著减少。然而，投资活动产生的净现金流从RM35.76百万降至RM24.83百万，下降30.56% YOY，部分是由于固定资产购置和投资性房地产增加，以及股联营公司分红减少。融资活动使用的净现金流从RM169.52百万增至RM205.39百万，这主要是由于偿还银行借款的增加。尽管如此，期末现金及现金等价物余额从RM128.06百万增至RM144.46百万，增长12.81% YOY，显示公司流动性状况良好。

业务风险与挑战

GUOCO面临的挑战是多方面的。首先，外部贸易不确定性和建筑成本上涨预计将持续对开发商的利润率构成压力。其次，物业开发项目竣工导致的收入波动性，以及一次性收益的缺失，揭示了公司在追求可持续、高质量盈利增长方面的任务。最值得关注的是，公司在2025年5月被马来西亚证券委员会（SC）从伊斯兰教义合规证券名单中移除，这是一个重大风险事件。这可能导致遵循伊斯兰教义投资原则的机构和个人投资者出售其持有的公司股票，从而对股价造成下行压力，并限制公司未来的融资渠道或投资者基础。

此外，一项针对全资子公司GLM Emerald Hills (Cheras) Sdn Bhd的仲裁裁决，要求其支付RM6.36百万，导致GUOCO面临RM5.54百万的净财务影响。尽管公司正在寻求法律建议以撤销该裁决，但该事件暴露出潜在的运营和法律风险，可能影响未来的盈利能力和现金流。虽然酒店业务被报道其母公司GuocoLand Ltd正在洽售位于柔佛和波德申的两家Thistle酒店，但需明确这并非GUOCO (Malaysia) Bhd直接持有的资产，因此对GUOCO（马来西亚）的直接财务影响有限。

市场新闻与机会评估

尽管面临挑战，GUOCO在市场中也显现出重要的机遇。其中最显著的是柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）的推出。JS-SEZ旨在加强马来西亚和新加坡之间的贸易、商业和投资联系，预计将大幅提振柔佛房地产市场的住宅、商业、工业和专业领域需求。区域内交通基础设施的改善，如柔佛巴鲁-新加坡快速交通系统（RTS）连接、高架自动化快速交通系统（ART）和电动列车服务（ETS）延伸，将进一步提升柔佛与新加坡及大吉隆坡的连通性，促进人员和货物的无缝流动。这对于在柔佛拥有土地储备的房地产开发商而言是重大利好。

新闻报道指出，新加坡的GuocoLand Ltd正与UEM Sunrise Bhd合作，计划共同开发后者在柔佛Iskandar Puteri的精选永久业权土地。尽管这笔合作是其母公司层面的举动，但考虑到GUOCO（马来西亚）的业务范围和地理位置，存在其参与或从JS-SEZ带来的整体市场利好中受益的潜在机会，尤其是通过为工业园区工作人员提供住房来创造协同效应。此外，GUOCO集团还授予了Kitacon Bhd一份价值RM88.00百万的住宅项目合同，这表明公司在物业开发领域仍有活跃的业务和项目推进。

柔佛数据中心前景光明，受新加坡容量限制溢出效应及JS-SEZ协议提振，吸引了微软Azure等投资。这预示着该地区商业和工业地产需求增加，可能为GUOCO的物业投资或未来开发带来新机遇。此外，医疗旅游领域在JS-SEZ框架下也将受益，这可能进一步推动柔佛地区的房地产需求，包括酒店和住宅。

未来展望与增长动力

GUOCO的管理层预计公司在即将到来的财政年度将保持其业绩水平，但同时承认外部贸易不确定性以及建筑成本上升将持续对开发商的利润构成压力。为此，公司将继续专注于及时完成正在进行的开发项目并销售已完工的库存，同时维持严谨的财务管理和借贷纪律。此外，公司将实施各种成本控制措施以缓解利润压力。从战略层面看，GUOCO正积极推进各项举措，以最大化现有土地储备的价值，并计划拓展工业城镇开发

鉴于JS-SEZ对柔佛地区房地产市场的积极影响，GUOCO（马来西亚）通过其潜在参与或受益于母公司在柔佛的战略布局，有机会在市场中取得优势。公司通过与建筑商的合作以及在马来西亚市场进行的新项目，也表明其在努力维持和扩大其核心业务。然而，被移除伊斯兰教义合规名单的影响将是未来一个时期需要密切关注的关键因素。

风险评估

基于上述分析，GUOCO面临的风险可从以下几个维度进行评估：

• 财务风险：

  • 盈利波动性 (高): 公司盈利能力受到非经常性项目和宏观经济变化（如建筑成本、利率）的显著影响。FY2025利润大幅下滑表明其核心业务利润在一次性收益缺失后显得较为脆弱。
  • 债务管理 (中): 尽管借款总额有所下降且设立了中期票据计划，但公司仍需在融资成本和再融资风险之间取得平衡，尤其是在利率上升的环境下。
  • 诉讼及仲裁风险 (中): GLM Emerald Hills的仲裁裁决可能对公司财务状况产生负面影响，若未来出现类似事件，将进一步加剧不确定性。

• 市场风险：

  • 房地产市场波动 (中): 马来西亚房地产市场受经济增长、消费者信心、政府政策和利率环境等多重因素影响。外部贸易不确定性和建筑成本上涨将持续挤压利润空间。
  • 伊斯兰投资合规性 (高): 被移除伊斯兰教义合规名单是GUOCO面临的最直接且重大的市场风险。这可能导致公司失去一部分机构投资者基础，并影响其在伊斯兰资本市场的融资能力和股票流动性。
  • 区域经济发展不确定性 (中): 尽管JS-SEZ带来机遇，但其成效依赖于政府政策的持续支持和区域经济的实际发展速度，存在一定不确定性。

• 运营风险：

  • 项目执行与交付 (中): 房地产开发项目的按时完成和库存销售对公司营收和现金流至关重要。任何延误或销售不及预期都可能带来负面影响。
  • 成本控制 (中): 面对建筑成本上涨的压力，公司能否有效实施成本控制措施，是维持利润率的关键。

缓解建议： 为应对上述风险，公司应继续强调其在季报中提及的策略，包括加强财务纪律、实施严格的成本控制、专注于高效率的项目执行和库存销售，以及积极探索土地储备增值和新兴业务（如工业城镇）的机会。特别是在应对伊斯兰教义合规性问题上，公司可能需要重新审视其业务运营和财务结构，以评估是否能够重新符合相关标准，或至少清晰地向市场沟通其战略方向和目标投资者群体。

综合总结与评价

GUOCO在FY2025的财务表现呈现出喜忧参半的局面。虽然其在营收和毛利方面显示出一定的增长韧性，特别是在第四季度受益于Tower REIT的合并和Emerald 9项目的强劲表现，但全年的净利润和每股收益因缺乏FY2024的一次性非经常性收益，以及GLM Emerald Hills的仲裁拨备而大幅下滑，这凸显了公司在实现持续、高质量盈利方面的挑战。

从资产负债表和现金流来看，公司通过削减借款展示了健康的债务管理，并保持了强劲的经营活动现金流，期末现金储备也有所增加，显示出良好的流动性。然而，公司面临的外部挑战不容忽视，包括建筑成本的上涨、宏观经济的不确定性，以及最关键的——被移除伊斯兰教义合规证券名单的潜在负面影响，这可能对公司未来的投资者结构和市场估值产生深远影响。

与此同时，柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）的推行及其对柔佛房地产市场的潜在积极影响，为GUOCO提供了一个重要的外部增长机遇。公司管理层将积极最大化现有土地储备价值、拓展工业城镇开发以及寻求战略合作伙伴的策略，与JS-SEZ带来的区域发展趋势相契合，有望在长期内为公司创造新的增长点。与UEM Sunrise在Iskandar Puteri的潜在合作，若能落实并涉及GUOCO（马来西亚）的资源，将进一步巩固其在区域增长中的地位。

总体而言，GUOCO正处于一个转型时期，管理层在应对现有挑战的同时，也在积极布局未来的增长。公司拥有多元化的业务组合，且在核心房地产开发领域具有一定的项目执行能力。然而，如何有效提升核心盈利能力、减轻非经常性项目对财务表现的影响、应对伊斯兰教义合规性的挑战，并充分把握JS-SEZ等区域发展机遇，将是GUOCO未来发展的关键。