PARAMON: Paramount Corporation Bhd: 销售目标下调但前景乐观，投行维持“买入”评级

投行TA SECURITIES发布研究报告，维持对房地产开发商Paramount Corporation Bhd的“买入”评级，目标价为RM1.46，较最后交易价RM1.09有33.9%的潜在上行空间。尽管公司近期因市场疲软下调了销售目标，但分析师认为，其专注于可持续增长、积极的土地储备策略以及非核心资产变现计划将为未来盈利增长奠定基础。

业绩回顾与挑战

Paramount Corporation Bhd在2025财年第二季度（2Q25）的新房销售额环比增长28%，但同比下降45%，导致上半年（IH25）总销售额为RM5.25亿，同比下降18%。销售额同比下滑主要归因于新项目推出量大幅收缩80%（从2024财年上半年的RM17亿降至RM3.44亿）。

面对逊于预期的上半年销售表现，Paramount已将其2025年销售目标下调20%至RM12亿（原目标为RM15亿），同时将其项目储备削减至RM10亿（原为RM14亿），原因包括Brunsfield Residence再开发项目的诉讼以及部分项目规模的缩减。

TA SECURITIES认为，在当前不利的市场环境下，下调销售目标是务实之举。尽管如此，诸如The Ashwood KL、Utropolis Batu Kawan和Embun Hill Bukit Mertajam等精选项目取得了健康的认购率，表明市场对其产品仍有韧性需求。公司在巴生谷、槟城和吉打州的多元化布局也为局部市场疲软提供了对冲。预计随着RM6亿的计划项目陆续推出，下半年销售表现将有所改善。

前景展望与战略

管理层重申，公司将转向更可持续、以质量为导向的增长模式，目标是在2030年前将股本回报率（ROE）提升至10%以上（FY24为7%，2021年约为2%）。为实现这一目标，公司将侧重于收购能够带来至少6%资产回报率（ROA）的土地。

积极的土地储备补充

为应对未来3-4年内RM52亿剩余发展总值（GDV）可能耗尽的挑战，Paramount设定了2025年收购RM60亿新GDV的宏大目标，其中RM17亿已在Batu Kawan和Kulim地区落实。虽然积极的土地储备计划将使总负债率从6月底的0.66倍上升至约0.9倍，略高于管理层0.75倍的舒适水平，但投行认为，通过合资或里程碑付款等灵活安排，实际负债率可能不会显著升高。高ROA土地的获取所带来的上行空间将超过暂时的负债压力。

非核心资产变现

Paramount正积极对其价值高达RM10亿的非核心资产进行价值释放，以提高资本效率。这些资产包括三个教育园区、Mercure KL Glenmarie酒店、Utropolis Marketplace Glenmarie商场、ATWATER办公楼以及其在EWI Capital Bhd的21.54%股权。通过资产处置或租赁重置至市场价格，公司旨在释放低效资产所占用的资本，减少持有成本，并将其重新部署到更高收益的房地产开发项目。

共享办公业务扩张

Co-labs共享办公业务持续增长，目前在巴生谷已拥有8个网点，总空间同比增长11%。尽管新开业的NU Sentral门店导致上半年亏损扩大至RM0.4百万，且平均入住率略降至66%（此前为70%），但NU Sentral的咨询量已超出可用空间，管理层对其一年内实现盈利充满信心。未来，Co-labs计划于2025年第四季度在柔佛巴鲁开设第9个网点，并将未来几年在柔佛进一步开设2-3个网点，以抓住马来西亚快速增长经济走廊的结构性需求。

投行观点与估值

TA SECURITIES维持Paramount的盈利预测不变。尽管销售目标下调，但投行认为Paramount的估值仍被严重低估。该股目前以2026财年市盈率（P/E）7.3倍和市净率（P/B）0.4倍交易，远低于开发商行业平均的13.8倍市盈率和0.8倍市净率。此外，Paramount提供超过7%的股息收益率，显著高于行业平均的3.9%，股价下行风险有限。基于这些因素，TA SECURITIES重申“买入”评级。