AEON: AEON Co M: 业绩承压挑战犹存，评级下调至“中性”

投资银行RHB近期发布研究报告，将永旺大马（AEON Co M）的股票评级从“买入”下调至“中性”，并将其目标价从MYR1.75调低至MYR1.46。此次评级和目标价调整的主要原因是该公司2025财年上半年（1H25）的业绩表现未达预期，特别是在销售和利润方面面临挑战。

业绩回顾与分析

永旺大马1H25的净利润为MYR80.4百万，同比下降5.6%，仅占RHB及市场共识全年预测的47%，显著低于过去三年平均水平的54%。业绩不及预期的主要原因在于其零售和物业管理部门（PMS）的销售及利润表现疲软。

具体来看，1H25总收入同比增长2.6%至MYR2.2十亿，其中物业管理部门（PMS）的收入贡献了7.4%的增长，这得益于入住率的改善和租金续约的稳固。然而，零售业务收入因消费者情绪疲软而仅增长1.6%，表现平平。

在利润率方面，1H25的息税前利润（EBIT）率下滑0.6个百分点至7.8%。这主要是由于扩张带来的运营开支增加以及不利的产品组合，其中必需品和食品品类的利润率较低。进入2025财年第二季度（2Q25），销售额环比下降19.7%至MYR999.6百万，零售业务大幅下滑22.6%，物业管理部门亦下降5%。节假日消费已在第一季度得到体现，导致2Q25核心利润环比大跌81.9%至MYR12.3百万，其中零售业务甚至录得MYR28.3百万的亏损。

前景展望与挑战

展望未来，RHB认为永旺大马管理层所预期的个位数物业管理租金周转率存在下行风险。随着销售与服务税（SST）的扩大涵盖租金，可能限制业主提高租金的能力。同时，消费者情绪的持续低迷预计将继续对零售销售构成压力，且SST的扩大也将导致运营开支的上升。此外，电费变化的影响仍存在不确定性，尽管7月份的电费账单显示出一些节约。

尽管面临挑战，公司仍在积极采取措施应对。管理层正致力于持续的翻新工程，以提升竞争力并吸引更多租户。吉隆坡市中心（KL MidTown）和AEON Seremban 2的扩张项目也按计划进行，预计2026-2027财年将增加约40万平方英尺（占总净租赁面积的3%）。此外，政府的现金补贴和较低的利率环境有望在一定程度上缓解消费者的支出压力。

盈利预测与评级调整

鉴于上述业绩和市场前景，RHB已将永旺大马2025-2027财年的盈利预测下调14%。此次下调主要基于对物业管理部门租金周转率假设的降低，以及零售和物业管理部门运营开支上升导致的利润率假设下调。基于现金流折现法（DCF）得出新的目标价为MYR1.46，其中包括6%的ESG溢价，对应2026财年市盈率（P/E）为13.2倍，接近其五年平均水平。主要上行或下行风险包括消费者情绪强于或弱于预期，以及运营开支高于或低于预期。