公司更新
星期一, 2025年8月25日
FBMKLCI: 1,597.47
行业: Property
Sime Darby Property Bhd
本报告仅供内部流通*
目标价: RM2.05 (+33.1%)
上次交易价: RM1.51
Sime Darby Property：业绩坚韧，发展潜力巨大，维持“买入”评级
核心摘要
TA SECURITIES 维持对 Sime Darby Property (SimeProp) 的“买入”评级，目标价为每股 RM2.05，基于 FY26 年市净率 (P/B) 1.2倍并纳入 5% ESG 溢价。公司在 2025 年第二季度表现稳健，营收同比增长 22% (季度环比)，尽管年度同比有所下降，主要受土地销售减少和工业项目时序影响。SimeProp 报告的毛利率高达 33.3%，远高于 20-25% 的指导范围，核心净利润为 RM258.1 百万 (同比下降 9%)，符合预期。管理层预计下半年业绩将更加强劲，随着工程进度款的确认。
公司运营亮点包括：
- **强劲的销售势头:** 2025 年上半年实现销售额 RM2.0 亿，完成全年目标的 56%。工业产品是主要贡献者，占销售额的 40%。
- **创纪录的未入账销售额:** 达到 RM3.9 亿，为 FY26-27 年的收益提供了强劲的可见性。管理层对实现甚至可能超越全年销售目标充满信心。
- **经常性收入扩张:** KLGCC Mall 计划于 2025 年 10 月软启动，已确保 85% 的入驻率。Elmina Lakeside Mall 已盈利，KL East Mall 租金收益和租户销售额积极。工业方面，Metrohub I 已满租，Metrohub 2 占用率 88%，Metrohub 3 正在建设中。
- **数据中心业务:** 已在 Elmina Business Park 获得两份超大型数据中心租赁合同，价值 RM7.6 亿，为期 20 年。
- **长期增长:** Carey Island 合资项目和 Gurun 土地储备具有长期增长潜力。伦敦 Battersea Power Station (BPS) 进展顺利，尽管短期内可能因运营成本较高而亏损，但被视为一项重要的长期战略资产，有助于提升品牌和未来选择权。
股息信息
| 股票信息 | |
|---|---|
| Bloomberg Code | SDPR MK |
| 股票代码 | 5288 |
| 上市市场 | 主板市场 |
| 股票市值 (百万) | 6,800.8 |
| 市场总值 (RM 百万) | 10,269.3 |
| 52周高/低 (RM) | 1.81/1.07 |
| 12个月平均日交易量 (‘000 股) | 15,177.5 |
| 预计自由流通量 (%) | 35.3 |
| Beta | 2.1 |
| 主要股东 (%) | PNB (53.6%) |
| EPF (13.6%) | |
| KWAP (6.3%) |
预测修订
| 预测修订 | FY25 | FY26 |
|---|---|---|
| 预测修订 (%) | 0.0 | 0.0 |
| 净利润 (RM 百万) | 586.2 | 627.5 |
| 共识 | 556.6 | 603.6 |
| TA’s / Consensus (%) | 105.3 | 104.0 |
| 先前评级 | 买入 (维持) | |
| 共识目标价 (RM) | 1.85 |
财务指标
| 财务指标 | FY25 | FY26 |
|---|---|---|
| 净负债率 (%) | 22.6 | 31.3 |
| 每股营运现金流 (仙) | 0.0 | (0.1) |
| 市营运现金流 (x) | 34.2 | 0.0 |
| 股本回报率 (%) | 5.5 | 5.7 |
| 资产回报率 (%) | 3.4 | 3.5 |
| 每股净有形资产 (RM) | 1.6 | 1.6 |
| 股价/净有形资产 (x) | 1.0 | 1.0 |
股价表现 (%)
| 价格变化 | SDPR | FBM KLCI |
|---|---|---|
| 1 个月 | (3.8) | 5.1 |
| 3 个月 | 7.9 | 4.6 |
| 6 个月 | (3.2) | 0.4 |
| 12 个月 | 7.9 | (2.7) |
来源: Bloomberg
SimeProp 继续将其经常性收入平台扩展至 SHIFT25 引擎 2。KLGCC Mall (24 万平方英尺净可租赁面积) 预计于 2025 年 10 月软启动，已获得超过 80 个租户 85% 的占用率。Elmina Lakeside Mall 已盈利，而 KL East Mall 则受益于积极的租金逆转和更高的租户销售额。工业方面，Metrohub I 已满租，Metrohub 2 占用率 88%，Metrohub 3 正在建设中，预计 2026 年年中完成，Metrohub 4-5 仍处于设计阶段。在数据中心领域，SimeProp 已在 Elmina Business Park 获得两份超大规模租赁合同，价值 RM7.6 亿，为期 20 年。第一个设施 (49 英亩) 正在建设中，预计 2026 年下半年交付，而更大的第二阶段 (77 英亩) 仍在规划中，建筑合同预计在年底前授予。
Carey Island 与 SD Guthrie 的合资项目仍处于可行性研究和规划阶段，而 SimeProp 在 Gurun 的土地地块可能根据 SHIFT25 的引擎 3 进行重新定位以进行新项目启动，该引擎侧重于体验式和新增长 ventures。在伦敦，Battersea Power Station (BPS) 进展稳定：Phase 3B 住宅的认购率环比提高了 4% 至 78%，Phase 3C 处于 FY26 建设的招标阶段，Phase 4 设计工作预计在年底前开始。尽管 NEON 和“celebrASIA”等新景点和文化活动维持了游客流量，但由于高运营成本和酝酿期，BPS 在短期内仍将亏损。对 SimeProp 而言，BPS 更多的是一项长期战略资产，旨在提升品牌和选择权，其马来西亚业务继续支撑集团收益。
资产负债表健康状况仍然令人欣慰，最新的净负债率在发行伊斯兰债券后小幅上升至 31%，已完工的库存按总开发价值 (GDV) RM1.98 亿计算，占总库存的 5%，是该行业最低的之一，反映出产品推出的纪律性。
预测
我们对 FY25-27 年的盈利预测保持不变。
估值与建议
我们对 SimeProp 稳健的 2Q25 业绩感到鼓舞。集团有效地平衡了近期的营收放缓 (由于持有工业和数据中心资产以获取收益) 与经常性收入的稳步增长。创纪录的未入账销售额、稳健的利润率以及购物中心和工业资产日益增长的贡献，支撑了 FY26-27 年强劲的盈利可见性。
我们维持“买入”评级，目标价为每股 RM2.05，基于 CY26 年市净率 (P/B) 1.2 倍并纳入 5% 的 ESG 溢价。
财务报表
损益表 (FYE 12月31日, RM 百万)
| 项目 | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 3,436.9 | 4,250.8 | 4,545.4 | 4,721.1 | 4,803.1 |
| EBITDA | 658.6 | 956.0 | 1,107.1 | 1,176.0 | 1,230.0 |
| 折旧 | (52.2) | (56.2) | (60.2) | (64.2) | (68.2) |
| EBIT | 606.4 | 899.8 | 1,046.9 | 1,111.8 | 1,161.8 |
| 净利息收入 | 40.0 | 42.3 | (52.6) | (60.7) | (61.4) |
| 联营公司利润份额 | 5.3 | 1.7 | (50.0) | (50.0) | (50.0) |
| 报告税前利润 | 610.3 | 780.0 | 944.3 | 1,001.1 | 1,050.4 |
| 税收 | (192.8) | (262.4) | (348.0) | (367.9) | (385.1) |
| 少数股东权益 | (9.6) | (15.4) | (10.1) | (5.7) | (4.6) |
| 净利润 | 407.9 | 502.2 | 586.2 | 627.5 | 660.6 |
| 核心净利润 | 439.7 | 513.3 | 586.2 | 627.5 | 660.6 |
资产负债表 (FYE 12月31日, RM 百万)
| 项目 | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| PPE | 593.3 | 575.7 | 798.5 | 834.3 | 866.1 |
| 投资性房地产 | 1,201.1 | 2,085.2 | 2,085.2 | 2,085.2 | 2,085.2 |
| 房地产开发 | 6,251.6 | 6,442.3 | 4,923.9 | 6,347.9 | 6,216.1 |
| 存货 | 243.4 | 134.6 | 597.2 | 620.3 | 617.0 |
| 应收款项 | 789.1 | 774.5 | 1,439.9 | 1,473.7 | 1,468.8 |
| 联营公司和合资企业 | 3,272.1 | 2,892.8 | 2,914.8 | 2,936.8 | 2,958.8 |
| 其他资产 | 2,975.5 | 2,978.6 | 2,978.6 | 2,978.6 | 2,978.6 |
| 现金和短期资金 | 602.6 | 640.4 | 1,756.3 | 644.8 | 1,114.8 |
| 总资产 | 15,928.7 | 16,524.2 | 17,494.3 | 17,921.6 | 18,305.3 |
| 长期借款 | 2,480.7 | 1,931.8 | 2,999.7 | 2,849.7 | 2,749.7 |
| 短期借款 | 413.4 | 1,213.1 | 1,165.2 | 1,265.2 | 1,265.2 |
| 应付款项 | 1,656.0 | 1,794.8 | 1,352.6 | 1,400.8 | 1,423.3 |
| 其他负债 | 1,095.2 | 1,087.5 | 1,087.5 | 1,087.5 | 1,087.5 |
| 负债 | 5,645.2 | 6,027.3 | 6,605.1 | 6,603.2 | 6,525.7 |
| 股本 | 6,800.8 | 6,800.8 | 6,800.8 | 6,800.8 | 6,800.8 |
| 储备金 | 3,256.3 | 3,464.8 | 3,847.0 | 4,270.5 | 4,727.1 |
| 股东权益 | 10,057.1 | 10,265.6 | 10,647.8 | 11,071.3 | 11,527.9 |
| 少数股东权益 | 226.4 | 231.3 | 241.4 | 247.1 | 251.8 |
| 总权益 | 10,283.5 | 10,497.0 | 10,889.2 | 11,318.4 | 11,779.7 |
| 总权益和负债 | 15,928.7 | 16,524.2 | 17,494.3 | 17,921.6 | 18,305.3 |
现金流量表 (FYE 12月31日, RM 百万)
| 项目 | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 税前利润 | 417.5 | 780.0 | 944.3 | 1,001.1 | 1,050.4 |
| 折旧和摊销 | 52.2 | 56.2 | 60.2 | 64.2 | 68.2 |
| 营运资本变动 | 623.5 | 1,171.2 | 872.5 | (256.9) | 1,392.6 |
| 已付净利息 | (73.7) | (60.4) | (52.6) | (60.7) | (61.4) |
| 已付税款 | (192.8) | (262.4) | (348.0) | (367.9) | (385.1) |
| 其他 | (901.9) | (1,189.4) | (1,004.5) | (1,065.3) | (1,118.6) |
| 经营现金流 | (75.1) | 495.2 | 471.9 | (685.5) | 946.0 |
| 资本支出 | (34.9) | (41.3) | (100.0) | (100.0) | (100.0) |
| 投资 | (112.5) | (901.7) | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 其他 | 76.5 | 581.2 | (72.0) | (72.0) | (72.0) |
| 投资现金流 | (71.0) | (361.8) | (172.0) | (172.0) | (172.0) |
| 发行股票 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 借款净变动 | (143.8) | 250.9 | 1,020.0 | (50.0) | (100.0) |
| 已付股息 | (170.0) | (204.0) | (204.0) | (204.0) | (204.0) |
| 其他 | 65.3 | (141.3) | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 融资现金流 | (248.5) | (94.5) | 816.0 | (254.0) | (304.0) |
| 净现金流 | (394.6) | 38.9 | 1,115.8 | (1,111.5) | 470.0 |
| 期初现金 | 985.3 | 602.6 | 640.4 | 1,756.3 | 644.8 |
| 期末现金 | 590.7 | 641.5 | 1,756.3 | 644.8 | 1,114.8 |
关键统计数据和比率 (FYE 12月31日, RM 百万)
| 项目 | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 增长 (%) | |||||
| 收入 | 25.3% | 23.7% | 6.9% | 3.9% | 1.7% |
| EBITDA | 11.4% | 45.1% | 15.8% | 6.2% | 4.6% |
| 税前利润 | 33.0% | 27.8% | 21.1% | 6.0% | 4.9% |
| 核心净利润 | 34.4% | 16.7% | 14.2% | 7.0% | 5.3% |
| 核心每股收益 | 34.4% | 16.7% | 14.2% | 7.0% | 5.3% |
| 盈利能力 (%) | |||||
| EBITDA 利润率 | 19.2% | 22.5% | 24.4% | 24.9% | 25.6% |
| 税前利润率 | 17.8% | 18.4% | 20.8% | 21.2% | 21.9% |
| 核心净利润率 | 12.8% | 12.1% | 12.9% | 13.3% | 13.8% |
| 实际税率 | 30.3% | 33.2% | 35.0% | 35.0% | 35.0% |
| 资产回报率 | 2.8% | 3.1% | 3.4% | 3.5% | 3.6% |
| 股本回报率 | 4.4% | 5.0% | 5.5% | 5.7% | 5.7% |
| 杠杆 (%) | |||||
| 总债务/总资产 | 18.2% | 19.0% | 23.8% | 23.0% | 21.9% |
| 总债务/权益 | 28.8% | 30.6% | 39.1% | 37.2% | 34.8% |
| 净债务/权益 | 22.8% | 24.4% | 22.6% | 31.3% | 25.2% |
估值 (FYE 12月31日, RM 百万)
| 项目 | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 每股收益 (仙) | 6.0 | 7.4 | 8.6 | 9.2 | 9.7 |
| 核心每股收益 (仙) | 6.5 | 7.5 | 8.6 | 9.2 | 9.7 |
| 市盈率 (x) | 23.4 | 20.0 | 17.5 | 16.4 | 15.5 |
| EV/EBITDA (x) | 19.4 | 13.6 | 11.7 | 11.9 | 10.9 |
| 每股净股息 (仙) | 2.5 | 3.0 | 3.0 | 3.0 | 3.0 |
| 净股息收益率 (%) | 1.7 | 2.0 | 2.0 | 2.0 | 2.0 |
| 每股账面价值 (RM) | 1.5 | 1.5 | 1.6 | 1.6 | 1.7 |
| 市净率 (x) | 1.0 | 1.0 | 1.0 | 0.9 | 0.9 |
关键假设 (FYE 12月31日, RM 百万)
| 项目 | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 年度房地产销售额 | 3,337 | 4,094 | 3,970 | 4,255 | 4,326 |
| 综合房地产利润率 (%) | 21.4 | 22.8 | 23.4 | 23.9 | 24.5 |
行业推荐指引
增持 (OVERWEIGHT): 截至本报告所涵盖的行业，其总回报率超过 12%。
中性 (NEUTRAL): 截至本报告所涵盖的行业，其总回报率在 7% 至 12% 之间。
减持 (UNDERWEIGHT): 截至本报告所涵盖的行业，其总回报率低于 7%。
股票推荐指引
买入 (BUY): 股票总回报率超过 12%。
持有 (HOLD): 股票总回报率在 7% 至 12% 之间。
卖出 (SELL): 股票总回报率低于 7%。
未评级 (Not Rated): 该公司未被覆盖。本报告仅供参考。
股票总回报包括预期股价上涨、ESG 评级调整和总股息。如果使用股息折现模型估值以避免重复计算，则总股息不计入总回报。
行业总回报是行业内股票总回报的市场资本化加权平均值。
ESG 评分与指引
| 评分 | 环境 (Environmental) | 社会 (Social) | 治理 (Governance) | 平均 (Average) |
|---|---|---|---|---|
| 星级 | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★★★★ |
| 备注 | 该集团致力于其物业的高度可持续性。自 2019 年以来，已在 Carbon Disclosure Project (全球碳和环境基准评级机构) 下获得评级。 | 该集团致力于通过教育和医疗保健建设复原力并改善生活，从而赋能城市和社区；并提升工作场所实践。 | 其董事会成员中有 64% 是独立董事，36% 是女性，符合马来西亚公司治理准则的规定。它定期举行投资者简报会，展示了良好的透明度和披露实践。 | |
| ★★★★★ (≥80%) | 在运营、管理和未来方向的各个方面，在整合 ESG 因素方面表现出市场领先的能力。 | +5% 目标价溢价 | ||
| ★★★★ (60-79%) | 在运营、管理和未来方向的多数方面，充分整合 ESG 因素。 | +3% 目标价溢价 | ||
| ★★★ (40-59%) | 在运营、管理和未来方向方面，对 ESG 因素进行充分整合。 | 目标价不变 | ||
| ★★ (20-39%) | 在运营和管理方面，对 ESG 因素进行了一些整合，但不足。 | -3% 目标价折价 | ||
| ★ (<20%) | 在运营和管理方面，对 ESG 因素整合最少或没有整合。 | -5% 目标价折价 | ||
免责声明
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截至 2025 年 8 月 25 日星期一，准备本报告的分析师 Thiam Chiann Wen 在本报告涵盖的以下证券中没有权益：
(a) 无
Kaladher Govindan – 研究主管
TA SECURITIES HOLDINGS BERHAD 197301001467 (14948-M)
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