Matrix Concepts (MCH MK) 推出MVV城工业用地,业绩表现符合预期






矩阵概念 (MCH MK) 推出MVV城工业用地,业绩表现符合预期


沙利亚合规
马来西亚研究回顾
2025年8月22日
房地产 | 房地产

Matrix Concepts (MCH MK) 推出MVV城工业用地,业绩表现符合预期

买入 (维持)

目标价 (回报): MYR1.72 (+31%)

股价 (市值): MYR1.31 (5.82亿美元)

ESG评分: 3.1 (满分4)

日均成交量 (MYR/USD): 2.34m/0.55m

分析师

Loong Kok Wen CFA

+603 2302 8116

loong.kok.wen@rhbgroup.com

股票表现 (%)

年初至今 1个月 3个月 6个月 12个月
绝对 (17.8) (4.4) (6.4) (11.9) 2.9
相对 (14.5) (8.5) (8.9) (12.6) 6.2
52周股价 低/高 (MYR) 1.24 – 1.61

  • 维持买入,目标价MYR1.72,上涨31%,包含约7% FY26 (3月) 股息收益率。 Matrix Concepts的1QFY26业绩符合预期。公司业绩较过去两个季度有所改善,销售和营销费用以及行政和一般费用得到更好的控制。1QFY26的房地产销售总额为MYR381.5m。我们预计,随着公司加大推出力度,以及马来西亚愿景谷 (MVV) 城工业用地销售的贡献增加,房地产销售将更加强劲。这将有助于MCH实现其FY26 MYR16亿的销售目标 (FY25: MYR13.8亿)。
  • 1QFY26业绩回顾。 1QFY26的收入环比略有下降,因前一季度确认了更大量的已转换销售。然而,盈利改善主要归因于销售和营销费用以及行政和一般费用降低。这使得其整体EBIT利润率提升至30% (4QFY25: 17%)。同时,医疗保健部门受到一些费用支出的影响,这源于正在进行的扩容项目,该项目将于3QFY26完成。净负债率保持在0.15倍稳定,前一季度为0.16倍。公司宣布派发1.75仙的第一期单层股息 (4QFY25为1.35仙)。
  • 1QFY26令人鼓舞的房地产销售。 1QFY26房地产销售达到MYR381.5m,而4QFY25为MYR360.6m。本季度推出了约MYR6.509亿的项目,包括MVV城工业地块的MYR6.28亿。Sendayan项目贡献了MYR1.744亿的销售额,其次是Levia Residences (MYR4,980万) 和Bandar Seri Impian (MYR1,500万)。MVV城工业地的销售实现了51%的认购率,贡献了MYR1.43亿的销售额。剩余MYR1.4亿的预订预计将在未来两个季度内转换为合同销售。由于工地正在进行土方工程,账单应从FY26后期开始计入。FY26管理层设定了MYR17.7亿的推出目标。剩余的推出主要集中在Sendayan和Bandar Seri Impian的城镇产品。
  • 我们不改变盈利预测。 未完成销售额保持在MYR1.49亿,与4QFY25的MYR1.46亿大致持平。
  • 维持目标价。 我们的目标价基于RNAV的25%折让,并包含2%的ESG溢价,因为公司ESG评分为3.1分 (满分4) (国家中位数: 3)。任何下行风险将源于弱于预期的市场状况。

预测和估值

2024年3月 2025年3月 2026年3月预测 2027年3月预测 2028年3月预测
总营业额 (MYRm) 1,340 1,187 1,347 1,488 1,577
经常性净利润 (MYRm) 248 214 234 247 265
经常性净利润增长 (%) 19.0 (13.7) 9.4 5.6 7.3
经常性EPS (MYR) 0.20 0.16 0.18 0.19 0.20
DPS (MYR) 0.10 0.08 0.09 0.10 0.10
经常性P/E (x) 6.61 8.00 7.39 7.07 6.66
P/B (x) 0.77 0.77 0.74 0.71 0.68
股息收益率 (%) 7.6 6.1 6.9 7.3 7.6
平均股本回报率 (%) 12.0 9.8 10.3 10.3 10.5
净负债对股本 (%) 净现金 16.5 22.8 20.7 16.6

总体ESG评分: 3.1 (满分4)

环境 (E) 评分: 2.7 (良好)

社会 (S) 评分: 4.0 (优秀)

治理 (G) 评分: 3.0 (良好)

请参考下一页的ESG分析

来源: 公司数据, RHB

请参阅本报告末尾的重要披露信息

排放和ESG

总分析 排放 (tCO2e) 2023年3月 2024年3月 2025年3月 2026年3月
MCH的范围3排放是根据其雇员的通勤量估算的。其排放数据披露符合气候相关财务披露工作组的建议。 范围1 4,373 不适用 不适用 不适用
范围2 134 不适用 不适用 不适用
范围3 136,639 不适用 不适用 不适用
总排放量 141,440 不适用 不适用 不适用

来源: 公司数据, RHB

最新的ESG相关发展

根据FTSE Russell – 顶级25% ESG评级公司的数据,本公司在FBM EMAS上市的同类公司中排名四星。

ESG拆分

总体ESG评分: 3.1 (满分4)

上次更新: 2025年5月20日

环境 (E) 评分: 2.7 (良好)

MCH已升级为四星级环境可持续倡议,其中包括回收办公和家庭废物以及利用新能源电力供应商的太阳能系统。

社会 (S) 评分: 4.0 (优秀)

MCH还建造了三所公立学校和多座各种宗教的礼拜堂。它也是由森美兰州政府赞助的体育赛事的常客。该公司也积极参与各种企业社会责任项目,举办文化、教育和社区丰富活动。

治理 (G) 评分: 3.0 (良好)

MCH的董事会成员是独立董事,对其所有报酬(包括薪金和奖金)有充分披露。MCH设有内部和外部投资者关系团队,并定期举行投资者会议,体现良好的透明度和披露实践。

来源: RHB

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财务报表

亚洲

马来西亚

房地产

Matrix Concepts

MCH MK

买入

估值基础

我们的SOP估值包括:

  1. 物业业务RNAV的25%折让;
  2. 医疗保健部门的DCF。

关键驱动因素

  1. 新物业和工业用地销售;
  2. 土地储备扩张。

关键风险

弱于预期的市场状况

公司简介

Matrix Concepts是森美兰州一家开发商。目前拥有2,732英亩土地,总开发价值 (GDV) 为MYR82亿。集团主要专注于开发住宅和商业物业,以及销售工业用地。

财务摘要 (MYR)

2024年3月 2025年3月 2026年3月预测 2027年3月预测 2028年3月预测
经常性EPS 0.20 0.16 0.18 0.19 0.20
EPS 0.20 0.16 0.18 0.19 0.20
DPS 0.10 0.08 0.09 0.10 0.10
BVPS 1.70 1.70 1.77 1.84 1.92
平均股本回报率 (%) 12.0 9.8 10.3 10.3 10.5
平均资产回报率 (%) 9.2 7.2 7.1 6.9 6.9

估值指标

2024年3月 2025年3月 2026年3月预测 2027年3月预测 2028年3月预测
经常性P/E (x) 6.61 8.00 7.39 7.07 6.66
P/B (x) 0.8 0.8 0.7 0.7 0.7
股息收益率 (%) 7.6 6.1 6.9 7.3 7.6
EV/EBITDA (x) 1.83 2.65 2.60 2.49 2.22

损益表 (MYRm)

2024年3月 2025年3月 2026年3月预测 2027年3月预测 2028年3月预测
总营业额 1,340 1,187 1,347 1,488 1,577
毛利润 644 605 654 710 727
EBITDA 339 289 328 350 376
营业利润 339 289 328 350 376
净利息 (5) (12) (14) (16) (18)
税前利润 334 275 314 334 358
税收 (86) (60) (80) (87) (93)
报告净利润 248 214 234 247 265
经常性净利润 248 214 234 247 265

现金流量表 (MYRm)

2024年3月 2025年3月 2026年3月预测 2027年3月预测 2028年3月预测
营运资金变动 (125) (63) (102) (68) (23)
经营活动现金流 169 201 179 228 292
资本支出 0 (614) (200) (50) (50)
投资活动现金流 7 (606) (191) (40) (39)
已付股息 (103) (125) (104) (119) (127)
融资活动现金流 (228) 221 (136) (150) (156)
期初现金 246 335 176 110 235
现金净变动 (52) (183) (148) 38 97
期末现金余额 193 152 28 148 331

资产负债表 (MYRm)

2024年3月 2025年3月 2026年3月预测 2027年3月预测 2028年3月预测
总现金和等价物 335 176 110 235 384
总投资 992 1,579 1,768 1,806 1,844
其他总资产 79 69 59 49 39
总资产 2,743 3,164 3,450 3,719 3,950
短期债务 60 183 183 183 183
总长期债务 86 358 458 558 628
总负债 627 953 1,124 1,272 1,372
股东权益 2,131 2,225 2,340 2,461 2,591
少数股东权益 (14) (13) (13) (13) (13)
总股本 2,117 2,211 2,327 2,447 2,578
总负债与股本 2,743 3,164 3,450 3,719 3,950

关键指标

2024年3月 2025年3月 2026年3月预测 2027年3月预测 2028年3月预测
收入增长 (%) 19.9 (11.4) 13.5 10.5 5.9
经常性净利润增长 (%) 19.0 (13.7) 9.4 5.6 7.3
经常性EPS增长 (%) 18.9 (17.4) 8.3 4.6 6.2
毛利率 (%) 48.1 51.0 48.6 47.7 46.1
经常性净利润率 (%) 18.5 18.0 17.4 16.6 16.8
股息支付率 (%) 50.4 48.6 50.8 51.3 50.8

来源: 公司数据, RHB

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业绩一览

图1: 季度业绩回顾

财年3月 (MYRm) 1QFY25 4QFY25 1QFY26 环比 (%) 同比 (%) 评论
营业额 279.7 305.2 284.3 (6.8) 1.6 环比下降主要由于4QFY25确认的销售转化增加。
EBIT 82.3 53.1 86.2 62.4 4.7 EBIT利润率上升主要归因于销售和营销费用以及行政和一般费用降低。
EBIT利润率 (%) 29.4 17.4 30.3
净利息 (1.0) (2.9) (1.8) 不适用 不适用 净利息支出同比增加是由于提取借款以资助首次MVV土地收购。
税前利润 81.1 49.2 83.0 68.8 2.3
税前利润率 (%) 29.0 16.1 29.2
税收 (19.6) (7.5) (18.8) 151.9 (4.0)
税率 (%) 24.2 15.2 22.7
少数股权 (0.8) 1.0 (1.2) 不适用 不适用
净利润 60.7 42.7 62.9 47.5 3.7 符合预期。
净利润率 (%) 21.7 14.0 22.1
EPS (仙) 4.9 2.9 3.4
总DPS (仙) 2.5 1.4 1.8
NTA/股 (MYR) 1.7 1.2 1.2

来源: 公司数据, RHB

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图2: RNAV估算

项目 剩余土地储备 (英亩) GDV (MYR m) 股权 (%) NPV @ 10%
Bandar Sri Sendayan, Negeri Sembilan 1,724.2 5,866.1 100% 695.4
MVV City 第一地块 1,382.2 7,000.0 85% 524.4
MVV City 第二地块 1,000.0 5,000.0 85% 127.2
Taman Seri Impian, Kluang, Johor 465.7 2,217.9 100% 234.6
其他 27.7 156.8 100% 7.3
Damansara Perdana 5.5 400.0 100% 27.3
Puchong 5.8 400.0 100% 28.7
Cheras 5.2 532.0 100% 54.7
Bandar Mahkota Banting 62.6 388.1 70% 27.9
Kota Warisan 8 350.0 70% 15.0
St Kilda, Melbourne 0.6 240.0 100% 21.6
Islamic Financial District, Jakarta 8.9 2,044.0 30% 47.5
总计 1,811.6
股东资金 2,107.7
认股权证转换 123.6
ESOS收益 57.7
总RNAV 4,100.6
RNAV折扣 25%
折让后RNAV 3,075.5
Mawar医疗中心贡献 (DCF) 271.0
总SOP 3,346.5
股份基础 (含认股权证和配售) 1,986.6
内在价值 1.68
ESG溢价 2%
目标价 1.72

来源: RHB

推荐图表

推荐历史

日期 推荐 目标价 股价
2025-05-28 买入 1.72 1.38
2025-04-09 买入 1.72 1.24
2025-02-27 买入 1.81 1.44
2025-02-06 买入 2.72 1.46
2024-11-26 买入 2.50 1.50
2024-08-22 买入 2.15 1.25
2024-06-19 买入 2.15 1.21
2024-05-27 买入 2.02 1.19
2024-02-25 买入 2.02 1.19
2023-11-23 买入 1.88 1.08
2023-08-22 买入 1.88 0.99
2023-05-24 买入 1.75 0.96
2023-05-11 买入 1.75 0.95
2022-11-23 买入 1.75 0.99
2022-10-30 买入 1.88 0.94

来源: RHB, Bloomberg

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RHB投资评级指南

买入: 股价在未来12个月内可能上涨超过10%

交易买入: 股价在未来3个月内可能上涨超过15%,但长期前景不确定

中性: 股价在未来12个月内可能波动+/- 10%

止盈: 目标价已达到。寻求在更低水平积累

卖出: 股价在未来12个月内可能下跌超过10%

未评级: 股票不在常规研究覆盖范围内

投资研究免责声明

RHB发布本报告仅供参考。本报告旨在向RHB及其关联公司的客户普遍流通,或向RHB认为有资格接收本报告的人员流通,不考虑任何接收本报告的特定人员的具体投资目标、财务状况和特殊需求。本报告无意、也不应在任何情况下被解释为购买或出售本报告中提及的证券或任何相关金融工具的要约或招揽。

本报告可能部分或全部包含RHB的战略、合资企业和/或业务合作伙伴准备的摘要、研究、汇编、摘录或分析。对这些信息的准确性或完整性不作任何明示或暗示的陈述或保证,因此投资者在依赖这些信息之前应自行做出明智的决定。

本报告不针对、不旨在向任何受其公民身份或居住地、所在地点、国家或其他司法管辖区的法律和法规约束而禁止此类分发、发布、可用性或使用的任何个人或实体分发或使用。通过接受本报告,接收方(i)声明并保证其根据其所在司法管辖区或其他适用法律和法规能够合法接收本文件,并(ii)承认并同意受此处包含的限制的约束。任何不遵守这些限制的行为可能构成违反适用法律。

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尽管已尽一切努力确保本报告中陈述的事实准确无误,但本报告中包含的所有估算、预测、前瞻性预测、意见表达和其他主观判断均基于被认为是合理的假设,且不得解释为其中提及的事项将会发生。RHB或任何其他来源的不同假设可能产生截然不同的结果,一种研究产品中包含的建议可能与另一种研究产品中包含的建议不同。货币表现可能影响本报告中提及的证券或任何其他金融工具的价值或收入。持有本报告中讨论的证券支持的存托凭证的持有人承担货币风险。过往业绩不是未来业绩的指南。投资收入可能波动。本报告所涉及的投资的股价或价值,无论是直接还是间接,都可能上涨或下跌,不利于投资者的利益。

本报告可能包含与RHB经济学家发布的宏观经济研究相关的评论、估算、预测、前瞻性预测和意见表达,不应视为投资评级/建议和/或此类经济学家对本报告中讨论的任何证券的推荐。

本报告不旨在全面或包含潜在投资者进行投资决策可能需要的所有信息。本报告的接收方正在自行独立评估和决策此处提及的任何证券或金融工具。本报告中讨论或推荐的任何投资可能不适合投资者,取决于投资者的具体投资目标、财务状况和特殊需求。本报告中的材料是通用信息,旨在供了解投资金融工具风险的接收方使用。本报告未考虑投资或行动方案以及任何相关风险是否适合接收方。因此,本报告中包含的任何建议不得作为基于接收方个人情况的投资建议。投资者应自行独立评估此处包含的信息,考虑其自身的投资目标、财务状况和特殊需求,并寻求其自身的财务、商业、法律、税务和其他建议,以评估投资任何证券或本报告中讨论或推荐的投资策略的适当性。

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术语“RHB”应表示,在适当情况下,在特定司法管辖区内分发或传播报告的相关实体,或者在所有其他情况下,RHB Investment Bank Berhad及其关联公司、子公司和相关公司。

分发限制

马来西亚

本报告由RHB Investment Bank Berhad (“RHBIB”) 在马来西亚发布和分发。本报告中的观点和意见是我们截至本报告发布日期的观点和意见,并可能发生变化。如果英国的《金融服务和市场法》或金融行为监管局的规定适用于接收方,我们对接收方承担的义务不受影响。RHBIB没有义务更新本报告中的意见或信息。

印度尼西亚

本报告由PT RHB Sekuritas Indonesia在印度尼西亚发布和分发。本研究不构成发售文件,也不应解释为在印度尼西亚发售证券。在印度尼西亚或向任何印度尼西亚公民或公司 (无论其位于何处) 或以符合现行印度尼西亚法律法规的公开发售方式销售或发售的任何证券,必须遵守现行印度尼西亚法律法规。

4. RHBIB在过去12个月内未从标的公司收到投资银行或企业融资服务补偿。

5. RHBIB未收到与本报告制作相关的补偿或利益 (包括礼品和特殊费用安排,例如公司/发行人赞助和付费旅行)。

印度尼西亚

根据链接RHB Research Conflict Disclosures Aug 2025中披露的信息,据我们所知,PT RHB Sekuritas Indonesia在此声明:

1. PT RHB Sekuritas Indonesia及其投资分析师在所覆盖标的公司的证券中不拥有任何权益。

为避免疑义,证券权益包括以下内容:

a) 直接或间接、单独或共同拥有/持有证券,或有权获得所覆盖标的公司证券的股息、利息或出售收益*;

b) 受购买证券协议约束或有权转让证券或有权预购证券*;

c) 受约束或要求购买未根据首次公开发售认购/配售的剩余证券*;

d) 管理或与第三方共同管理上述(a)、(b)或(c)项中提及的证券。

2. PT RHB Sekuritas Indonesia不是所覆盖标的公司的证券或资本市场产品的做市商。

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4. PT RHB Sekuritas Indonesia在过去12个月内未从标的公司收到投资银行或企业融资服务补偿。

5. PT RHB Sekuritas Indonesia**未收到与本报告制作相关的补偿或利益 (包括礼品和特殊费用安排,例如公司/发行人赞助和付费旅行)。

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新加坡

本报告由RHB Bank Berhad (通过其新加坡分行) 在新加坡发布和分发,RHB Bank Berhad是一家受新加坡金融管理局监管的豁免资本市场服务实体和豁免金融顾问。RHB Bank Berhad (通过其新加坡分行) 可能根据《金融顾问条例》第32C条的安排分发其各自的外国实体、关联公司或其他外国研究机构制作的报告。如果本报告在新加坡分发给非认可投资者、专家投资者或机构投资者的人士,RHB Bank Berhad (通过其新加坡分行) 仅在法律要求范围内对报告内容向此类人士承担法律责任。新加坡接收方应联系RHB Bank Berhad (通过其新加坡分行) 解决因本报告引起的或与本报告相关的任何事项。

美国

本报告由RHB编写,旨在仅通过RHB不时指定的注册美国经纪商,根据修订后的1934年美国证券交易法 (“交易法”) 第15a-6条的规定,直接分发给“主要”美国机构投资者。因此,通过Bursa Marketplace或任何其他电子服务提供商访问本报告的任何方式均不适用于“主要”美国机构投资者以外的任何一方 (通过注册的美国经纪商),RHB也不以任何方式构成招揽。RHB未在美国注册为经纪商,目前也未指定美国经纪商。此外,RHB不向美国人士提供经纪服务。此处讨论的所有证券的购买或出售订单必须通过RHB不时指定的注册美国经纪商下达并执行,如同交易法第15a-6条规则所要求。为避免疑义,RHB重申在本报告发布期间未指定任何美国经纪商。本报告是保密的,不旨在向接收方及其雇员、代理人和顾问以外的人士分发或使用。此外,如果通过电子服务提供商分发研究报告,本报告中署名的分析师未在美国注册或获得研究分析师资格,也不属于RHB不时指定的注册美国经纪商的关联人员,因此可能不受金融业监管局 (“FINRA”) 关于与标的公司沟通、公开露面和个人交易的任何适用限制。投资本研究报告中讨论的任何非美国证券或相关金融工具可能存在某些风险。非美国发行人的证券可能未在美国证券交易委员会注册,或受其监管。非美国证券或相关金融工具的信息可能有限。外国公司可能不受与美国相当的审计和报告标准以及监管要求约束。本报告中讨论的金融工具可能不适合所有投资者。外国市场交易可能受与美国不同或提供较少保护的法规约束。

利益冲突披露

RHB Investment Bank Berhad、其子公司 (包括其区域办事处) 和关联公司 (“RHBIB集团”) 组成了一个多元化的金融集团,开展各种投资银行业务,包括承销、证券交易、做市和企业融资咨询。

因此,在正常业务过程中,RHBIB集团的任何成员可能不时与本研究报告涵盖的任何标的公司建立业务关系,持有证券和/或资本市场产品 (包括但不限于股票、认股权证和/或衍生品) 的任何头寸,为其自身账户或客户账户交易或以其他方式进行交易,或提供和/或招揽投资、咨询或其他服务。

RHBIB集团将确保在必要时建立足够的信息屏障和内部控制,以防止/管理任何利益冲突,以确保本报告的独立性。投资者也应意识到,鉴于RHBIB集团上述投资银行活动,可能存在此类利益冲突,并应在做出任何投资决策之前自行判断。

在新加坡,研究活动由RHB Bank Berhad (通过其新加坡分行) 进行,上述免责声明同样适用。

马来西亚

根据链接RHB Research Conflict Disclosures Aug 2025中披露的信息,据我们所知,RHBIB在此声明:

1. RHBIB在所覆盖标的公司的证券或其他资本市场产品中不拥有财务权益。

2. RHBIB不是所覆盖标的公司的证券或资本市场产品的做市商。

3. RHBIB的任何员工或关联人员均未担任所覆盖标的公司证券的董事或董事会成员*。

*为避免疑义,此确认仅限于研究部门的员工。

分析师认证

编写本报告的分析师及其关联方在此证明:

(1) 除以下情况外,他们对本报告中提及的标的公司的证券或其他资本市场产品不拥有任何财务权益:

分析师 公司

(2) 他/她的薪酬的任何部分过去、现在或将来都不会直接或间接与本报告中表达的具体建议或观点相关。

吉隆坡

RHB Investment Bank Bhd

Level 3A, Tower One, RHB Centre

Jalan Tun Razak

Kuala Lumpur 50400

Malaysia

电话: +603 2302 8100

传真: +603 2302 8134

雅加达

PT RHB Sekuritas Indonesia

Revenue Tower, 11th Floor, District 8 – SCBD

Jl. Jendral Sudirman Kav 52-53

Jakarta 12190

Indonesia

电话: +6221 5093 9888

传真: +6221 5093 9777

新加坡

RHB Bank Berhad (Singapore branch)

90 Cecil Street

#04-00 RHB Bank Building

Singapore 069531

传真: +65 6509 0470


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