RHB
Shariah 合规
2025年8月22日
2025年8月22日
UEM Sunrise 聚焦业务战略实施，维持买入评级
房地产 | 房地产
目标价 (回报): MYR1.28 (+68%)
股价 (市值): MYR0.76 (USD909m)
ESG 评分: 2.9 (满分4分)
日均成交量 (MYR/USD): 5.27m/1.25m
股价 (市值): MYR0.76 (USD909m)
ESG 评分: 2.9 (满分4分)
日均成交量 (MYR/USD): 5.27m/1.25m
分析师
Loong Kok Wen CFA
+603 2302 8116
loong.kok.wen@rhbgroup.com
Loong Kok Wen CFA
+603 2302 8116
loong.kok.wen@rhbgroup.com
买入 (维持)
- **维持买入和MYR1.28目标价，上涨68%，FY25F收益率1%。** UEM Sunrise的2Q25盈利低于预期，但其业绩应在下半年回升——受部分土地和非核心资产处置的推动。该公司应能达到全年MYR1.05亿的销售目标，因为1H25销售额已达MYR6.49亿。2H25应能看到来自澳大利亚珀斯Subiaco项目以及2Q25后期新推出项目带来的销售贡献。财务方面，近期以具吸引力的利率发行MYR5亿伊斯兰债券应有助于缓解未来的融资成本。
- **2Q25业绩回顾。** 营收环比小幅增长，主要受The Minh、Residensi AVA、Aspira Hills和Aspira LakeHomes项目的账单支撑。与1Q25的MYR1.33亿土地销售相比，2Q25土地处置营收仅为MYR8000万，主要来自Tapah土地已完成销售的分批。本季度联营/合资企业贡献也较高。虽然净负债率保持在0.41倍，但融资成本环比下降14%。我们强调，该公司近期以3.92%和4.02%的利率发行了MYR5亿伊斯兰债券，期限分别为10年和12年。
- **2Q25销售额略有放缓。** 2Q25房地产销售额达到MYR2.787亿，而1Q25为MYR3.706亿。2Q25的销售主要来自过去几个季度的新推出项目，而最近推出的项目仅在2Q25最后一天即6月30日发布。1H25总销售额MYR6.493亿中，中部和南部地区分别占MYR4.244亿和MYR2.249亿。本季度，新推的Symphony Hills（发展总值：MYR1.43亿）和Aspira Hills Phase 2A及3A（发展总值：MYR2.70亿）的联排住宅，其中Aspira Hills非土著地块在推出后两天内达到97%的认购率，这继续表明Iskandar Malaysia房地产市场仍表现良好。
- **维持MYR1.05亿销售目标。** 2H25的房地产销售将主要由珀斯Subiaco项目（发展总值：MYR13.5亿）以及Serene Heights、Estuari ParkHomes和Estuari Greens（合计发展总值：MYR3.75亿）的项目推出驱动。我们相信UEM Sunrise能够达成其全年销售目标，因为Subiaco项目受到了相当大的关注。同时，管理层目前正与几方洽谈变现墨尔本Collingwood项目和Gerbang Nusajaya的一些土地，包括最初用于数据中心的74英亩土地。
- **预测。** 我们维持FY25-27F的盈利预测。未实现销售额保持韧性，从1Q25的MYR3.02亿小幅降至MYR3.01亿。
- **维持目标价。** 我们的目标价基于RNAV折价40%，并考虑到我们对该公司2.9的ESG评分，扣除了2%的ESG折扣。
股票表现 (%)
| 年初至今 | 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 绝对 | (29.6) | (1.3) | 3.4 | (21.3) | (24.0) |
| 相对 | (26.6) | (5.8) | 0.3 | (21.4) | (21.4) |
| 52周股价低/高 (MYR) | 0.63 – 1.17 | ||||
UEM Sunrise (UEMS MK) 股价收盘 —相对于FBM KLCI (右轴)
来源: Bloomberg
预测与估值
| 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年12月预测 | 2026年12月预测 | 2027年12月预测 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 (MYRm) | 1,339 | 1,340 | 1,410 | 1,508 | 1,642 |
| 经常性净利润 (MYRm) | 76 | 104 | 111 | 120 | 130 |
| 经常性净利润增长 (%) | 2.3 | 37.8 | 6.1 | 8.8 | 8.1 |
| 经常性每股收益 (MYR) | 0.01 | 0.02 | 0.02 | 0.02 | 0.03 |
| 每股股息 (MYR) | 0.01 | 0.01 | 0.01 | 0.01 | 0.01 |
| 经常性市盈率 (x) | 50.77 | 36.85 | 34.73 | 31.92 | 29.52 |
| 市净率 (x) | 0.56 | 0.56 | 0.55 | 0.55 | 0.54 |
| 股息收益率 (%) | 0.7 | 1.2 | 1.0 | 1.2 | 1.3 |
| 平均股本回报率 (%) | 1.1 | 1.7 | 1.6 | 1.7 | 1.8 |
| 净负债权益比 (%) | 44.4 | 39.6 | 37.2 | 38.0 | 38.6 |
总体ESG评分: 2.9 (满分4分)
E评分: 2.7 (良好)
S评分: 3.3 (优秀)
G评分: 2.7 (良好)
请参阅下一页的ESG分析
来源: 公司数据, RHB
请参阅本报告末尾的重要披露信息
排放与ESG
趋势分析
在FY22，UEMS的范围1排放量增加到4,475 tCO2e（FY21: 146 tCO2e），而其范围2排放量下降到2,103tCO2e（FY21: 2,146 tCO2e）。
排放 (tCO2e)
| 2022年12月 | 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年12月 | |
|---|---|---|---|---|
| 范围1 | 4,475 | na | na | na |
| 范围2 | 2,103 | na | na | na |
| 范围3 | 381 | na | na | na |
| 总排放量 | 6,959 | na | na | na |
来源: 公司数据, RHB
最新的ESG相关发展
UEMS在其位于Kiara Bay的The Beat项目安装了第一个屋顶太阳能电池板，可产生1,000kWh的清洁能源。
其Senadi Hills项目的2A期也获得了98.60%的SHASSIC评分。
ESG 解绑
总体ESG评分: 2.9 (满分4分)
最后更新: 2025年5月20日
E评分: 2.7 (良好)
UEMS在供应商任命方面非常严格——这个过程基于供应商的工作质量和过往记录。所有UEMS项目都采用可持续性特征设计，以促进绿色生活。公司还实践废物管理和电力与水的有效利用。
S评分: 3.3 (优秀)
UEMS强调客户满意度并有效解决缺陷（89.8%的缺陷在30天内解决，比2018年的78.4%有所改善）。公司还参与各种慈善活动，以提供教育支持和解决社会问题。
G评分: 2.7 (良好)
UEMS董事会成员中有58%是独立董事。UEMS拥有内部投资者关系团队并定期举行投资者会议。
ESG评级历史
来源: RHB
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财务报表
财务摘要 (MYR)
| 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年12月预测 | 2026年12月预测 | 2027年12月预测 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性每股收益 | 0.01 | 0.02 | 0.02 | 0.02 | 0.03 |
| 每股收益 | 0.01 | 0.02 | 0.02 | 0.02 | 0.03 |
| 每股股息 | 0.01 | 0.01 | 0.01 | 0.01 | 0.01 |
| 每股账面价值 | 1.35 | 1.36 | 1.37 | 1.39 | 1.40 |
| 平均股本回报率 (%) | 1.1 | 1.7 | 1.6 | 1.7 | 1.8 |
| 平均资产回报率 (%) | 0.6 | 0.9 | 0.9 | 0.9 | 1.0 |
估值指标
| 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年12月预测 | 2026年12月预测 | 2027年12月预测 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性市盈率 (x) | 50.77 | 36.85 | 34.73 | 31.92 | 29.52 |
| 市净率 (x) | 0.56 | 0.56 | 0.55 | 0.55 | 0.54 |
| 股息收益率 (%) | 0.7 | 1.2 | 1.0 | 1.2 | 1.3 |
| 企业价值/EBITDA (x) | 16.85 | 19.79 | 15.98 | 15.64 | 15.47 |
损益表 (MYRm)
| 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年12月预测 | 2026年12月预测 | 2027年12月预测 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 | 1,339 | 1,340 | 1,410 | 1,508 | 1,642 |
| 毛利润 | 474 | 418 | 492 | 518 | 524 |
| EBITDA | 324 | 270 | 326 | 340 | 350 |
| 折旧与摊销 | (51) | (46) | (46) | (46) | (46) |
| 营业利润 | 272 | 224 | 280 | 294 | 303 |
| 净利息 | (157) | (149) | (141) | (141) | (137) |
| 税前利润 | 137 | 177 | 160 | 174 | 188 |
| 税收 | (53) | (61) | (48) | (52) | (56) |
| 报告净利润 | 72 | 120 | 111 | 120 | 130 |
| 经常性净利润 | 76 | 104 | 111 | 120 | 130 |
现金流 (MYRm)
| 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年12月预测 | 2026年12月预测 | 2027年12月预测 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 营运资金变动 | (149) | (210) | 65 | (134) | (178) |
| 经营现金流 | 93 | (20) | 333 | 144 | 111 |
| 资本支出 | 0 | (40) | (20) | (98) | (50) |
| 投资活动现金流 | 52 | 334 | (20) | (98) | (50) |
| 已支付股息 | 0 | (28) | (47) | (38) | (46) |
| 融资活动现金流 | (163) | (285) | (105) | (103) | (113) |
| 期初现金 | 1,020 | 1,002 | 990 | 1,147 | 1,050 |
| 现金净变动 | (18) | 29 | 209 | (57) | (52) |
| 期末现金 | 1,002 | 1,031 | 1,199 | 1,091 | 998 |
资产负债表 (MYRm)
| 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年12月预测 | 2026年12月预测 | 2027年12月预测 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总现金及等价物 | 1,092 | 1,265 | 1,422 | 1,325 | 1,252 |
| 有形固定资产 | 5,164 | 5,159 | 5,132 | 5,184 | 5,188 |
| 无形资产 | 621 | 621 | 621 | 621 | 621 |
| 总投资 | 2,892 | 2,518 | 2,518 | 2,518 | 2,518 |
| 其他总资产 | 665 | 588 | 609 | 585 | 562 |
| 总资产 | 12,990 | 12,768 | 12,917 | 13,039 | 13,201 |
| 短期债务 | 1,016 | 1,044 | 1,044 | 1,044 | 1,044 |
| 长期债务总额 | 3,164 | 2,989 | 3,001 | 2,990 | 2,993 |
| 总负债 | 6,039 | 5,787 | 5,863 | 5,908 | 5,988 |
| 股东权益 | 6,836 | 6,868 | 6,941 | 7,016 | 7,097 |
| 少数股东权益 | 115 | 113 | 114 | 115 | 117 |
| 总权益 | 6,951 | 6,981 | 7,055 | 7,131 | 7,213 |
| 总负债与权益 | 12,990 | 12,768 | 12,917 | 13,039 | 13,201 |
关键指标
| 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年12月预测 | 2026年12月预测 | 2027年12月预测 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 营收增长 (%) | (9.1) | 0.1 | 5.2 | 7.0 | 8.9 |
| 经常性净利润增长 (%) | 2.3 | 37.8 | 6.1 | 8.8 | 8.1 |
| 经常性每股收益增长 (%) | 2.3 | 37.8 | 6.1 | 8.8 | 8.1 |
| 毛利率 (%) | 35.4 | 31.2 | 34.9 | 34.3 | 31.9 |
| 经常性净利润率 (%) | 5.7 | 7.8 | 7.9 | 8.0 | 7.9 |
| 股息派发率 (%) | 39.3 | 39.3 | 34.3 | 37.8 | 37.9 |
来源: 公司数据, RHB
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业绩一览
图1: 季度业绩
| 财政年度截止12月 (MYRm) | 2Q24 | 1Q25 | 2Q25 | 环比 (%) | 同比 (%) | 1H24 | 1H25 | 同比 (%) | 评论 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 营业额 | 205.2 | 417.6 | 442.4 | 5.9 | 115.6 | 430.2 | 860.1 | 99.9 | |
| 房地产开发 | |||||||||
| – 直接开发 | 159.4 | 253.2 | 334.0 | 31.9 | 109.5 | 300.0 | 587.2 | 95.7 | 2Q25营收主要由Aspira Hills, Aspira LakeHomes, Residensi AVA和The Minh的账单驱动 |
| – 已开发土地销售 | 14.3 | 133.5 | 80.5 | (39.7) | 462.9 | 62.7 | 214.0 | n.m. | 1Q25和2Q25的土地处置在Iskandar Puteri和Tapah |
| – 战略土地销售 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | n.m. | n.m. | 0.0 | 0.0 | n.m. | |
| 房地产投资 | 30.0 | 30.1 | 27.0 | (10.1) | (9.8) | 64.8 | 57.1 | (11.9) | |
| 其他 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | n.m. | n.m. | 0.0 | 0.0 | n.m. | |
| EBIT | 56.9 | 55.5 | 58.8 | 5.9 | 3.4 | 88.8 | 114.3 | 28.7 | 4Q24利润率较低主要归因于较高的员工成本和营销费用 |
| EBIT利润率 (%) | 27.7 | 13.3 | 13.3 | 20.6 | 13.3 | ||||
| 净利息 | (39.1) | (36.1) | (31.0) | (13.9) | (20.7) | (78.5) | (67.1) | (14.5) | |
| 税前利润 | 26.6 | 25.4 | 38.7 | 52.6 | 45.3 | 32.7 | 64.1 | 95.8 | 4Q24 PBT因合资项目（Horizon Hills和Nusajaya TechPark）表现更好以及融资成本降低而增强 |
| 税前利润率 (%) | 13.0 | 6.1 | 8.7 | 7.6 | 7.4 | ||||
| 税收 | (9.2) | (5.9) | (12.8) | 115.6 | 39.2 | (10.3) | (18.7) | 81.7 | |
| 税率 (%) | 34.5 | 23.4 | 33.1 | 31.5 | 29.2 | ||||
| 少数股东权益 | 1.4 | 1.1 | (3.5) | n.m. | n.m. | 4.6 | (2.4) | n.m. | |
| 净利润 | 18.8 | 20.5 | 22.4 | 9.4 | 18.9 | 27.0 | 42.9 | n.m. | |
| 核心净利润 | 18.8 | 20.5 | 22.4 | 9.4 | 18.9 | 27.0 | 42.9 | n.m. | 低于预期 |
| 每股收益 (仙) | 0.4 | 0.4 | 0.4 | n.m. | n.m. | 0.5 | 0.8 | n.m. | |
| 总股息每股 (仙) | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | ||||
| 每股净有形资产 (MYR) | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | ||||
来源: 公司数据, RHB
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图2: RNAV估算
| 项目 | 地点 | 剩余土地 (英亩) | 剩余发展总值 (MYRm) | 股权 (%) | 净现值 @ 10% | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 正在进行的项目 | ||||||
| Nusa Idaman | Iskandar Puteri | 19.1 | 1,250 | 100% | 199.8 | |
| East Ledang | Iskandar Puteri | 22.1 | 2,234 | 100% | 211.2 | |
| Estuari | Iskandar Puteri | 210.6 | 3,850.6 | 100% | 211.4 | |
| Aspira LakeHomes, Gerbang Nusajaya | Iskandar Puteri | 15.0 | 1,570.0 | 100% | 170.1 | |
| Alma, Puteri Harbour | Iskandar Puteri | 9.0 | 1,385.5 | 100% | 103.1 | |
| Melia Residences | Iskandar Puteri | 0.0 | 1,000.0 | 100% | 5.1 | |
| Horizon Hills | Iskandar Puteri | 318.6 | 1,563.7 | 50% | 67.8 | |
| Puteri Harbour | Iskandar Puteri | 157.3 | 4,845.0 | 100% | 301.9 | |
| Nusajaya Tech Park | Iskandar Puteri | 381.9 | 3,158.0 | 40% | 83.9 | |
| Serene Heights, KL | 雪兰莪 | 569.7 | 3,892.0 | 100% | 321.4 | |
| Serene Heights | 雪兰莪 | 192.9 | 3,010.7 | 100% | 146.9 | |
| Aurora Melawati, KL | 雪兰莪 | 0.0 | 1,000.0 | 70% | 34.4 | |
| Residensi Astrea | 吉隆坡 | 0.0 | 324.6 | 100% | 22.1 | |
| Almas@Puteri | 吉隆坡 | 12.0 | 1,000.0 | 100% | 120.0 | |
| KAIA Heights, Equine Park | 雪兰莪 | 14.3 | 655.0 | 100% | 31.5 | |
| Subiaco | 澳大利亚 | 1.2 | 1,350.0 | 100% | 78.7 | |
| 管道项目 | ||||||
| Gerbang Nusajaya | Iskandar Puteri | 2,251.6 | 28,319.0 | 100% | 980.3 | |
| East Ledang Utara | Iskandar Puteri | 169.1 | 2,160.7 | 100% | 120.4 | |
| Serasa Greens (IS) | Iskandar Puteri | 66.3 | 389.2 | 100% | 4.4 | |
| Senadi | Iskandar Puteri | 23.6 | 298.7 | 100% | 3.4 | |
| Artisan Hills, Kajang | 雪兰莪 | 65.0 | 1,485.9 | 100% | 64.7 | |
| The Minerva | 吉隆坡 | 1.4 | 1,123.0 | 100% | 68.9 | |
| MK 31 | 吉隆坡 | 12.4 | 742.0 | 100% | 45.1 | |
| Taman Pertamia, Cheras | 吉隆坡 | 0.0 | 1,000.0 | 100% | 39.6 | |
| Dutch Lady land in PJ | 吉隆坡 | 9.0 | 1,290.0 | 100% | 46.1 | |
| Kepong land parcel | 吉隆坡 | 3.6 | 1,140.0 | 100% | 21.3 | |
| Kiara Bay | 吉隆坡 | 72.7 | 16,705.2 | 60% | 338.8 | |
| Melbourne | 南非 | – | – | 100% | 20.0 | |
| Catalysts development | 地点 | 估算发展总值 (MYRm) | 股权 (%) | 净现值 | ||
| Puteri Harbour | Iskandar Puteri | 46.3 | 1,125.0 | 100% | 15.9 | |
| Aurora Northpark | Iskandar Puteri | 20.5 | 485.0 | 100% | 5.1 | |
| Sireh Park | Iskandar Puteri | 343.0 | 298.8 | 100% | 9.1 | |
| 未开发土地银行 | 土地效率 | 剩余土地 (英亩) | 市场价值 (MYR psf) | 股权 (%) | 净盈余 | |
| Nusajaya | 0.70 | 312.4 | 100 | 100% | 75.4 | |
| Puteri Ledang / 其他 | ||||||
| Outside Nusajaya | ||||||
| 其他 (Valley semmbit / Mont’ Kiara, Klang etc) | 0.70 | 25.8 | 300 | 100% | 13.0 | |
| 总净现值和净盈余 | 2,860.0 | |||||
| 未确认销售 | 227.0 | |||||
| 总RNAV | 6,697.0 | |||||
| 总RNAV | 11,024.3 | |||||
| 总股份 | 5,038.2 | |||||
| RNAV/股 (MYR) | 2.18 | |||||
| 目标价折价RNAV | 40% | |||||
| 内在价值 | 1.31 | |||||
| ESG折扣 | 2% | |||||
| 目标价 (MYR) | 1.28 | |||||
来源: RHB
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推荐图表
来源: RHB, Bloomberg
来源: RHB, Bloomberg
| 日期 | 推荐 | 目标价 | 股价 |
|---|---|---|---|
| 2025-04-07 | 买入 | 1.28 | 0.68 |
| 2025-02-21 | 买入 | 1.60 | 0.97 |
| 2024-02-28 | 买入 | 1.60 | 1.01 |
| 2024-01-25 | 买入 | 1.60 | 1.07 |
| 2023-11-15 | 买入 | 1.18 | 0.80 |
| 2023-10-16 | 买入 | 1.18 | 0.80 |
| 2023-08-20 | 买入 | 0.92 | 0.62 |
| 2023-07-16 | 买入 | 0.70 | 0.36 |
| 2023-05-18 | 中性 | 0.28 | 0.26 |
| 2023-01-04 | 中性 | 0.28 | 0.25 |
| 2022-11-23 | 中性 | 0.22 | 0.21 |
| 2022-08-24 | 中性 | 0.33 | 0.30 |
| 2022-08-04 | 中性 | 0.35 | 0.31 |
| 2022-05-25 | 中性 | 0.38 | 0.33 |
| 2022-02-23 | 中性 | 0.38 | 0.36 |
来源: RHB, Bloomberg
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