IOIPG, OSK, Sunway, SimeProp：新柔经济特区拓展利好房地产
2025年8月19日
展望
Hong Leong Investment Bank
HLIB Research
PP 9484/12/2012 (031413)
Tan Kai Shuen, CFA
(603) 2083 1714
增持
(维持)
KLPRP
点
KLPRP (左轴)
KLCI (右轴)
1,400 Pts 1,900
1,250 Pts 1,800
1,150 1,700
1,050 1,600
950 1,500
850
750 1,300
2024年8月 2024年11月 2025年2月 2025年5月 2025年8月
股票评级
房地产
兀兰扩建加强新柔经济特区
在新加坡国庆日群众大会上，新加坡总理黄循财公布了兀兰、加冷和三巴旺（新加坡北部走廊）的长期发展计划，强调新柔经济特区（JS-SEZ）是一项双边倡议。部分扩建计划包括将兀兰检查站扩建五倍、无缝衔接的RTS-MRT整合、新的工业空间、住房项目以及振兴北部滨水区。对于柔佛而言，这将转化为通勤员工更强的住宅吸引力，以及工业溢出到物流和制造业，以及不断增长的零售和旅游需求。Sunway、IOIPG、Mah Sing、UEMS和SP Setia等开发商有望从更具活力的新柔经济特区中受益。
柔佛长堤彼岸有何变化？
我们已经听到了许多关于柔佛新柔经济特区以及新山RTS Bukit Chagar附近发展的消息，似乎所有关于新柔经济特区的热议都集中在柔佛，但长堤彼岸的新加坡又如何呢？在周日（8月17日）的国庆日群众大会上，我们得以一窥新加坡正在做些什么，新加坡总理黄循财公布了新加坡北部地区（兀兰、加冷和三巴旺）未来10-15年的长期发展计划。
兀兰检查站扩建。
为支持新柔经济特区，兀兰检查站（连接柔佛-新加坡长堤）将在未来十年内分阶段重新开发，规模将扩大到现有面积的五倍。重新开发工程预计将于2025年启动，改造后的检查站旨在将高峰期的平均通关时间从一小时缩短至仅15分钟。这一改造旨在提供更短的等待时间、更顺畅的交通流量和更高效、更安全的通关程序。
兀兰RTS附近的发展。
除了交通效率，兀兰的RTS车站将直接连接到汤申-东海岸线的兀兰北地铁站，实现RTS和新加坡地铁网络之间的无缝换乘。在RTS Link车站附近，新加坡将引入新的“灵活”工业空间，针对希望利用经济特区的企业。作为补充，还包括新的公共住房项目，如Admiralty Park附近的4,000套公寓，以及兀兰滨水区沿线的额外住宅开发项目。
新的海滨目的地。
除了兀兰，新加坡还计划振兴加冷和三巴旺等相邻区域。这三个区域将共同构成一个充满活力的新北部滨水目的地，重塑新加坡北部门户的经济和社会面貌。
对柔佛的影响。
这些大规模计划强调新柔经济特区并非单边倡议。新加坡也在其北部边境进行大量投资，以创建一个更强大、更紧密的跨境生态系统。
对于柔佛而言，这带来了多重影响：
住宅上行空间：
随着检查站通关速度加快和RTS-MRT直接整合，在新加坡工作并住在柔佛的通勤员工将变得更加便捷。这将增强柔佛作为低成本住房基地的吸引力，进而推动RTS Bukit Chagar及周边地区的房地产价值提升。在RTS Bukit Chagar车站附近有投资的上市开发商包括Sunway（RTS TOD项目和Sunway Majestic）、Mah Sing（M Grand Minori）、UOA Development和Crescendo（Senyum Residence）。
工业溢出效应：
兀兰RTS附近“灵活”工业空间的发展应能提高企业在柔佛设立配套产业的可行性和便利性，利用其较低的成本优势，特别是在物流、仓储和需要规模的制造功能方面。在柔佛拥有重要工业投资的开发商包括IOIPG（古来1.1千英亩土地）、SP Setia（丹绒布丁307英亩）和UEMS（其修订版总体规划中待批的1.1千英亩土地）。
零售和旅游需求提升：
随着新加坡北部城市化为生活方式和滨水枢纽，柔佛将受益于零售、酒店和旅游需求的溢出效应，因为柔佛可以提供更实惠和更大规模的产品。主要受益者包括Sunway（RTS TOD项目，包含商场和酒店组件；Sunway Majestic的零售商场组件；以及即将重新开发的Sunway Big Box Mall）、IGB Reit（Southkey Mall）和Paradigm REIT（Paradigm Mall JB）。
简而言之，新加坡北部的再开发提升了新柔经济特区走廊的整体形象。鉴于新加坡固有的土地和成本限制，柔佛被定位为自然的“溢出阀”，吸收住房、大规模商业空间和对成本敏感行业的需求，从而强化了新柔经济特区的一体化增长故事。
我们维持对房地产行业的“增持”评级，首选 IOIPG (买入；目标价：RM4.05)、OSK (买入；目标价：RM2.13)、Sunway (买入；目标价：RM5.90) 和 SimeProp (买入；RM2.05)。
图1 新加坡北部规划
三巴旺
兀兰
加冷
新加坡
| 区域 | 规划详情 |
|---|---|
| 兀兰 |
|
| 加冷 |
|
| 三巴旺 |
|
图示：Clara Ho 来源：总理公署，2025年8月17日 Channel News Asia
图2 重新开发后的Sembawang Shipyard区域沿海住宅区效果图
Channel News Asia / Singapore Institute of Planners
Hong Leong Investment Bank Berhad (10209-W)
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