MERCURY SECURITIES SDN BHD
(A Participating Organisation of Bursa Malaysia Securities Bhd.)
结果报告
星期二, 2025年8月19日
Ng Hong Tong
hongtong@mersec.com.my
MGB Bhd 1HFY25核心盈利不及预期，维持买入评级
主板市场
建筑板块
买入 (↔)
目标价 (TP): RM 0.940(↓)
最后收盘价: RM 0.500
业务概览
MGB Berhad 提供建筑和工程服务，包括设计与建造、项目管理、土木工程、价值工程、岩土专业化以及IBS预制混凝土产品的制造。
| 回报信息 | |||
|---|---|---|---|
| KLCI (点) | 1,585.0 | ||
| 年初至今KLCI变化 | (3.5) | ||
| 年初至今股价变化 | (32.4) | ||
| 价格表现 | |||
| 1个月 | 3个月 | 12个月 | |
| 绝对 (%) | (2.9) | (16.7) | (41.2) |
| 相对KLCI (%) | (6.9) | (18.6) | (45.1) |
| 股票信息 | |||
| 市值 (RM m) | 295.8 | ||
| 已发行股数 (m) | 591.7 | ||
| 52周高点 (RM) | 0.840 | ||
| 52周低点 (RM) | 0.500 | ||
| 预估自由流通股 (%) | 22.3 | ||
| Beta vs FBM KLCI | 0.87 | ||
| 3个月平均交易量 (m) | 0.12 | ||
| 符合伊斯兰教规 | 是 | ||
| Bloomberg Ticker | MLG MK | ||
| 前3名股东 | % |
|---|---|
| LBS Bina | 57.8 |
| Lim Lit Chek | 13.3 |
| Kumpulan Wang Persaraan | 1.9 |
| FY DEC (RM m) | FY24A | FY25E | FY26E |
|---|---|---|---|
| 收入 | 1,032.0 | 1,161.8 | 1300.2 |
| EBITDA | 116.2 | 106.1 | 112.7 |
| PBT | 87.1 | 75.9 | 86.1 |
| 净利润 | 61.7 | 57.7 | 65.4 |
| 核心净利润 | 56.4 | 57.7 | 65.4 |
| 核心EPS (sen) | 9.4 | 9.7 | 11.1 |
| 核心EPS增长 (%) | 13.6 | (6.5) | 13.4 |
| 净DPS (sen) | 1.5 | 2.9 | 3.3 |
| 每股账面价值 (sen) | 102.0 | 109.1 | 116.9 |
| 净股息收益率 (%) | 2.4 | 5.8 | 6.6 |
| 市盈率 (x) | 6.1 | 5.1 | 4.5 |
| ROE (%) | 10.2 | 8.9 | 9.5 |
MGB Bhd 1HFY25核心盈利不及预期
MGB 1HFY25核心盈利为2330万令吉，同比下降21.8%，低于我们和市场共识预期的36-38%全年预测。业绩不及预期主要是由于房地产开发收入下降（同比下降10.6%；环比下降14.4%），这源于项目进展账单放缓以及Idaman Melur项目的空置交接。这导致集团PBT同比下降22.4%。同时，MGB的建筑部门在1HFY25也下降了10.6%，主要是因为即将完工的Prestige项目贡献微乎其微以及现有Idaman项目进展账单放缓，但随着Pangsapuri Saujana Indah项目进展确认按照S曲线加速，预计2HFY25的盈利将有所改善。MGB的未完成订单仍保持在12亿令吉的健康水平，相当于我们FY25建筑部门收入预测的1.9倍的良好覆盖。然而，我们下调了FY25E-27E的盈利预测11-16%，原因在于建筑订单消耗速度放缓（考虑到Idaman项目进展较慢以及KSA预制订单获取速度更趋温和）以及房地产销售/进展疲软。总而言之，这导致我们的SOP目标价从1.09令吉下调至0.94令吉。对房地产开发业务应用了更高的60%RNAV折扣（此前为40%），以反映在低迷房地产市场中销售可见性较低和执行风险。我们维持建筑业务的11倍市盈率不变。我们重申MGB的“买入”评级，理由是其专注于保障性住房和稳健的建筑订单，这将继续支持其未来的盈利可见性。
核心盈利不及预期。
MGB 1HFY25核心盈利为2330万令吉（同比下降21.8%），低于我们和市场共识的全年预测，分别占36.4%和38.3%。盈利不及预期主要归因于房地产开发板块贡献疲软（同比下降10.6%），这由进展账单放缓和Idaman Melur项目的空置交接所致。按季度环比计算，房地产开发收入下降14.4%（1QFY25：1亿1420万令吉），主要反映了Idaman Sari和Idaman Cahaya Phase 2项目进展确认放缓。疲软的营收表现反过来影响了盈利能力，导致1HFY25 PBT下降19.9%。
建筑板块依然疲软。
MGB的建筑部门在1HFY25表现疲软（同比下降10.6%），主要原因是即将完工的Prestige项目贡献微乎其微以及现有Idaman开发项目进展账单放缓。尽管当前建筑板块势头依然低迷，但我们预计该板块将在2HFY25回升，这得益于Pangsapuri Saujana Indah口袋土地开发的强劲进展确认，该项目已录得令人鼓舞的认购率。预计进展账单将按照项目S曲线加速，为未来几个季度的建筑板块提供更好的盈利可见性。
盈利预测和估值。
我们下调了盈利预测，以反映建筑和房地产开发板块不及预期的进展确认。具体而言，我们将FY25E-26E的建筑收入预测下调10%和6%，以反映订单消耗速度放缓，同时将FY25E-26E的房地产开发收入下调13%和9%，以反映销售认购放缓和项目执行速度放缓。因此，我们整个预测期的核心盈利下调了11-16%。根据这些调整，我们的SOP目标价从1.09令吉下调至0.94令吉。这包括对房地产开发板块RNAV施加更高的60%折扣（此前为40%），以反映(i) 在低迷房地产市场中销售可见性较弱，以及(ii) 项目启动和审批速度较慢带来的执行风险。而对于其建筑板块，我们维持11倍市盈率不变。尽管短期面临逆风，我们仍看好MGB，因为它专注于保障性住房和健康的建筑订单，并辅以其在IBS解决方案方面的专业知识。
建筑订单保持稳健。
尽管建筑板块表现疲软，但MGB的未完成订单量仍保持在12亿令吉的强劲水平，这得益于2025年8月13日从CI Medini Sdn Bhd新获得的3.81亿令吉合同。这一未完成订单量相当于我们FY25建筑板块盈利预测的1.9倍，覆盖率健康。MGB已在年初至今获得5.76亿令吉的项目，有望达到其FY25的7亿令吉补充目标，这得益于其母公司LBS Bina在2HFY25可能提供的2亿至3亿令吉合同，以及CI Medini最近的订单获取所证明的外部方潜在合同。LBS Bina的稳定项目流应继续支撑MGB的建筑板块盈利。
前景依然强劲。
我们对MGB的前景保持乐观，这得益于其五大核心驱动力，即建筑板块、保障性住房板块、口袋土地开发项目、KTIP工业园项目和KSA预制合资企业，预计未来潜在收入为45.3亿令吉。
即将推出的项目。
MGB拥有清晰可见的启动项目管线，将支持中期的盈利可见性。在FY25，MGB计划于3QFY25在Shah Alam推出Idaman Cahaya Phase 3（GDV：1亿1740万令吉），随后在4QFY25于Cameron Highlands进行口袋土地开发（GDV：1亿2740万令吉）。此外，母公司LBS Bina将在2HFY25推出价值26亿令吉的房地产项目，其经常性项目流应进一步加强MGB的订单补充前景，并提升其建筑板块的盈利可见性。根据Rumah Selangorku (RSKU) 3.0计划，MGB拥有两个保障性住房项目，总计4258个单位，总GDV为8亿7940万令吉。第一个项目计划于2026年3季度在Puchong的Taman Putra Prima启动（GDV：3亿9860万令吉），随后于2027年2季度在Petaling Serdang的Taman Puncak Jalil启动（GDV：3亿6340万令吉）。同时，对于其口袋土地开发组合，MGB计划在未来两年内推出共计2082个住宅单位和26个商业地块，总GDV为8亿9780万令吉。这些即将推出的项目，加上LBS Bina稳定的项目分配，将为MGB的建筑和房地产开发收入提供强劲的可见性。
KTIP和沙特预制混凝土合资企业的进展。
对于Kertih Terengganu Industrial Park (KTIP)开发项目，估计GDV为7亿4700万令吉，MGB已获得全套开发许可和必要的监管批准。尽管目前尚未签订土地销售合同，但管理层强调正积极努力从中国获得买家。
同时，MGB与SANY Alameriah Industrial (SA)的合资企业迄今已获得累计105,000立方米的预制订单，占其270,000立方米承诺的39%。尽管如此，订单补充速度慢于预期，主要原因是沙特当局的审批流程冗长。为缓解这一问题，管理层计划竞标North Jeddah的Roshn Alarous开发项目即将推出的额外合同，这有望增强订单簿并提升合资企业的盈利可见性。
结果亮点
Y/E: Dec (RM m)
| 2Q25 | 1Q25 | 环比变化 % | 2Q24 | 同比变化 % | 6M25 | 6M24 | 同比变化 % | 评论 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 关键财务亮点 | |||||||||
| 收入 | 216.4 | 227.7 | (4.9) | 268.0 | (19.2) | 485.9 | 444.1 | (8.6) | 因项目完成和进展缓慢导致贡献下降 |
| 毛利润 | 36.9 | 37.7 | (1.9) | 45.6 | (19.0) | 87.4 | 74.6 | (14.6) | |
| 营业利润 | 18.5 | 18.5 | 0.3 | 23.8 | (22.2) | 45.5 | 37.0 | (18.6) | |
| 税前利润 | 17.1 | 17.0 | 0.1 | 22.0 | (22.4) | 42.6 | 34.1 | (19.9) | |
| 净利润 | 12.0 | 12.0 | (0.5) | 15.8 | (24.1) | 30.9 | 24.0 | (22.3) | |
| 核心净利润 | 11.3 | 12.0 | (6.0) | 14.7 | (23.2) | 29.8 | 23.3 | (21.8) | |
| 每股数据 | |||||||||
| EPS (sen) | 2.0 | 2.0 | (1.1) | 2.6 | (21.8) | 5.0 | 4.0 | (18.6) | |
| 核心EPS (sen) | 1.9 | 2.0 | (6.0) | 2.5 | (23.2) | 4.9 | 3.9 | (19.4) | |
| 净DPS (sen) | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 无股息，因为通常在每个财年最后一季度发放。 |
| 每股账面价值 (sen) | 104.0 | 102.0 | 2.0 | 98.0 | 6.1 | 98.0 | 104.0 | 6.1 | |
| 利润率 | |||||||||
| 毛利润率 (%) | 17.1 | 16.5 | 0.5 pts | 17.0 | 0.0 pts | 18.0 | 16.8 | (1.2 pts) | 毛利率同比下降。 |
| 营业利润率 (%) | 8.6 | 8.1 | 0.5 pts | 8.9 | (0.3 pts) | 9.4 | 8.3 | (1.0 pts) | |
| 税前利润率 (%) | 7.9 | 7.5 | 0.4 pts | 8.2 | (0.3 pts) | 8.8 | 7.7 | (1.1 pts) | |
| 净利润率 (%) | 5.5 | 5.3 | 0.2 pts | 5.9 | (0.4 pts) | 6.4 | 5.4 | (1.0 pts) | 净利润率同比下降 |
| 其他亮点 | |||||||||
| 收入明细 | |||||||||
| 建筑 | 118.6 | 113.5 | 4.5 | 118.5 | 0.1 | 248.8 | 232.1 | (6.7) | 因项目接近完工 |
| – 房地产开发 | 97.8 | 114.2 | (14.3) | 149.5 | (34.6) | 237.1 | 212.0 | (10.6) | Idaman项目进展确认放缓 |
| PBT明细 | |||||||||
| – 建筑 | (1.9) | (2.1) | >(100.0) | (1.6) | >(100.0) | 4.0 | (4.0) | >(100.0) | |
| – 房地产开发 | 19.8 | 20.0 | 7.5 | 24.4 | 29.5 | 39.9 | 39.8 | (0.1) | |
| PBT利润率明细 | |||||||||
| – 建筑 | (1.6) | (1.9) | 0.3 pts | (1.3) | (0.2 pts) | 1.6 | (1.7) | (3.3 pts) | 因KSA预制合资子公司产生较高成本 |
| – 房地产开发 | 20.3 | 17.5 | 2.7 pts | 16.3 | 3.9 pts | 16.8 | 18.8 | 2.0 pts | |
| 建筑订单 | 1,200 | 1,200 | 0.0 | 1,310 | (8.4) | 1,310 | 1,200 | (8.4) | |
来源: 公司, Mercury Securities
SOP估值表:
| FY26E | |
|---|---|
| 建筑: | |
| PAT (RM m) | 37.0 |
| 目标市盈率 (x) | 11.0 |
| 总价值 (RM m) | 309.0 |
| 预制混凝土: | |
| PAT (RM m) | 9.4 |
| 目标市盈率 (x) | 7.0 |
| 总价值 (RM m) | 66.0 |
| 房地产开发: | |
| RNAV | 150.8 |
| 净现金/(债务) (RM m) | 29.4 |
| 总SOP (RM m) | 554.9 |
| 股本 (m) | 591.7 |
| 目标价 (RM) | 0.940 |
图1: MGB的收入支柱
未来收入
承载代代相传的价值观
预计总收入 RM4.53 亿令吉
注：
1. 本报告中呈现的数额源自截至2025年6月30日已确认的订单和未来主要建筑项目。
2. 这些数额源自持续中的口袋土地开发项目、Idaman Cahaya Phase 3以及即将推出的四个额外项目。
3. 这些数额是根据Kertih Terengganu Industrial Park (KTIP)的GDV、其预制混凝土产量（截至2025年6月30日为270,000立方米）和沙特阿拉伯合资企业的累计预制混凝土订单（截至2025年6月30日为105,000立方米）计算得出的。
来源: 公司
图2: MGB的Idaman Cahaya Phase 3详情
保障性住房 – 2025年目标发布
| 项目名称 | 建议开发1 |
|---|---|
| 项目名称 | Idaman Cahaya Phase 3 |
| 单位数量 | 478 |
| 地点 | Shah Alam |
| 总GDV | RM117.41 million |
| 产品类型与大小 | 公寓 Idaman Cahaya, 900-1000平方英尺 |
| 定价 | RM250,000 – RM300,000 |
| 目标发布日期 | 3QFY25 |
来源: 公司
图3: MGB的Cameron Highland项目详情
| 项目名称 | 建议开发 |
|---|---|
| 项目名称 | 待定 |
| 地点 | Cameron Highland |
| 总GDV | 127.4 million |
| 单位数量、类型和大小 | 270个公寓单位（300-900平方英尺） 2个商业店屋（400-1,700平方英尺） |
| 定价 | 公寓：RM400,000-800,000 店屋：RM1 million-1.2 million |
| 目标发布 | 4QFY25 |
来源: 公司
图4: MGB即将推出的RSKU 3.0项目列表
| 建议开发2 | 建议开发3 | |
|---|---|---|
| 项目名称 | 待定 | 待定 |
| 单位数量 | 1,940 | 1,900 |
| 地点 | Taman Putra Prima, Puchong | Taman Puncak Jalil, Petaling Serdang |
| 预估GDV | 398.6 million | 363.38 million |
| 产品类型及大小 | (1) RSKU Trio – 750平方英尺 (1,220个单位) (2) RSKU Quad – 900平方英尺 (720个单位) |
RSKU Trio – 750平方英尺 |
| 定价 | (1) RSKU Trio – RM191,250 (2) RSKU Quad – RM229,500 |
RM191,250 |
| 目标发布日期 | 3Q 2026 | 2Q 2027 |
即将推出的项目总览
总单位: 4,258个单位
总预估GDV: RM879.4 million
来源: 公司
图5: MGB即将推出的口袋土地开发
| 项目名称 | 建议开发2 | 建议开发3 |
|---|---|---|
| 项目名称 | 待定 | 待定 |
| 单位数量 | 673 | 24 |
| 地点 | Taman Putra Prima, Puchong | Taman Puncak Jalil, Petaling Serdang (与RSKU 3.0项目在同一块土地上) |
| 预估GDV | 262.1 million | 27.1 million |
| 产品类型及大小 | 共管公寓 – 700平方英尺 | 店屋 – 2,100平方英尺 |
| 定价 | RM400,000 | RM270,000 |
| 目标发布 | 3Q 2027 | 4Q 2027 |
来源: 公司
图6: MGB即将推出的口袋土地开发
| 项目名称 | 建议开发4 |
|---|---|
| 项目名称 | 待定 |
| 土地标准 | Mokby Reserved |
| 地点 | Taman Bukit Serdang |
| 预估GDV | 472.79 million |
| 单位数量、类型和大小 | 1,142个高层公寓 – 900平方英尺 |
| 定价 | RM414,000 |
| 目标发布 | 2Q 2026 |
来源: 公司
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