企业更新
2025年7月31日，星期四
Axis REIT 盈利稳健，维持中性评级
维持中性
修订后目标价 RM2.06 (原为 RM2.02)
回报统计
| 股价 @ 2025年7月30日 (RM) | 1.97 |
| 预期股价回报率 (%) | +4.6 |
| 预期股息率 (%) | +4.6 |
| 预期总回报率 (%) | +9.2 |
1HFY25盈利略高于我们预期。Axis REIT 1HFY25核心净收入为1.01亿令吉，符合市场普遍预期，但略高于我们的预期，分别占市场和我们全年预测的49%和56%。正面差异是由于租金收入增长高于预期。Axis REIT宣布2QFY25每单位派息（DPU）为2.65仙，使1HFY25总DPU达到5.15仙。
盈利增长由新收购资产支撑。按季度计算，由于租金收入稳定，2QFY25核心净收入持平于5050万令吉（-0.2% qoq）。按年度计算，2QFY25净收入增至5050万令吉（+29.5% yoy），使1HFY25净收入增至1.01亿令吉（+26.5% yoy）。净收入增长得益于收购5处物业后带来的更高租金收入。盈利增长也得益于工业物业表现稳健带来的积极租金调升。然而，由于4QFY24单位配售的稀释效应，每单位盈利增长较为温和，为+9% yoy。
通过资产收购扩大投资组合。Axis REIT的目标是通过资产收购来扩大其投资组合，预计收购目标价值为4.3亿令吉。Axis REIT正寻求在2HFY25执行这些收购。潜在的收购目标主要是位于优越地理位置的A级物流设施和物流仓储。工业物业组合的扩张，得益于马来西亚工业物业的稳定前景，为Axis REIT的长期增长提供了支撑。
维持中性评级，目标价修订为RM2.06。我们将FY25F/26F/27F的盈利预测上调+11.8%/+12.5%/+15%，以反映更高的租金增长。相应地，根据盈利和DPU的修订，我们将Axis REIT的目标价从RM2.02上调至RM2.06。我们的目标价基于股息贴现模型。虽然我们认为由于其工业物业的防御性盈利，Axis REIT的前景将保持稳定，但近期股价上涨后，收益率已降至4.6%。因此，我们维持对Axis REIT的中性评级。
股价表现 (%)
| 绝对 | 相对 | |
|---|---|---|
| 1个月 | 1.0 | 1.6 |
| 3个月 | 1.0 | 4.2 |
| 12个月 | 8.2 | 15.4 |
投资统计
| 财年截至12月 | 2025E | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|
| 收入 | 360 | 373 | 384 |
| 营业利润 | 319 | 331 | 342 |
| 税前利润 | 320 | 332 | 343 |
| 核心净收入 | 203 | 211 | 224 |
| 核心每股收益 (sen) | 10.02 | 10.43 | 11.16 |
| 净每单位派息 (sen) | 9.05 | 9.32 | 9.87 |
| 股息率 | 4.6% | 4.7% | 5.0% |
关键统计
| FBM KLCI | 1,524.50 |
| 发行股数 (百万) | 2010.49 |
| 预计自由流通股 (%) | 80.78 |
| 市值 (百万令吉) | 3,980.93 |
| 52周价格范围 | RM1.71-RM2.05 |
| 3个月日均交易量 (百万) | 1.68 |
| 3个月日均交易额 (百万令吉) | 3.27 |
主要股东 (%)
| EPF | 19.37 |
| KWAP | 8.66 |
| Lembaga Tabung Haji | 5.76 |
| Prudential Plc | 5.00 |
Jessica Low Jze Tieng
jessica.low@midf.com.my
03-2173 8391
Axis REIT: 2QFY25 业绩摘要
| 财年截至12月 (百万令吉, 除非另有说明) | 2QFY25 | 同比 % | 环比 % | FY25 | 同比 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 总收入 | 90.3 | 17.9% | 0.4% | 180.1 | 18.45% |
| 净投资收入 | 75.1 | 16.1% | -2.1% | 151.8 | 15.55% |
| 净收入 | 47.0 | 20.5% | -4.4% | 96.1 | 18.29% |
| 核心净收入 (CNI) | 50.5 | 29.5% | -0.2% | 101.0 | 26.45% |
| 已实现每股收益 (sen) | 2.3 | 4.2% | -4.4% | 4.8 | 2.30% |
| 核心每股收益 (sen) | 2.5 | 12.0% | -0.2% | 5.0 | 9.35% |
| 总每单位派息 (sen) | 2.65 | 17.8% | 6.0% | 5.15 | 13.19% |
来源: 公司, MBSB Research
财务摘要
损益表 (百万令吉)
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 286 | 320 | 360 | 373 | 384 |
| 营业利润 | 319 | 322 | 319 | 331 | 342 |
| 税前利润 | 319 | 322 | 320 | 332 | 343 |
| 净收入 | 227 | 217 | 200 | 209 | 222 |
| 核心净收入 | 144 | 163 | 203 | 211 | 224 |
| 核心每股收益 (sen) | 8.2 | 8.1 | 10.0 | 10.4 | 11.2 |
| 核心市盈率 (x) | 24.0 | 24.3 | 19.7 | 18.9 | 17.6 |
| 每单位净资产值 (RM) | 1.62 | 1.64 | 1.64 | 1.64 | 1.65 |
| 股价/净资产值比 (x) | 1.22 | 1.20 | 1.20 | 1.20 | 1.19 |
资产负债表 (百万令吉)
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 投资物业 | 4,186 | 4,444 | 5,092 | 5,122 | 5,153 |
| 总非流动资产 | 4,188 | 4,446 | 5,092 | 5,128 | 5,160 |
| 现金及现金等价物 | 22 | 8 | 14 | 23 | 27 |
| 其他资产 | 313 | 805 | 155 | 182 | 224 |
| 总资产 | 4,523 | 5,259 | 5,261 | 5,334 | 5,411 |
| 长期借款 | 733 | 740 | 935 | 972 | 1,011 |
| 短期借款 | 813 | 815 | 816 | 840 | 865 |
| 其他负债 | 151 | 404 | 197 | 203 | 210 |
| 总负债 | 1,697 | 1,959 | 1,948 | 2,016 | 2,086 |
| 单位持有人资本 | 1,946 | 2,129 | 2,574 | 2,574 | 2,574 |
| 其他权益 | 880 | 1,170 | 739 | 744 | 750 |
| 总权益 | 2,826 | 3,299 | 3,313 | 3,318 | 3,325 |
| 权益+负债 | 4,523 | 5,259 | 5,261 | 5,334 | 5,411 |
现金流量表 (百万令吉)
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 经营活动现金流 | |||||
| 税前净利润 | 222 | 214 | 196 | 204 | 216 |
| 经营活动净现金流 | 199 | 306 | 331 | 280 | 310 |
| 投资活动现金流 | |||||
| 收购投资物业 | -4 | 2 | -46 | -45 | -44 |
| 投资活动所用净现金 | -175 | -621 | -72 | -70 | -69 |
| 融资活动现金流 | |||||
| 融资活动产生/(所用)净现金 | -15 | 384 | -177 | -180 | -200 |
| 现金及现金等价物净增加/(减少) | 8 | 69 | 82 | 29 | 41 |
| 年初现金及现金等价物 | 24 | 32 | 101 | 183 | 212 |
| 年末现金及现金等价物 | 32 | 101 | 183 | 212 | 253 |
盈利能力比率 (%)
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 税前利润率 | 111.6% | 100.7% | 88.9% | 89.2% | 89.4% |
| 核心净收入利润率 | 50.2% | 50.8% | 56.2% | 56.6% | 58.5% |
| 净资产收益率 (ROE) | 5.3% | 5.3% | 6.1% | 6.4% | 6.8% |
| 总资产收益率 (ROA) | 3.9% | 3.3% | 3.3% | 3.9% | 4.0% |
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本报告由 MBSB Investment Bank Berhad (前身为 MIDF AMANAH INVESTMENT BANK BERHAD) 197501002077 (24878-X) 编写。
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MBSB INVESTMENT BANK (前身为 MIDF INVESTMENT BANK): 评级指南
股票评级
| 买入 | 预计未来12个月总回报率 >10%。 |
| 交易性买入 | 在发布交易性买入评级后，因正面消息流，预计股价在3个月内上涨 >10%。 |
| 中性 | 预计未来12个月总回报率在-10%至+10%之间。 |
| 卖出 | 预计未来12个月总回报率 < -10%。 |
| 交易性卖出 | 在发布交易性卖出评级后，因负面消息流，预计股价在3个月内下跌 >10%。 |
行业评级
| 正面 | 预计未来12个月行业表现将超越整体市场。 |
| 中性 | 预计未来12个月行业表现将与整体市场一致。 |
| 负面 | 预计未来12个月行业表现将逊于整体市场。 |
ESG 评级* – 来源 Bursa Malaysia 和 FTSE Russell
| ☆☆☆☆ | 在由 FTSE Russell 评估的 FBM EMAS 上市公司中，ESG 评级排名前25%。 |
| ☆☆☆ | 在由 FTSE Russell 评估的 FBM EMAS 上市公司中，ESG 评级排名前26-50%。 |
| ☆☆ | 在由 FTSE Russell 评估的 FBM EMAS 上市公司中，ESG 评级排名前51%-75%。 |
| ☆ | 在由 FTSE Russell 评估的 FBM EMAS 上市公司中，ESG 评级排名后25%。 |
* FBM EMAS 上市公司的 ESG 评级由 FTSE Russell 根据其 ESG 评级方法评估。
