Axis REIT:充足的无机增长空间,维持买入评级






Axis REIT:充足的无机增长空间,维持买入评级


RHB

2025年7月31日

符合伊斯兰教法
合规

Axis REIT:充足的无机增长空间,维持买入评级

马来西亚业绩回顾

产业 | 房地产投资信托基金

评级: 买入 (维持)
目标价 (回报): MYR2.23 (13.2%)
价格 (市值): MYR1.97 (USD940m)
ESG 评分: 3.1 (满分 4)
日均成交额 (MYR/USD): 3.11m/0.72m

分析师

Tai Yu Jie

+603 2302 8132

tai.yu.jie@rhbgroup.com

Loong Kok Wen, CFA

+603 2302 8116

loong.kok.wen@rhbgroup.com

  • 维持买入评级,新目标价从 MYR2.08 上调至 MYR2.23,潜在上涨空间 13%,收益率 5%。Axis REIT 的 2025 财年上半年业绩符合预期,主要得益于其 2024 财年收购项目的贡献。我们认为 Axis REIT 是投资者的避风港,这得益于工业地产行业的稳定前景、强大的无机增长记录以及健康的负债状况。由于其 46% 的债务为浮动利率,我们还看到近期降息可能带来的利息成本节约潜力。本报告标志着覆盖范围转移至 Tai Yu Jie。
  • 符合预期。2025 财年上半年核心利润为 MYR101.9m,符合预期,达到我们和市场全年预测的 50% 和 49%。2025 年第二季度每单位派息(DPU)为 2.79 仙(2024 年第二季度:2.25 仙)—— 其中包括出售 The Annex 获得的 0.14 仙收益,这笔收益将在未来三个季度分配(总计:0.43 仙)。这使得 2025 财年上半年 DPU 达到 5.29 仙(2024 财年上半年:4.55 仙)。与此同时,2025 年第二季度负债率为 32.7%(2024 年第二季度:36.1%)。
  • 业绩回顾。与去年同期相比,2025 财年上半年收入增长 18.4% 至 MYR180.1m,主要受 2024 财年下半年完成的 MYR719m 收购项目的贡献,以及现有资产出租率提高和租金正向续约的推动。2025 财年上半年净物业收入(NPI)利润率同比扩大 1.3 个百分点至 87.3%,反映了营收增长带来的经营杠杆效应。与上一季度相比,2025 年第二季度收入和核心利润持平,分别增长 0.4% 和 2.7%,原因是该季度没有新的收购。
  • 前景展望。我们预计,由于没有新的收购完成,2025 年第三季度收入和盈利将与上一季度持平,但由于该季度将完全反映 2024 财年收购资产的贡献,因此将实现强劲的同比增长。从更长远来看,我们认为在较低的利率环境和 33% 的健康负债水平下,Axis REIT 有望实现进一步的无机增长,这为其提供了高达 MYR903m 的融资空间,直至达到 50% 的门槛。不利方面,我们认为近期销售与服务税(SST)扩大的影响有限,因为该 REIT 的长期主租约和强大的租户基础——主要由信誉良好的跨国公司组成——应该能够吸收增量税收相关成本。
  • 预测和评级。业绩公布后,我们维持我们的预测。然而,我们将基于 DDM 的目标价上调至 MYR2.23(包括 2% 的 ESG 溢价),此前我们更新了权益成本(CoE)假设(从 6.7% 降至 6.4%),以反映更新的 beta 假设和近期降息后较低的无风险利率。我们的目标价也意味着 2026 财年预测收益率为 4.6%,我们认为这是合理的,因为该 REIT 的工业资产前景稳定——与 10 年期马来西亚政府债券收益率相比,提供了 120 个基点的利差。下行风险包括 REIT 到期租约未能续约、租金续约率低于预期以及拟议收购的取消。

股价表现 (%)

年初至今 1个月 3个月 6个月 12个月
绝对 13.9 1.0 3.1 11.3 8.2
相对 21.1 1.6 4.1 13.1 13.6
52周价格低/高 (MYR) 1.71 – 2.05

来源: Bloomberg

预测与估值

Dec-23 Dec-24 Dec-25F Dec-26F Dec-27F
总营业额 (MYRm) 288 320 362 371 378
净物业收入 (MYRm) 245 277 315 323 329
报告净利润 (MYRm) 145 166 205 211 217
可分配总收入 (MYRm) 145 166 205 211 217
每股股息 (MYR) 0.09 0.09 0.10 0.10 0.11
每股股息增长率 (%) (7.2) 4.8 8.4 2.9 2.0
市净率 (x) 1.14 1.04 1.05 1.06 1.06
股息收益率 (%) 4.5 4.7 5.1 5.3 5.4
平均股本回报率 (%) 5.4 5.4 5.8 5.6 5.7
平均资产回报率 (%) 3.3 3.4 3.7 3.7 3.7

来源: 公司数据, RHB

总体 ESG 评分: 3.1 (满分 4)

E 评分: 3.0 (良好)

S 评分: 3.0 (良好)

G 评分: 3.3 (优秀)

请参阅下一页的 ESG 分析

排放与ESG

趋势分析

在2024年,Axis REIT 的总能耗降低了15.6%,建筑能源强度降低了20%,与2019年设定的基准相比,温室气体排放量减少了14%。

排放 (tCO2e)

排放 (tCO2e) Dec-22 Dec-23 Dec-24 Dec-25
范围 1 3 29 30
范围 2 3,141 2,929 2,867
范围 3 211 182
总排放量 3,144 3,169 3,079 na

来源: 公司数据, RHB

最新的ESG相关发展

截至2024年12月,为六座建筑获得了绿色建筑认证。

从2023财年开始,报告范围3的温室气体排放,以及作为范围1一部分的公司车辆排放。

通过安装高效照明、太阳能电池板和升级空调系统等举措,实现高效能源管理。

在2024年为 Axis Mega Distribution Centre 第二期项目洽谈了三份新的绿色租约。

ESG细分

总体ESG评分:3.1(满分4)

最后更新:2025年4月23日

E评分:3.0(良好)
Axis REIT 为新开发项目和资产增值计划采购节能产品和可再生能源组件。2021财年,电力消耗和温室气体排放减少了0.16%,同时重点放在继续减少废物和绿色倡议上。

S评分:3.0(良好)
2019财年,社区参与计划有926名受益人。关键的企业社会责任项目包括为献血活动提供空间,以及向消防和救援部门和 SMK(P) Pudu Building Fund 捐款,惠及619名学生。

G评分:3.3(优秀)
董事会聘请了第三方顾问,以促进对董事会的独立评估。董事会还为管理人制定了反腐败框架。Axis REIT 董事会中有30%为女性董事。

财务摘要

财务摘要 Dec-23 Dec-24 Dec-25F Dec-26F Dec-27F
经常性每股收益 (MYR) 0.09 0.09 0.10 0.10 0.11
每股收益 (MYR) 0.09 0.10 0.10 0.10 0.11
每股股息 (MYR) 0.09 0.09 0.10 0.10 0.11
每股账面价值 (MYR) 1.72 1.89 1.88 1.87 1.86
平均股本回报率 (%) 5.4 5.4 5.8 5.6 5.7
加权平均调整后股份 (百万) 1,641.05 1,742.03 2,018.53 2,028.63 2,038.77
估值指标 Dec-23 Dec-24 Dec-25F Dec-26F Dec-27F
经常性市盈率 (x) 22.10 21.08 19.44 18.90 18.52
市盈率 (x) 22.22 20.70 19.44 18.90 18.52
市净率 (x) 1.1 1.0 1.1 1.1 1.1
自由现金流收益率 (%) 0.7 0.8 5.6 5.7 5.8
股息收益率 (%) 4.5 4.7 5.1 5.3 5.4
EV/EBITDA (x) 1.40 (0.22) 0.03 0.10 0.16
EV/EBIT (x) 1.40 (0.22) 0.03 0.10 0.16
损益表 (MYRm) Dec-23 Dec-24 Dec-25F Dec-26F Dec-27F
总营业额 288 320 362 371 378
EBITDA 208 241 274 281 287
营业利润 208 241 274 281 287
净利息 (59) (73) (70) (70) (70)
税前利润 149 168 205 211 217
税收 (4) (3) 0 0 0
经常性净利润 146 163 205 211 217
现金流量表 (MYRm) Dec-23 Dec-24 Dec-25F Dec-26F Dec-27F
营运资金变动 (10) (10) (12) (14) (17)
经营活动现金流 195 201 273 279 283
资本支出 (173) (173) (50) (50) (50)
投资活动现金流 (175) (175) (87) (48) (48)
已付股息 (147) (147) (202) (209) (215)
融资活动现金流 (15) (15) (51) (96) (101)
期初现金 44 52 144 627 628
现金净变动 4 11 134 134 134
期末现金余额 48 62 277 761 762
资产负债表 (MYRm) Dec-23 Dec-24 Dec-25F Dec-26F Dec-27F
总现金及现金等价物 52 144 627 628 629
有形固定资产 1 1 1 0 0
总投资 4,444 5,091 5,130 5,130 5,130
其他资产总额 0 0 0 0 0
总资产 4,523 5,259 5,784 5,786 5,788
短期债务 815 816 855 855 855
总长期债务 740 935 935 935 935
总负债 1,697 1,959 1,998 1,998 1,998
股东权益 2,826 3,299 3,785 3,787 3,789
总权益 2,826 3,299 3,785 3,787 3,789
净债务 1,503 1,607 1,162 1,161 1,161
总负债和权益 4,523 5,259 5,784 5,786 5,788
关键指标 Dec-23 Dec-24 Dec-25F Dec-26F Dec-27F
收入增长率 (%) 1.4 11.0 13.1 2.5 2.0
经常性每股收益增长率 (%) (7.2) 4.8 8.4 2.9 2.0
经营性EBITDA利润率 (%) 72.2 75.3 75.8 75.8 75.8
净利润率 (%) 50.4 51.8 56.5 57.0 57.3
股息支付率 (%) 100.6 98.2 100.0 100.0 100.0
资本支出/销售额 (%) 59.9 54.0 13.8 13.5 13.2
利息覆盖率 (x) 3.44 3.24 3.83 3.93 4.01

来源: 公司数据, RHB

业绩概览

财年截至12月 (MYRm) 2Q24 1Q25 2Q25 QoQ (%) YoY (%) 1H24 1H25 YoY (%) 评论
收入 76.5 89.9 90.3 0.4 17.9 152.1 180.1 18.4 四份新租约开始带来的更高物业收入
净物业收入 (NPI) 66.0 78.2 79.1 1.1 19.9 130.9 157.3 20.2
净融资费用 (17.4) (17.8) (17.7) (0.1) 1.7 (33.4) (35.5) 6.2 因完成新收购而使用的额外融资导致的更高融资成本
EI 0.0 0.0 0.0 nm nm 0.0 0.0 nm
其他 (8.2) (7.6) 9.8 (229.9) (219.2) (16.7) 2.3 (113.5)
税前利润 38.9 51.4 67.2 30.7 72.5 81.2 118.6 46.0
0.0 0.0 0.0 nm nm 0.0 0.0 nm
少数股东权益 0.0 0.0 0.0 nm nm 0.0 0.0 nm
净利润 38.9 51.4 67.2 30.7 72.5 81.2 118.6 46.0 符合预期
核心净利润 39.4 50.3 51.6 2.7 31.1 79.3 101.9 28.5
每单位收益 (sen) 2.26 2.50 2.65 6.0 17.3 4.55 5.15 13.2 包括出售 The Annex 获得的 0.14 sen 收益,将在未来三个季度分配(总计:0.43 sen)
每单位股息 (sen) 2.25 2.50 2.79 11.6 24.0 4.55 5.29 13.2
NPI 利润率 (%) 86.2 87.1 87.6 86.1 87.3
税前利润率 (%) 50.9 57.2 74.4 53.4 65.8
净利润率 (%) 51.4 55.9 57.2 52.1 56.6

来源: 公司数据, RHB

建议历史记录

日期 建议 目标价 价格
2025-04-24 买入 2.08 1.87
2025-01-24 买入 2.08 1.76
2024-10-29 买入 2.08 1.80
2024-08-29 买入 2.11 1.80
2024-07-24 买入 2.09 1.85
2024-05-24 买入 2.09 1.87
2024-04-25 买入 2.08 1.90
2024-04-24 买入 2.11 1.87
2024-04-23 买入 2.11 1.86
2024-01-24 买入 2.04 1.78
2023-10-29 买入 2.04 1.80
2023-10-26 买入 2.08 1.79
2023-07-27 买入 2.08 1.81
2023-04-19 买入 2.14 1.91
2023-01-20 买入 2.14 1.89

来源: RHB, Bloomberg

RHB 投资评级指南

买入: 未来12个月股价可能上涨超过10%
交易型买入: 未来3个月股价可能上涨超过15%,但长期前景不确定
中性: 未来12个月股价可能在+/- 10%范围内波动
获利了结: 目标价已达到。建议在较低价位累积
卖出: 未来12个月股价可能下跌超过10%
未评级: 股票不在常规研究覆盖范围内

投资研究免责声明

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