2025年7月31日
Axis REIT:充足的无机增长空间,维持买入评级
马来西亚业绩回顾
产业 | 房地产投资信托基金
分析师
Tai Yu Jie
+603 2302 8132
tai.yu.jie@rhbgroup.com
Loong Kok Wen, CFA
+603 2302 8116
loong.kok.wen@rhbgroup.com
- 维持买入评级,新目标价从 MYR2.08 上调至 MYR2.23,潜在上涨空间 13%,收益率 5%。Axis REIT 的 2025 财年上半年业绩符合预期,主要得益于其 2024 财年收购项目的贡献。我们认为 Axis REIT 是投资者的避风港,这得益于工业地产行业的稳定前景、强大的无机增长记录以及健康的负债状况。由于其 46% 的债务为浮动利率,我们还看到近期降息可能带来的利息成本节约潜力。本报告标志着覆盖范围转移至 Tai Yu Jie。
- 符合预期。2025 财年上半年核心利润为 MYR101.9m,符合预期,达到我们和市场全年预测的 50% 和 49%。2025 年第二季度每单位派息(DPU)为 2.79 仙(2024 年第二季度:2.25 仙)—— 其中包括出售 The Annex 获得的 0.14 仙收益,这笔收益将在未来三个季度分配(总计:0.43 仙)。这使得 2025 财年上半年 DPU 达到 5.29 仙(2024 财年上半年:4.55 仙)。与此同时,2025 年第二季度负债率为 32.7%(2024 年第二季度:36.1%)。
- 业绩回顾。与去年同期相比,2025 财年上半年收入增长 18.4% 至 MYR180.1m,主要受 2024 财年下半年完成的 MYR719m 收购项目的贡献,以及现有资产出租率提高和租金正向续约的推动。2025 财年上半年净物业收入(NPI)利润率同比扩大 1.3 个百分点至 87.3%,反映了营收增长带来的经营杠杆效应。与上一季度相比,2025 年第二季度收入和核心利润持平,分别增长 0.4% 和 2.7%,原因是该季度没有新的收购。
- 前景展望。我们预计,由于没有新的收购完成,2025 年第三季度收入和盈利将与上一季度持平,但由于该季度将完全反映 2024 财年收购资产的贡献,因此将实现强劲的同比增长。从更长远来看,我们认为在较低的利率环境和 33% 的健康负债水平下,Axis REIT 有望实现进一步的无机增长,这为其提供了高达 MYR903m 的融资空间,直至达到 50% 的门槛。不利方面,我们认为近期销售与服务税(SST)扩大的影响有限,因为该 REIT 的长期主租约和强大的租户基础——主要由信誉良好的跨国公司组成——应该能够吸收增量税收相关成本。
- 预测和评级。业绩公布后,我们维持我们的预测。然而,我们将基于 DDM 的目标价上调至 MYR2.23(包括 2% 的 ESG 溢价),此前我们更新了权益成本(CoE)假设(从 6.7% 降至 6.4%),以反映更新的 beta 假设和近期降息后较低的无风险利率。我们的目标价也意味着 2026 财年预测收益率为 4.6%,我们认为这是合理的,因为该 REIT 的工业资产前景稳定——与 10 年期马来西亚政府债券收益率相比,提供了 120 个基点的利差。下行风险包括 REIT 到期租约未能续约、租金续约率低于预期以及拟议收购的取消。
股价表现 (%)
年初至今 | 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
---|---|---|---|---|---|
绝对 | 13.9 | 1.0 | 3.1 | 11.3 | 8.2 |
相对 | 21.1 | 1.6 | 4.1 | 13.1 | 13.6 |
52周价格低/高 (MYR) | 1.71 – 2.05 |
来源: Bloomberg
预测与估值
Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F | |
---|---|---|---|---|---|
总营业额 (MYRm) | 288 | 320 | 362 | 371 | 378 |
净物业收入 (MYRm) | 245 | 277 | 315 | 323 | 329 |
报告净利润 (MYRm) | 145 | 166 | 205 | 211 | 217 |
可分配总收入 (MYRm) | 145 | 166 | 205 | 211 | 217 |
每股股息 (MYR) | 0.09 | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.11 |
每股股息增长率 (%) | (7.2) | 4.8 | 8.4 | 2.9 | 2.0 |
市净率 (x) | 1.14 | 1.04 | 1.05 | 1.06 | 1.06 |
股息收益率 (%) | 4.5 | 4.7 | 5.1 | 5.3 | 5.4 |
平均股本回报率 (%) | 5.4 | 5.4 | 5.8 | 5.6 | 5.7 |
平均资产回报率 (%) | 3.3 | 3.4 | 3.7 | 3.7 | 3.7 |
来源: 公司数据, RHB
总体 ESG 评分: 3.1 (满分 4)
E 评分: 3.0 (良好)
S 评分: 3.0 (良好)
G 评分: 3.3 (优秀)
请参阅下一页的 ESG 分析
排放与ESG
趋势分析
在2024年,Axis REIT 的总能耗降低了15.6%,建筑能源强度降低了20%,与2019年设定的基准相比,温室气体排放量减少了14%。
排放 (tCO2e)
排放 (tCO2e) | Dec-22 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25 |
---|---|---|---|---|
范围 1 | 3 | 29 | 30 | – |
范围 2 | 3,141 | 2,929 | 2,867 | – |
范围 3 | – | 211 | 182 | – |
总排放量 | 3,144 | 3,169 | 3,079 | na |
来源: 公司数据, RHB
最新的ESG相关发展
截至2024年12月,为六座建筑获得了绿色建筑认证。
从2023财年开始,报告范围3的温室气体排放,以及作为范围1一部分的公司车辆排放。
通过安装高效照明、太阳能电池板和升级空调系统等举措,实现高效能源管理。
在2024年为 Axis Mega Distribution Centre 第二期项目洽谈了三份新的绿色租约。
ESG细分
总体ESG评分:3.1(满分4)
最后更新:2025年4月23日
E评分:3.0(良好)
Axis REIT 为新开发项目和资产增值计划采购节能产品和可再生能源组件。2021财年,电力消耗和温室气体排放减少了0.16%,同时重点放在继续减少废物和绿色倡议上。
S评分:3.0(良好)
2019财年,社区参与计划有926名受益人。关键的企业社会责任项目包括为献血活动提供空间,以及向消防和救援部门和 SMK(P) Pudu Building Fund 捐款,惠及619名学生。
G评分:3.3(优秀)
董事会聘请了第三方顾问,以促进对董事会的独立评估。董事会还为管理人制定了反腐败框架。Axis REIT 董事会中有30%为女性董事。
财务摘要
财务摘要 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
---|---|---|---|---|---|
经常性每股收益 (MYR) | 0.09 | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.11 |
每股收益 (MYR) | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.10 | 0.11 |
每股股息 (MYR) | 0.09 | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.11 |
每股账面价值 (MYR) | 1.72 | 1.89 | 1.88 | 1.87 | 1.86 |
平均股本回报率 (%) | 5.4 | 5.4 | 5.8 | 5.6 | 5.7 |
加权平均调整后股份 (百万) | 1,641.05 | 1,742.03 | 2,018.53 | 2,028.63 | 2,038.77 |
估值指标 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
---|---|---|---|---|---|
经常性市盈率 (x) | 22.10 | 21.08 | 19.44 | 18.90 | 18.52 |
市盈率 (x) | 22.22 | 20.70 | 19.44 | 18.90 | 18.52 |
市净率 (x) | 1.1 | 1.0 | 1.1 | 1.1 | 1.1 |
自由现金流收益率 (%) | 0.7 | 0.8 | 5.6 | 5.7 | 5.8 |
股息收益率 (%) | 4.5 | 4.7 | 5.1 | 5.3 | 5.4 |
EV/EBITDA (x) | 1.40 | (0.22) | 0.03 | 0.10 | 0.16 |
EV/EBIT (x) | 1.40 | (0.22) | 0.03 | 0.10 | 0.16 |
损益表 (MYRm) | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
---|---|---|---|---|---|
总营业额 | 288 | 320 | 362 | 371 | 378 |
EBITDA | 208 | 241 | 274 | 281 | 287 |
营业利润 | 208 | 241 | 274 | 281 | 287 |
净利息 | (59) | (73) | (70) | (70) | (70) |
税前利润 | 149 | 168 | 205 | 211 | 217 |
税收 | (4) | (3) | 0 | 0 | 0 |
经常性净利润 | 146 | 163 | 205 | 211 | 217 |
现金流量表 (MYRm) | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
---|---|---|---|---|---|
营运资金变动 | (10) | (10) | (12) | (14) | (17) |
经营活动现金流 | 195 | 201 | 273 | 279 | 283 |
资本支出 | (173) | (173) | (50) | (50) | (50) |
投资活动现金流 | (175) | (175) | (87) | (48) | (48) |
已付股息 | (147) | (147) | (202) | (209) | (215) |
融资活动现金流 | (15) | (15) | (51) | (96) | (101) |
期初现金 | 44 | 52 | 144 | 627 | 628 |
现金净变动 | 4 | 11 | 134 | 134 | 134 |
期末现金余额 | 48 | 62 | 277 | 761 | 762 |
资产负债表 (MYRm) | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
---|---|---|---|---|---|
总现金及现金等价物 | 52 | 144 | 627 | 628 | 629 |
有形固定资产 | 1 | 1 | 1 | 0 | 0 |
总投资 | 4,444 | 5,091 | 5,130 | 5,130 | 5,130 |
其他资产总额 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
总资产 | 4,523 | 5,259 | 5,784 | 5,786 | 5,788 |
短期债务 | 815 | 816 | 855 | 855 | 855 |
总长期债务 | 740 | 935 | 935 | 935 | 935 |
总负债 | 1,697 | 1,959 | 1,998 | 1,998 | 1,998 |
股东权益 | 2,826 | 3,299 | 3,785 | 3,787 | 3,789 |
总权益 | 2,826 | 3,299 | 3,785 | 3,787 | 3,789 |
净债务 | 1,503 | 1,607 | 1,162 | 1,161 | 1,161 |
总负债和权益 | 4,523 | 5,259 | 5,784 | 5,786 | 5,788 |
关键指标 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
---|---|---|---|---|---|
收入增长率 (%) | 1.4 | 11.0 | 13.1 | 2.5 | 2.0 |
经常性每股收益增长率 (%) | (7.2) | 4.8 | 8.4 | 2.9 | 2.0 |
经营性EBITDA利润率 (%) | 72.2 | 75.3 | 75.8 | 75.8 | 75.8 |
净利润率 (%) | 50.4 | 51.8 | 56.5 | 57.0 | 57.3 |
股息支付率 (%) | 100.6 | 98.2 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
资本支出/销售额 (%) | 59.9 | 54.0 | 13.8 | 13.5 | 13.2 |
利息覆盖率 (x) | 3.44 | 3.24 | 3.83 | 3.93 | 4.01 |
来源: 公司数据, RHB
业绩概览
财年截至12月 (MYRm) | 2Q24 | 1Q25 | 2Q25 | QoQ (%) | YoY (%) | 1H24 | 1H25 | YoY (%) | 评论 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
收入 | 76.5 | 89.9 | 90.3 | 0.4 | 17.9 | 152.1 | 180.1 | 18.4 | 四份新租约开始带来的更高物业收入 |
净物业收入 (NPI) | 66.0 | 78.2 | 79.1 | 1.1 | 19.9 | 130.9 | 157.3 | 20.2 | |
净融资费用 | (17.4) | (17.8) | (17.7) | (0.1) | 1.7 | (33.4) | (35.5) | 6.2 | 因完成新收购而使用的额外融资导致的更高融资成本 |
EI | 0.0 | 0.0 | 0.0 | nm | nm | 0.0 | 0.0 | nm | |
其他 | (8.2) | (7.6) | 9.8 | (229.9) | (219.2) | (16.7) | 2.3 | (113.5) | |
税前利润 | 38.9 | 51.4 | 67.2 | 30.7 | 72.5 | 81.2 | 118.6 | 46.0 | |
税 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | nm | nm | 0.0 | 0.0 | nm | |
少数股东权益 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | nm | nm | 0.0 | 0.0 | nm | |
净利润 | 38.9 | 51.4 | 67.2 | 30.7 | 72.5 | 81.2 | 118.6 | 46.0 | 符合预期 |
核心净利润 | 39.4 | 50.3 | 51.6 | 2.7 | 31.1 | 79.3 | 101.9 | 28.5 | |
每单位收益 (sen) | 2.26 | 2.50 | 2.65 | 6.0 | 17.3 | 4.55 | 5.15 | 13.2 | 包括出售 The Annex 获得的 0.14 sen 收益,将在未来三个季度分配(总计:0.43 sen) |
每单位股息 (sen) | 2.25 | 2.50 | 2.79 | 11.6 | 24.0 | 4.55 | 5.29 | 13.2 | |
NPI 利润率 (%) | 86.2 | 87.1 | 87.6 | 86.1 | 87.3 | ||||
税前利润率 (%) | 50.9 | 57.2 | 74.4 | 53.4 | 65.8 | ||||
净利润率 (%) | 51.4 | 55.9 | 57.2 | 52.1 | 56.6 |
来源: 公司数据, RHB
建议历史记录
日期 | 建议 | 目标价 | 价格 |
---|---|---|---|
2025-04-24 | 买入 | 2.08 | 1.87 |
2025-01-24 | 买入 | 2.08 | 1.76 |
2024-10-29 | 买入 | 2.08 | 1.80 |
2024-08-29 | 买入 | 2.11 | 1.80 |
2024-07-24 | 买入 | 2.09 | 1.85 |
2024-05-24 | 买入 | 2.09 | 1.87 |
2024-04-25 | 买入 | 2.08 | 1.90 |
2024-04-24 | 买入 | 2.11 | 1.87 |
2024-04-23 | 买入 | 2.11 | 1.86 |
2024-01-24 | 买入 | 2.04 | 1.78 |
2023-10-29 | 买入 | 2.04 | 1.80 |
2023-10-26 | 买入 | 2.08 | 1.79 |
2023-07-27 | 买入 | 2.08 | 1.81 |
2023-04-19 | 买入 | 2.14 | 1.91 |
2023-01-20 | 买入 | 2.14 | 1.89 |
来源: RHB, Bloomberg
RHB 投资评级指南
买入: | 未来12个月股价可能上涨超过10% |
交易型买入: | 未来3个月股价可能上涨超过15%,但长期前景不确定 |
中性: | 未来12个月股价可能在+/- 10%范围内波动 |
获利了结: | 目标价已达到。建议在较低价位累积 |
卖出: | 未来12个月股价可能下跌超过10% |
未评级: | 股票不在常规研究覆盖范围内 |
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