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IGB REIT [稳定增长面临估值考验，新收购带来长期催化剂]
IGB REIT (5227 | IGBREIT MK) 主板 | 房产投资信托
评级下调至中性 (从买入)
目标价上调至 RM2.70 (从 RM2.48)
| 回报统计 | |
|---|---|
| 股价 @ 2025年7月29日 (RM) | 2.74 |
| 预期股价回报率 (%) | -1.5 |
| 预期股息收益率 (%) | +3.7 |
| 预期总回报率 (%) | +2.2 |
| 股价表现 (%) | ||
|---|---|---|
| 绝对 | 相对 | |
| 1个月 | 10.5 | 10.8 |
| 3个月 | 7.9 | 17.0 |
| 12个月 | 41.2 | 50.6 |
| 主要统计数据 | |
|---|---|
| FBM KLCI | 1,523.82 |
| 发行股数 (百万) | 3,615.39 |
| 预计自由流通量 (%) | 44.18 |
| 市值 (百万令吉) | 9,923.12 |
| 52周价格范围 | RM1.87 – RM2.79 |
| 3个月日均成交量 (百万) | 3.75 |
| 3个月日均成交额 (百万令吉) | 9.24 |
| 主要股东 (%) | |
| IGB Berhad | 47.87 |
| EPF | 10.20 |
| KWAP | 6.59 |
| IGB REIT Management Sdn Bhd | 6.12 |
1HFY25 业绩符合预期。 IGB REIT 在1HFY25的净收入为2.084亿令吉，符合预期，分别占我们和市场全年预测的54%和51%。IGB REIT宣布在2QFY25派发每单位2.82仙的股息（DPU），使得1HFY25的总DPU达到6.01仙。
盈利稳健增长。 按季度计算，2QFY25的核心盈利下降至9780万令吉，原因是盈利从1QFY25的高基数正常化，而第二季度通常是季节性较淡的季度。回顾来看，1QFY25的盈利因节庆期间较高的客流量而提升。按年度计算，2QFY25的盈利较高（同比增长11%），使1HFY25的核心盈利达到2.084亿令吉（同比增长9.4%）。1HFY25的盈利保持稳健，因为Mid Valley Megamall和The Gardens Mall的租户销售和客流量依然强劲。此外，盈利增长也得益于正向的租金调整。
健康的盈利前景。 我们认为 IGB REIT 的盈利前景稳定，因为Mid Valley Megamall和The Gardens Mall的表现将因高入住率和高客流量而持续。由于Mid Valley Southkey Mall的贡献，预计从FY26起盈利前景会更好。回顾来看，IGB REIT 最近提议以26.5亿令吉收购位于新山（Johor Bahru）的Mid Valley Southkey Mall。该收购预计将于4QFY25完成，并因其7.2%的净产业收入（NPI）收益率而预期能提升收益。
评级下调至中性，目标价上调至 RM2.70。 由于我们预计2HFY25因年终购物旺季盈利将有所回升，我们将FY25的盈利预测微调上调3.9%。我们同时将FY26/27的盈利预测分别上调3.6%/4.8%。随着我们对估值进行滚动调整，我们将IGB REIT的目标价从RM2.48上调至RM2.70。我们将IGB REIT的评级从“买入”下调至“中性”，因为我们认为所有利好因素已被市场消化。虽然我们认为收购Mid Valley Southkey Mall是盈利的催化剂，但我们认为这些利好因素已大部分反映在股价中。此外，FY26的股息收益率在近期股价上涨后降至4.2%，我们认为在当前节点缺乏吸引力。
投资统计
| 财政年度截至12月 | 2025E | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|
| 收入 | 654 | 944 | 971 |
| 营业利润 | 494 | 695 | 718 |
| 税前利润 | 505 | 708 | 734 |
| 核心净收入 | 402 | 553 | 574 |
| 核心每股盈利 (仙) | 11.11 | 12.80 | 13.29 |
| 净每单位股息 (仙) | 10.14 | 11.56 | 12.00 |
| 股息收益率 | 3.7% | 4.2% | 4.3% |
IGB REIT: 2QFY25 业绩摘要
| 财政年度截至12月 (百万令吉, 除非另有说明) | 2QFY25 | %YoY | %QoQ | FY25 | %YoY |
|---|---|---|---|---|---|
| 总收入 | 160.1 | 6.8% | -6.6% | 331.5 | 6.1% |
| 净产业收入 (NRI) | 119.9 | 9.5% | -10.0% | 253.0 | 8.2% |
| 净投资收入 | 116.7 | 11.1% | -11.1% | 247.8 | 8.3% |
| 净收入 | 92.5 | 13.4% | -13.2% | 199.1 | 9.9% |
| 核心净收入 (CNI) | 97.8 | 11.0% | -11.6% | 208.4 | 9.4% |
| 实现每股盈利 (仙) | 2.6 | 13.1% | -13.3% | 5.5 | 9.5% |
| 核心每股盈利 (仙) | 2.7 | 10.6% | -11.6% | 5.8 | 9.0% |
| 总每单位股息 (仙) | 2.8 | 10.2% | -11.6% | 6.0 | 8.9% |
来源: 公司, MBSB Research
财务摘要
| 损益表 (百万令吉) | 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 604 | 626 | 654 | 944 | 971 |
| 营业利润 | 448 | 456 | 494 | 695 | 718 |
| 税前利润 | 612 | 676 | 505 | 708 | 734 |
| 净收入 | 518 | 580 | 402 | 554 | 576 |
| 核心净收入 | 359 | 369 | 402 | 553 | 574 |
| 核心每股盈利 (仙) | 10.0 | 10.2 | 11.1 | 12.8 | 13.3 |
| 核心市盈率 (倍) | 27.5 | 26.9 | 24.7 | 21.4 | 20.6 |
| 每单位资产净值 (RM) | 1.12 | 1.18 | 1.17 | 1.37 | 1.38 |
| 市净率 (倍) | 2.44 | 2.33 | 2.33 | 2.00 | 1.98 |
| 资产负债表 (百万令吉) | 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 投资性房地产 | 5,186 | 5,436 | 5,463 | 8,141 | 8,181 |
| 总非流动资产 | 5,188 | 5,438 | 5,464 | 8,142 | 8,182 |
| 现金 | 274 | 258 | 361 | 370 | 395 |
| 其他资产 | 43 | 45 | 25 | 133 | 250 |
| 总资产 | 5,505 | 5,741 | 5,850 | 8,644 | 8,827 |
| 长期借款 | 1,199 | 1,200 | 1,224 | 2,315 | 2,430 |
| 短期借款 | 15 | 15 | 39 | 56 | 57 |
| 其他负债 | 55 | 63 | 63 | 63 | 63 |
| 总负债 | 1,468 | 1,486 | 1,605 | 2,722 | 2,848 |
| 单位持有人资本 | 4,550 | 4,576 | 4,618 | 6,240 | 6,240 |
| 其他权益 | (514) | (321) | (373) | (318) | (261) |
| 总权益 | 4,037 | 4,255 | 4,245 | 5,922 | 5,979 |
| 权益 + 负债 | 5,505 | 5,741 | 5,850 | 8,644 | 8,827 |
| 现金流量表 (百万令吉) | 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 经营活动现金流 | |||||
| 税前净利润 | 518 | 580 | 402 | 553 | 574 |
| 经营活动现金流净额 | 433 | 460 | 526 | 672 | 769 |
| 投资活动现金流 | |||||
| 已收利息 | 5 | 9 | 7 | 8 | 9 |
| 投资活动所用现金净额 | -27 | -30 | -1026 | -4 | -3 |
| 融资活动现金流 | |||||
| 融资活动现金流净额/(所用) | -422 | -448 | 634 | -660 | -741 |
| 现金及现金等价物净增加/(减少) | -15 | -17 | 135 | 9 | 25 |
| 年初现金及现金等价物 | 258 | 243 | 226 | 361 | 370 |
| 年终现金及现金等价物 | 243 | 226 | 361 | 370 | 395 |
| 盈利能力比率 (%) | 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 税前利润率 | 101.3% | 107.9% | 77.2% | 75.1% | 75.5% |
| 核心净利润率 | 59.4% | 58.9% | 61.4% | 58.6% | 59.1% |
| 股本回报率 (ROE) | 9.1% | 8.9% | 9.4% | 10.9% | 9.7% |
| 资产回报率 (ROA) | 6.6% | 6.6% | 6.9% | 7.6% | 6.6% |
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MBSB INVESTMENT BANK (前称 MIDF INVESTMENT BANK): 评级指南
股票评级
买入 (BUY)
预计未来12个月总回报率 >10%。
交易型买入 (TRADING BUY)
在正面消息流的推动下，股价预计在评级发布后3个月内上涨 >10%。
中性 (NEUTRAL)
预计未来12个月总回报率在 -10% 至 +10% 之间。
卖出 (SELL)
预计未来12个月总回报率 < -10%。
交易型卖出 (TRADING SELL)
在负面消息流的推动下，股价预计在评级发布后3个月内下跌 >10%。
行业评级
正面 (POSITIVE)
预计未来12个月该行业表现将超越整体市场。
中性 (NEUTRAL)
预计未来12个月该行业表现将与整体市场一致。
负面 (NEGATIVE)
预计未来12个月该行业表现将逊于整体市场。
ESG 评级* – 来源 Bursa Malaysia 和 FTSE Russell
☆☆☆☆
在由 FTSE Russell 评估的 FBM EMAS 上市公司中，ESG 评级排名前 25%。
☆☆☆
在由 FTSE Russell 评估的 FBM EMAS 上市公司中，ESG 评级排名前 26-50%。
☆☆
在由 FTSE Russell 评估的 FBM EMAS 上市公司中，ESG 评级排名前 51%-75%。
☆
在由 FTSE Russell 评估的 FBM EMAS 上市公司中，ESG 评级排名后 25%。
* FBM EMAS 中上市公司的 ESG 评级由 FTSE Russell 根据 FTSE Russell ESG 评级方法论进行评估。
分析师
Jessica Low Jze Tieng
jessica.low@midf.com.my
03-2173 8391
