KIP Real Estate Investment Trust: 资产增长与租金上行双轮驱动
电话: +603-2167 9615
*此报告仅供内部传阅
我们参加了 KIP REIT 的2025财年业绩简报会后，对其近期的前景感到乐观。主要要点如下：
入住率创历史新高
在2025财年，得益于强劲的租户需求和资产韧性，KIP REIT 的投资组合入住率达到了96.7%的历史新高——见图1。表现最突出的是 KIPMall Senawang，ST Rosyam 超市于2024年9月入驻后，商场的入住率从85.1%提升至96.3%。虽然 KIPMall Bangi 是唯一一个入住率低于90%的资产，为89.8%，但自从7月份引进了五个匹克球场后，其入住率已提升至93.9%。管理层对维持所有资产的高入住率保持乐观。
图1：投资组合入住率创历史新高
年度入住率数据：FY18: 85.0%, FY19: 87.8%, FY20: 90.7%, FY21: 89.6%, FY22: 87.30%, FY23: 92.9%, FY24: 94.1%。2025财年季度数据：1QFY25: 94.4%, 2QFY25: 97.1%, 3QFY25: 97.2%, 4QFY25: 97.8%。2025财年平均入住率为96.7%。
资料来源：KIP REIT
通过资产增值、战略合作和收购推动增长
管理层致力于通过积极的资产增值（AEI）、战略合作和增值性收购来扩大 KIP REIT 的投资组合。KIPMall Tampoi 的增值工程已经开始，预计于2026年2月完成。此次升级将增加10,000平方英尺的净可出租面积，并包括基础设施改善、增强餐饮服务、数字整合和可持续性功能，所有这些都旨在提升客流量和释放租金上行空间。
另外，在3月份，KIP REIT 与 AEON Co (M) Bhd 就扩建霹雳州的 AEON Mall Kinta City 签订了谅解备忘录。根据协议，AEON 不仅续签了现有空间的租约，还将主租下即将扩建的部分，这再次确认了其对该地点的长期承诺。双方目前正处于谈判的最后阶段，预计建设很快将开始，并计划于2027年完工。
股票信息
| Bloomberg 代码 | KIP MK |
| 股票代码 | KIPREIT |
| 上市板块 | 主板 |
| 股本 (百万股) | 798.6 |
| 市值 (百万令吉) | 694.8 |
| 52周高/低 (令吉) | 0.945/0.82 |
| 12个月日均交易量 (‘000股) | 1150.1 |
| 预计自由流通股 (%) | 59.7 |
| 贝塔系数 (x) | 0.1 |
主要股东 (%)
| Dato’ Ong Kook Liong | 9.0 |
| Dato’s Ong Choo Meng | 8.2 |
| 雇员公积金局 | 6.1 |
预测修订
| FY26 | FY27 | |
|---|---|---|
| 预测修订 (%) | 3.1 | 7.0 |
| 净利润 (百万令吉) | 68.3 | 74.4 |
| 市场共识 | – | – |
| TA / 共识 (%) | – | – |
| 先前评级 | 买入 (维持) | |
| 共识目标价 (RM) | 无 | |
财务指标
| FY26 | FY27 | |
|---|---|---|
| 净负债率 (%) | 40.2 | 40.7 |
| 自由现金流/股 (仙) | (12.1) | 10.9 |
| 股价/现金流倍数 (x) | (7.2) | 8.0 |
| 资产回报率 (%) | 7.1 | 7.2 |
| 股本回报率 (%) | 4.0 | 4.1 |
| 每股净资产值 (RM) | 1.1 | 1.1 |
| 股价/净资产值倍数 (x) | 0.8 | 0.8 |
股价表现 (%)
| 价格变动 | KIP | FBM KLCI |
|---|---|---|
| 1个月 | 3.6 | 0.9 |
| 3个月 | 1.2 | 1.6 |
| 6个月 | (1.1) | (2.5) |
| 12个月 | (3.9) | (5.0) |
(12个月) 股价相对于 FBMKLCI 的表现
资料来源：Bloomberg
在收购方面，三项总值7570万令吉的工业资产的进展顺利。位于砂拉越和柔佛的资产预计将很快完成，而位于巴生的物业计划在年底前完成。同时，四项总额1.18亿令吉的零售资产收购计划于9月前完成。正在进行的、旨在筹集约1.32亿令吉的最多1.6亿新单位的私募配售，也预计在同一时间范围内完成。
管理层重申了其长期战略，即到2027年底将管理资产从15亿令吉增至20亿令吉，并明确侧重于扩大零售和工业业务，以推动经常性收入和投资组合的韧性。
强劲的租金调升和有限的SST影响
KIP REIT 在2025财年实现了7%的稳健租金调升，这得益于坚韧的租赁需求和不断改善的租户情绪。管理层预计这一积极趋势将在2026财年持续，预计租金调升率为7-10%，这主要由稳定的入住率、不断增长的客流量和积极的租赁策略所驱动。值得注意的是，五份超市租约将在2026财年续签，鉴于它们作为商场强大主力租户的角色，这可能会进一步提升租金增长。
在简报会上，商业租金的8%服务与销售税（SST）是分析师和投资者普遍关注的问题。然而，管理层认为影响微乎其微，因为投资组合的入住率保持在90%以上，客流量持续改善，租户情绪良好。在某些情况下，租户甚至提前预付长达一年的租金以应对SST的影响。鉴于这些令人鼓舞的因素，管理层预计SST不会对未来的租金调升或租赁势头构成重大拖累。
预测
随着单位持有人的批准和收购四项零售资产及相应私募配售的时间表达致更明确，我们已将这些发展纳入我们的盈利预测中。
我们分别将2026财年和2027财年的盈利预测上调3%和7%，主要驱动因素是更强的租金调升假设和新资产的增量贡献。这些收益被一次性收购成本和扩大后投资组合的更高管理费部分抵消。
然而，我们分别将2026财年和2027财年的每单位收益（EPU）和每单位派息（DPU）预测下调10.4%和10.9%，以反映发行1.6亿新单位所带来的稀释效应，这使单位基数增加了20%。
尽管单位基数扩大，我们预计2026财年的DPU将比2025财年略有增长，这得益于新资产的九个月贡献以及收入流入与单位发行之间最小的时间差。对于2027财年，我们预计DPU将增长4.5%，由全年贡献驱动。我们还引入了我们对2028财年的DPU预测，为7.6仙，同比增长5.1%。
估值
结合盈利修订和扩大的单位基数，我们将目标价修订为每单位RM1.09。这基于较低的2026日历年目标收益率6.5%（原为6.75%），反映了我们对近期隔夜政策利率（OPR）下调后10年期马来西亚政府债券（MGS）收益率走低的假设。我们维持对 KIP REIT 的买入建议。
盈利摘要
损益表 (百万令吉)
| 截至6月财年 | FY24 | FY25 | FY26f | FY27f | FY28f |
|---|---|---|---|---|---|
| 总收入 | 102.2 | 136.1 | 155.0 | 165.3 | 173.2 |
| 净产业收入 | 77.8 | 96.8 | 123.0 | 131.0 | 135.8 |
| 财务成本 | (16.7) | (24.9) | (30.3) | (33.0) | (33.9) |
| 特殊项目 | 2.3 | 61.8 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 报告税前利润 | 47.3 | 115.1 | 68.3 | 74.4 | 78.2 |
| 核心税前利润 | 45.0 | 53.4 | 68.3 | 74.4 | 78.2 |
| 报告净利润 | 47.3 | 115.1 | 68.3 | 74.4 | 78.2 |
| 核心净利润 | 45.0 | 51.6 | 68.3 | 74.4 | 78.2 |
| 每单位收益 (仙) | 7.3 | 7.1 | 7.4 | 7.8 | 8.2 |
| EPU 增长率 (%) | 11.7 | (2.1) | 4.6 | 4.5 | 5.1 |
| 市盈率 (x) | 12.0 | 12.3 | 11.7 | 11.2 | 10.7 |
| 每单位派息 (仙) | 6.7 | 6.8 | 6.9 | 7.2 | 7.6 |
| 股息收益率 (%) | 7.7 | 7.8 | 7.9 | 8.3 | 8.7 |
| 核心股本回报率 (%) | 6.7 | 6.6 | 7.1 | 7.2 | 7.5 |
| NPI 利润率 (%) | 76.2 | 71.1 | 79.3 | 79.2 | 78.4 |
| 核心 PBT 利润率 (%) | 44.0 | 39.2 | 44.0 | 45.0 | 45.2 |
| 核心净利润率 (%) | 44.0 | 37.9 | 44.0 | 45.0 | 45.2 |
资产负债表 (百万令吉)
| 截至6月财年 | FY24 | FY25 | FY26f | FY27f | FY28f |
|---|---|---|---|---|---|
| 非流动资产 | 1,064.3 | 1,512.4 | 1,699.9 | 1,703.2 | 1,706.8 |
| 应收账款 | 36.8 | 7.6 | 15.1 | 16.1 | 16.9 |
| 现金 | 34.9 | 57.1 | 83.9 | 106.2 | 128.5 |
| 流动资产总额 | 71.7 | 64.7 | 99.0 | 122.3 | 145.3 |
| 总资产 | 1,135.9 | 1,577.0 | 1,798.8 | 1,825.5 | 1,852.1 |
| 贸易及其他应付款项 | 21.7 | 36.9 | 21.9 | 23.3 | 24.5 |
| 借款 | 313.9 | 16.4 | 16.4 | 16.4 | 16.4 |
| 流动负债总额 | 335.6 | 53.3 | 38.3 | 39.7 | 40.9 |
| 单位持有人资本 | 583.6 | 730.5 | 862.5 | 862.5 | 862.5 |
| 未分配收入 | 94.0 | 163.7 | 168.4 | 173.6 | 179.1 |
| 单位持有人资金总额 | 677.6 | 894.2 | 1,030.9 | 1,036.1 | 1,041.6 |
| 借款 | 109.5 | 606.4 | 706.4 | 726.4 | 746.4 |
| 长期负债 | 13.3 | 23.3 | 23.3 | 23.3 | 23.3 |
| 非流动负债总额 | 122.7 | 629.6 | 729.6 | 749.6 | 769.6 |
| 负债及权益总额 | 1,135.9 | 1,577.0 | 1,798.8 | 1,825.5 | 1,852.1 |
现金流量表 (百万令吉)
| 截至6月财年 | FY24 | FY25 | FY26f | FY27f | FY28f |
|---|---|---|---|---|---|
| 税前利润 | 47.3 | 115.1 | 68.3 | 74.4 | 78.2 |
| 营运资本变动前营运利润 | 61.1 | 76.1 | 101.3 | 110.0 | 114.5 |
| 营运现金流 (CFO) | 36.8 | 130.5 | 78.9 | 110.5 | 114.9 |
| 资本支出 | (94.1) | (384.0) | (190.3) | (6.0) | (6.0) |
| 其他 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 投资现金流 (CFI) | (94.1) | (384.0) | (190.3) | (6.0) | (6.0) |
| 股份发行净收益 | 10.0 | 148.5 | 132.0 | 0.0 | 0.0 |
| 净借款 | 90.0 | 200.0 | 100.0 | 20.0 | 20.0 |
| 股息 | (41.2) | (49.1) | (63.5) | (69.2) | (72.7) |
| 其他 | (15.9) | (23.8) | (30.3) | (33.0) | (33.9) |
| 融资现金流 (CFF) | 42.8 | 275.6 | 138.2 | (82.2) | (86.6) |
| 现金变动 | (14.4) | 22.2 | 26.8 | 22.3 | 22.3 |
比率
| 截至6月财年 | FY24 | FY25 | FY26f | FY27f | FY28f |
|---|---|---|---|---|---|
| 负债率 (%) | 37.3 | 39.5 | 40.2 | 40.7 | 41.2 |
| 每单位净资产值 (RM) | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.1 |
| 股价/净资产值 (x) | 0.8 | 0.8 | 0.8 | 0.8 | 0.8 |
| 股本回报率 (%) | 6.7 | 6.6 | 7.1 | 7.2 | 7.5 |
| 资产回报率 (%) | 4.2 | 3.8 | 4.0 | 4.1 | 4.3 |
行业推荐指引
增持 (OVERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率超过12%。
中性 (NEUTRAL): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率在7%至12%之间。
减持 (UNDERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率低于7%。
股票推荐指引
买入 (BUY): 股票的总回报率超过12%。
持有 (HOLD): 股票的总回报率在7%至12%之间。
卖出 (SELL): 股票的总回报率低于7%。
未评级 (Not Rated): 该公司不在覆盖范围内。报告仅供参考。
股票的总回报率包括预期的股价升值、ESG评级调整和总股息。如果使用股息贴现模型进行估值，则总回报率中不包括总股息，以避免重复计算。
行业的总回报率是该行业内所有股票总回报率的市值加权平均值。
ESG 评分与指引
| 环境 ★★★ | 社会 ★★ | 治理 ★★★ | 平均 ★★★ | |
|---|---|---|---|---|
| 评分 | 已实施一些绿色倡议以减少碳排放。 | 由于该行业非劳动密集型，社会风险敞口较低。 | 具备充分的透明度实践，以确保利益相关者参与和管理效率。 | |
| ★★★★★ (≥80%) | 在运营、管理和未来方向的各个方面都展示了市场领先的ESG因素整合能力。 | 对目标价+5%溢价 | ||
| ★★★★ (60-79%) | 在运营、管理和未来方向的大多数方面，对ESG因素的整合高于平均水平。 | 对目标价+3%溢价 | ||
| ★★★ (40-59%) | 在运营、管理和未来方向中，对ESG因素有足够的整合。 | 对目标价无变动 | ||
| ★★ (20-39%) | 在运营和管理中对ESG因素有一些整合，但尚不充分。 | 对目标价-3%折价 | ||
| ★ (<20%) | 在运营和管理中极少或没有整合ESG因素。 | 对目标价-5%折价 | ||
免责声明
本报告中的信息来源于我们认为可靠的来源。我们不保证其准确性和/或完整性，意见可能随时更改，恕不另行通知。本报告仅供参考，不应被视为任何合同的邀约。对于因使用本文件而产生的任何直接或间接损失，我们不承担任何责任。我们、我们的关联公司、董事、员工可能在本文提及的证券和/或公司中拥有利益。
截至2025年7月28日（星期一），编写本报告的分析师 Thiam Chiann Wen 在本报告所覆盖的以下证券中拥有利益：(a) 无
