东盟研究
2025年7月24日
AME REIT 增长前景广阔，评级上调至买入
更多增长空间；上调至买入
目标价 (回报): MYR1.80 (+13%)
股价 (市值): MYR1.60 (USD200m)
ESG 评分: 3.1 (满分4分)
日均成交额 (MYR/USD): 0.03m/0.01m
分析师
Tai Yu Jie
+603 2302 8132
tai.yu.jie@rhbgroup.com
Loong Kok Wen, CFA
+603 2302 8116
loong.kok.wen@rhbgroup.com
股价表现 (%)
| 年初至今 | 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 绝对 | 13.5 | 0.0 | (7.5) | 13.5 | 18.5 |
| 相对 | 20.4 | (0.9) | (9.4) | 16.5 | 24.6 |
| 52周价格低/高 (MYR) | 1.37 – 1.73 | ||||
- 从“中立”上调至“买入”，新目标价为MYR1.80（原为MYR1.75），有13%的上涨空间，FY27F（3月）收益率约为6%。AME REIT的1QFY26业绩符合预期，得益于近期收购项目的贡献。鉴于降息后收益率差扩大以及投资者对以内需为中心的公司的兴趣日益浓厚，我们对其估值更为看好。我们喜欢该REIT，因其拥有高额的债务空间、大部分浮动利率债务（81%）可从低利率中受益，以及强大的发起人支持的资产管道，以利用柔佛州不断增长的工业市场。本报告标志着覆盖范围转移给Tai Yu Jie。
- 符合预期。1QFY26核心利润为MYR9.2m（同比增长3.2%），符合我们全年预期的21%。鉴于FY26F计划进行大量收购，未来季度业绩将更强劲，我们认为该业绩符合预期。1QFY26的每单位派息（DPU）为1.96仙（1QFY25：1.84仙）。同时，1QFY26的负债比为23%（1QFY25：15%）。
- 业绩回顾。与去年同期相比，1QFY26收入增长14.7%至MYR14.1m，主要得益于在4QFY25收购的两处物业（i-Park SAC 23 & 24和i-TechValley 46）的额外贡献，以及租约续签带来的更高租金。尽管1QFY26核心利润同比增长3.2%，但净利润率下降了7.2个百分点至64.9%，主要原因是收购后利息支出增加（同比增长62.5%），而净物业收入（NPI）利润率下降2.5个百分点至90.2%则可能归因于运营成本上升。与上一季度相比，1QFY26收入在同样因素的推动下增长了8.2%，核心利润环比增长7%至MYR9.2m。
- 展望。我们预计季度盈利将持续改善，得益于计划在2QFY26完成的物业收购。在短期之后，FY26F的盈利应会因近期一系列收购的全年贡献而进一步提升，其中包括五处物业，预计将在FY26产生额外MYR4.5m的总租金收入，并辅以九个现有租约的续签（占总租金的27%）。我们看到持续的非内生性增长空间，这得益于23%的低负债水平，提供了MYR220m的融资空间（在最近一次降息之后）。同时，我们认为销售与服务税（SST）扩大对AME REIT的下行风险相对有限，因为其拥有长期主租约和主要由成熟的跨国公司（MNCs）组成的租户群体，这些租户有能力吸收较高的税收相关成本。
- 预测与评级。业绩公布后，我们维持我们的预测。然而，在更新了我们的资本成本（CoE）假设（从7%至6.8%），以反映更新的beta假设和近期降息后较低的无风险利率后，我们将目标价上调至MYR1.80（包括2%的ESG溢价）。我们基于DDM模型得出的目标价也意味着FY27F的收益率为5%，较10年期马来西亚政府债券收益率高出160个基点。
- 风险：收购取消、经济增长放缓以及低于预期的租金续订率。
预测与估值
| 截至3月 | Mar-24 | Mar-25 | Mar-26F | Mar-27F | Mar-28F |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 (MYRm) | 48.0 | 50.9 | 61.2 | 69.2 | 71.6 |
| 净物业收入 (MYRm) | 44.4 | 46.4 | 56.9 | 63.7 | 65.9 |
| 报告净利润 (MYRm) | 33.8 | 34.4 | 41.4 | 44.0 | 45.8 |
| 总可分配收入 (MYRm) | 38.2 | 39.1 | 44.9 | 47.7 | 49.7 |
| 每股派息 (MYR) | 0.07 | 0.07 | 0.08 | 0.09 | 0.09 |
| 每股派息增长率 (%) | 93.5 | 1.1 | 14.2 | 6.1 | 4.0 |
| 市净率 (x) | 1.45 | 1.43 | 1.44 | 1.45 | 1.46 |
| 股息收益率 (%) | 4.6 | 4.6 | 5.3 | 5.6 | 5.9 |
| 平均股本回报率 (%) | 5.9 | 5.9 | 7.0 | 7.5 | 7.9 |
| 平均资产回报率 (%) | 4.9 | 4.5 | 4.7 | 4.6 | 4.8 |
来源: 公司数据, RHB
整体ESG评分: 3.1 (满分4)
E评分: 3.3 (优秀)
S评分: 2.7 (良好)
G评分: 3.0 (良好)
请参考下一页的ESG分析。
注：小型股定义为市值低于5亿美元的公司。
排放与ESG
趋势分析
由于AME REIT仅于2022年9月上市，因此没有趋势数据。
| 排放量 (tCO2e) | Mar-23 | Mar-24 | Mar-25 | Mar-26 |
|---|---|---|---|---|
| 范围 1 | – | – | – | – |
| 范围 2 | – | – | – | – |
| 范围 3 | – | – | – | – |
| 总排放量 | na | na | na | na |
来源: 公司数据, RHB
最新的ESG相关发展
AME REIT自上市以来的所有物业均以可持续性为设计理念，融入了绿色建筑标准。
其13处物业已在FY24获得绿色建筑指数（Green Building Index）认证，该REIT将继续采购具有绿色特征的建筑。
ESG细分
整体ESG评分: 3.1 (满分4)
最后更新: 2025年7月23日
E评分: 3.3 (优秀)
重点通过更好的基础设施、建设、运营和维护来提高资源利用效率——能源、水和材料。
S评分: 2.7 (良好)
AME REIT的发起人多年来向多个方面进行了捐赠和赞助，包括贫困家庭、Pusat Kebajikan Care Haven、Persatuan Penjagaan Kanak-Kanak Terencat Akal Johor Bahru。
G评分: 3.0 (良好)
在AME REIT的六名董事会成员中，只有一名女性（17%），低于马来西亚证券委员会30%的目标。同时，独立董事占董事会的一半。该REIT经理的男女员工比例均衡（50:50）。
ESG评级历史
该REIT自2023年7月以来一直保持3.1的稳定评级。
财务摘要
关键驱动因素
由信誉良好的发起人支持的收购机会以及高额的债务空间带来的非内生性增长。
主要风险
i. 新收购的取消；
ii. 经济增长放缓/改善；
iii. 低于/高于预期的租金续订率。
公司简介
AME REIT是一家位于柔佛州的符合伊斯兰教法的纯工业REIT。它是唯一在其投资组合中拥有工人宿舍的马来西亚REIT（M-REIT）。
| Mar-24 | Mar-25 | Mar-26F | Mar-27F | Mar-28F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性每股收益 (MYR) | 0.06 | 0.07 | 0.08 | 0.08 | 0.09 |
| 每股收益 (MYR) | 0.06 | 0.07 | 0.08 | 0.08 | 0.09 |
| 每股派息 (MYR) | 0.07 | 0.07 | 0.08 | 0.09 | 0.09 |
| 每股账面价值 (MYR) | 1.10 | 1.12 | 1.11 | 1.10 | 1.09 |
| 平均股本回报率 (%) | 5.9 | 5.9 | 7.0 | 7.5 | 7.9 |
| 加权平均调整后股份 (百万) | 521.57 | 524.72 | 526.97 | 528.03 | 529.08 |
| Mar-24 | Mar-25 | Mar-26F | Mar-27F | Mar-28F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性市盈率 (x) | 24.69 | 24.40 | 20.39 | 19.21 | 18.47 |
| 市盈率 (x) | 24.69 | 24.40 | 20.39 | 19.21 | 18.47 |
| 市净率 (x) | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.5 |
| 自由现金流收益率 (%) | 5.4 | 10.0 | 7.7 | 8.8 | 9.2 |
| 股息收益率 (%) | 4.6 | 4.6 | 5.3 | 5.6 | 5.9 |
| EV/EBITDA (x) | (1.84) | (2.35) | (3.13) | (2.87) | (2.89) |
| EV/EBIT (x) | (1.84) | (2.35) | (3.13) | (2.87) | (2.89) |
| Mar-24 | Mar-25 | Mar-26F | Mar-27F | Mar-28F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 | 48.0 | 50.9 | 61.2 | 69.2 | 71.6 |
| EBITDA | 39.4 | 40.9 | 52.0 | 58.5 | 60.5 |
| 营业利润 | 39.4 | 40.9 | 52.0 | 58.5 | 60.5 |
| 净利息 | (3.9) | (5.2) | (10.7) | (14.6) | (14.6) |
| 税前利润 | 35.5 | 35.8 | 41.4 | 44.0 | 45.8 |
| 税项 | (1.7) | (1.4) | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 经常性净利润 | 33.8 | 34.4 | 41.4 | 44.0 | 45.8 |
| Mar-24 | Mar-25 | Mar-26F | Mar-27F | Mar-28F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 营运现金流 | 44.2 | 82.9 | 62.3 | 70.3 | 72.7 |
| 资本支出 | 1.0 | 1.0 | 3.0 | 4.0 | 5.0 |
| 投资活动现金流 | (44.5) | (772.0) | (144.3) | 4.5 | 5.6 |
| 已付股息 | (38.4) | (39.1) | (44.8) | (47.6) | (49.6) |
| 融资活动现金流 | (6.5) | 667.6 | 95.5 | (56.5) | (57.6) |
| 期末现金余额 | 3.9 | (1.0) | 33.6 | 34.0 | 34.0 |
| Mar-24 | Mar-25 | Mar-26F | Mar-27F | Mar-28F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总资产 | 710 | 808 | 955 | 955 | 954 |
| 总负债 | 133 | 218 | 368 | 371 | 375 |
| 股东权益 | 577 | 590 | 587 | 583 | 580 |
| 净负债 | 85 | 165 | 317 | 322 | 325 |
| Mar-24 | Mar-25 | Mar-26F | Mar-27F | Mar-28F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入增长率 (%) | 109.9 | 6.0 | 20.2 | 13.1 | 3.5 |
| 经常性每股收益增长率 (%) | 133.5 | 1.2 | 19.7 | 6.1 | 4.0 |
| 营业EBITDA利润率 (%) | 82.1 | 80.4 | 85.0 | 84.6 | 84.5 |
| 净利润率 (%) | 70.4 | 67.6 | 67.6 | 63.6 | 64.0 |
| 股息支付率 (%) | 113.7 | 113.7 | 108.3 | 108.3 | 108.3 |
| 利息覆盖率 (x) | 8.96 | 7.20 | 4.65 | 3.88 | 3.98 |
业绩概览
| 截至3月的财年 (MYRm) | 1QFY25 | 4QFY25 | 1QFY26 | QoQ (%) | YoY (%) | 评论 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 12.3 | 13.1 | 14.1 | 8.2 | 14.7 | 收购两处新物业后，盈利同比增长和环比增长 |
| 净物业收入 (NPI) | 11.4 | 11.6 | 12.7 | 9.9 | 11.5 | 完成收购后利息支出增加 |
| 融资费用 | (1.3) | (1.6) | (2.2) | 33.6 | 62.5 | |
| 利润收入 | 0.2 | 0.1 | 0.1 | 17.4 | (36.1) | 符合预期 |
| EI | 0.0 | 13.6 | 0.0 | nm | nm | |
| 其他费用 | (0.2) | (0.3) | (0.2) | (28.1) | (2.3) | |
| 税前利润 | 8.9 | 22.2 | 9.2 | (58.4) | 3.6 | |
| 核心利润 | 8.9 | 8.6 | 9.2 | 7.0 | 3.2 | |
| 每单位核心盈利 (sen) | 1.62 | 1.60 | 1.71 | 6.9 | 5.6 | |
| 每单位股息 (sen) | 1.84 | 1.83 | 1.96 | 7.1 | 6.5 | |
| NPI 利润率 (%) | 92.7 | 88.7 | 90.2 | |||
| 税前利润率 (%) | 72.1 | 169.6 | 65.2 | |||
| 净利润率 (%) | 72.1 | 65.6 | 64.9 |
来源: 公司数据, RHB
建议历史
| 日期 | 建议 | 目标价 | 价格 |
|---|---|---|---|
| 2025-04-24 | 中立 | 1.75 | 1.70 |
| 2025-03-25 | 买入 | 1.75 | 1.57 |
| 2024-11-07 | 买入 | 1.57 | 1.41 |
| 2024-07-25 | 买入 | 1.53 | 1.43 |
| 2024-04-25 | 中立 | 1.42 | 1.39 |
| 2024-02-05 | 中立 | 1.42 | 1.30 |
| 2023-11-09 | 买入 | 1.42 | 1.26 |
| 2023-08-10 | 买入 | 1.40 | 1.27 |
| 2023-04-25 | 买入 | 1.38 | 1.21 |
| 2023-04-12 | 买入 | 1.38 | 1.18 |
来源: RHB, Bloomberg
重要披露
RHB 投资评级指南
买入 (Buy): 股价在未来12个月内可能上涨超过10%。
交易性买入 (Trading Buy): 股价在未来3个月内可能上涨超过15%，但长期前景不确定。
中立 (Neutral): 股价在未来12个月内可能在+/- 10%的范围内波动。
止盈 (Take Profit): 目标价已达到。建议在较低价位累积。
卖出 (Sell): 股价在未来12个月内可能下跌超过10%。
未评级 (Not Rated): 股票不在常规研究覆盖范围内。
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