2025年7月18日
Sunway (SWB MK) [在新加坡补充土地储备]
补充新加坡土地储备；维持买入评级
产业 | 房地产
- 维持买入评级，新目标价从 MYR5.79 调整至 MYR5.81，上涨空间为16%。 我们对 Sunway 最近在新加坡罗弄泉（Lorong Chuan）的土地收购持积极态度，此前其首个登加种植园路（Tengah Plantation Close）项目（Novo Place）于2024年底成功推出。罗弄泉项目预计总开发价值（GDV）为14-15亿新元，主要面向中端市场。我们认为该项目将在2026年下半年推出时受到市场热烈欢迎。
- 在新加坡新增土地。 Sunway 宣布，市区重建局已将位于新加坡 Chuan Grove 的一块面积为15,831.5平方米（或3.91英亩）的土地以7.036亿新元的价格授予 Sing Holdings (SING SP, NR) 和 Sunway。该土地为99年租赁期，计划用于住宅开发。Sing Holdings 和 Sunway 将分别持有65%和35%的股权。Sunway 将通过内部资金和借款为此次收购提供资金。
- 预计认购率令人鼓舞。 这块新土地距离罗弄泉地铁站仅几步之遥，距离碧山（Bishan）和实龙岗（Serangoon）地铁转换站仅一站之遥。附近的便利设施包括 NTP+ 商场、Junction 8购物中心以及多所教育机构。假设平均售价（ASP）为每平方英尺2,500-2,700新元，我们估计该项目的总开发价值（GDV）为14-15亿新元。我们认为，鉴于其地理位置和价格定位，该项目将受到市场热烈欢迎，符合中端市场的需求。
- 上调2027财年预测盈利。 我们将2027财年的盈利预测上调了5%，因为该项目将于2026年下半年启动。同时，2025-27财年的盈利将由40.6亿令吉的强劲未入账销售额和66亿令吉的未完成建筑订单支撑。
- ESG。 Sunway 的 ESG 评分为3.4分（满分4分）。我们的目标价包含在其基于SOP的内在价值之上应用的8% ESG溢价。
股价表现 (%)
| 年初至今 | 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 绝对 | 4.2 | 5.3 | 13.7 | 18.8 | 20.5 |
| 相对 | 11.6 | 4.7 | 11.2 | 21.7 | 27.4 |
| 52周股价低/高 (MYR) | 3.62 – 5.02 | ||||
资料来源：Bloomberg
预测与估值
| Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 (MYRm) | 6,140 | 7,882 | 8,352 | 9,008 | 10,022 |
| 经常性净利润 (MYRm) | 816 | 963 | 1,029 | 1,159 | 1,343 |
| 经常性净利润增长 (%) | 20.6 | 18.0 | 6.8 | 12.7 | 15.9 |
| 经常性每股收益 (MYR) | 0.14 | 0.15 | 0.15 | 0.17 | 0.20 |
| 每股股息 (MYR) | 0.05 | 0.06 | 0.07 | 0.07 | 0.08 |
| 经常性市盈率 (x) | 36.32 | 34.14 | 32.28 | 28.93 | 25.22 |
| 市净率 (x) | 2.14 | 2.19 | 2.13 | 2.06 | 1.98 |
| 股息收益率 (%) | 1.0 | 1.2 | 1.3 | 1.4 | 1.5 |
| 平均股本回报率 (%) | 5.6 | 8.0 | 6.7 | 7.3 | 8.0 |
| 净负债与权益比 (%) | 43.4 | 37.7 | 39.5 | 35.8 | 33.6 |
整体ESG评分：3.4 (满分4分)
E评分：3.3 (优秀)
S评分：3.3 (优秀)
G评分：3.7 (优秀)
请参阅下一页的ESG分析。
资料来源：公司数据, RHB
排放与ESG
趋势分析
在 FY22，范围1排放量增加至65,329吨二氧化碳当量（FY21：53,765吨二氧化碳当量），范围2排放量增加至55,813吨（FY21：42,307吨二氧化碳当量）。
| 排放量 (tCO2e) | Dec-22 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25 |
|---|---|---|---|---|
| 范围 1 | 65,329 | na | na | na |
| 范围 2 | 55,813 | na | na | na |
| 范围 3 | 64,603 | na | na | na |
| 总排放量 | 185,745 | na | na | na |
资料来源：公司数据, RHB
最新的ESG相关发展
Sunway 是 FTSE4Good Bursa Malaysia Index 的成分股。
其目标是到2050年实现碳中和。
ESG 分项解析
整体ESG评分：3.4 (满分4分)
最后更新：2025年5月20日
E评分：3.3 (优秀)
Sunway City 是一个获得绿色建筑指数（GBI）认证的城镇。该公司在2015-2019年成功避免了40,131吨二氧化碳当量的排放，其1%的电力来自可再生能源（2019年）。其主要城镇的开放空间也超过40%，拥有绿化景观和水景。
S评分：3.3 (优秀)
Sunway 已捐款援助 B40 群体、残疾人士、青年、妇女、儿童和老年人等服务不足的社区。2019年10月的 The Good Run 活动成功筹集了 MYR275k，用于支持 B40 群体癌症患者的医疗费用。
G评分：3.7 (优秀)
56%的董事会成员是独立董事。Sunway 拥有一支易于接触的内部投资者关系团队，并举办投资者会议，体现了良好的透明度和披露实践。
ESG 评级历史
资料来源: RHB
财务摘要
| 财务摘要 (MYR) | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性每股收益 | 0.14 | 0.15 | 0.15 | 0.17 | 0.20 |
| 每股收益 | 0.12 | 0.18 | 0.15 | 0.17 | 0.20 |
| 每股股息 | 0.05 | 0.06 | 0.07 | 0.07 | 0.08 |
| 每股账面价值 | 2.33 | 2.28 | 2.34 | 2.42 | 2.52 |
| 平均股本回报率 (%) | 5.6 | 8.0 | 6.7 | 7.3 | 8.0 |
| 平均资产回报率 (%) | 2.7 | 3.8 | 3.2 | 3.5 | 3.8 |
| 估值指标 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性市盈率 (x) | 36.32 | 34.14 | 32.28 | 28.93 | 25.22 |
| 市净率 (x) | 2.1 | 2.2 | 2.1 | 2.1 | 2.0 |
| 股息收益率 (%) | 1.0 | 1.2 | 1.3 | 1.4 | 1.5 |
| EV/EBITDA (x) | 46.29 | 38.61 | 34.65 | 30.51 | 28.04 |
损益表 (MYRm)
| Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 | 6,140 | 7,882 | 8,352 | 9,008 | 10,022 |
| 毛利润 | 1,514 | 2,020 | 2,224 | 2,404 | 2,690 |
| EBITDA | 806 | 1,031 | 1,179 | 1,343 | 1,477 |
| 折旧和摊销 | (141) | (144) | (144) | (152) | (162) |
| 营业利润 | 664 | 887 | 1,034 | 1,191 | 1,316 |
| 净利息 | (68) | (6) | (57) | (53) | (46) |
| 税前利润 | 993 | 1,524 | 1,449 | 1,633 | 1,919 |
| 税项 | (138) | (242) | (304) | (343) | (422) |
| 报告净利润 | 738 | 1,154 | 1,029 | 1,159 | 1,343 |
| 经常性净利润 | 816 | 963 | 1,029 | 1,159 | 1,343 |
现金流量表 (MYRm)
| Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 营运资本变动 | (449) | (444) | (559) | (59) | (170) |
| 经营活动现金流 | 426 | 615 | 535 | 1,167 | 1,118 |
| 资本支出 | (455) | 0 | (594) | (369) | (720) |
| 投资活动现金流 | (159) | 209 | (434) | (110) | (371) |
| 已付股息 | (295) | (395) | (433) | (470) | (509) |
| 融资活动现金流 | 1,087 | 1,114 | (526) | (563) | (600) |
| 期初现金 | 1,959 | 2,314 | 4,356 | 3,977 | 4,408 |
| 现金净变动 | 1,353 | 1,938 | (425) | 494 | 147 |
| 期末现金余额 | 3,312 | 4,253 | 3,931 | 4,471 | 4,555 |
资产负债表 (MYRm)
| Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总现金及等价物 | 3,140 | 4,876 | 4,498 | 4,929 | 5,032 |
| 有形固定资产 | 17,980 | 18,020 | 18,469 | 18,686 | 19,244 |
| 无形资产 | 454 | 442 | 442 | 442 | 442 |
| 其他资产总额 | 99 | 99 | 372 | 604 | 813 |
| 总资产 | 28,613 | 31,510 | 32,770 | 34,278 | 36,121 |
| 短期债务 | 6,018 | 5,972 | 5,972 | 5,972 | 5,972 |
| 总长期债务 | 3,633 | 4,905 | 5,096 | 5,215 | 5,268 |
| 总负债 | 13,615 | 15,573 | 16,120 | 16,809 | 17,664 |
| 股东权益 | 13,855 | 14,990 | 15,587 | 16,275 | 17,109 |
| 少数股东权益 | 1,143 | 947 | 1,063 | 1,194 | 1,347 |
| 总权益 | 14,998 | 15,938 | 16,650 | 17,469 | 18,457 |
| 总负债和权益 | 28,613 | 31,510 | 32,770 | 34,278 | 36,121 |
关键指标
| Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入增长 (%) | 18.2 | 28.4 | 6.0 | 7.9 | 11.3 |
| 经常性净利润增长 (%) | 20.6 | 18.0 | 6.8 | 12.7 | 15.9 |
| 经常性每股收益增长 (%) | 19.1 | 6.4 | 5.8 | 11.6 | 14.7 |
| 毛利率 (%) | 24.7 | 25.6 | 26.6 | 26.7 | 26.8 |
| 经常性净利润率 (%) | 13.3 | 12.2 | 12.3 | 12.9 | 13.4 |
| 股息支付率 (%) | 40.0 | 34.2 | 42.0 | 40.6 | 37.9 |
资料来源：公司数据, RHB
图 1: 土地位置
资料来源：公司数据
图 2: RNAV 估算
| 开发项目 | 剩余土地储备 (英亩) | 剩余GDV (MYR m) | 有效股权 | NPV @ 9% |
|---|---|---|---|---|
| Selangor/KL | ||||
| Sunway Damansara | 13.19 | 938.30 | 60% | 75.5 |
| Sunway South Quay | 32.90 | 2,486.70 | 100% | 320.7 |
| Sunway Monterez | 4.40 | 38.00 | 60% | 2.8 |
| Sunway Semenyih | 523.11 | 728.59 | 70% | 47.5 |
| Sunway Cheras | 2.92 | 4.50 | 100% | 0.4 |
| Sunway Duta | 3.16 | 120.00 | 60% | 6.4 |
| Sunway Resort City | 7.7 | 660 | 100% | 96.0 |
| Sunway Living Space (Sri Hartamas) | 5.09 | 850.00 | 100% | 85.7 |
| Sunway Velocity 2 | 1.01 | 80.00 | 60% | 4.3 |
| Sunway Velocity 3 | 5.50 | 1,200.00 | 60% | 81.2 |
| New land in Cochrane | 5.52 | 1,150.00 | 100% | 134.9 |
| Sunway Tower KL 1 | 0.92 | 240.00 | 100% | 20.4 |
| Sunway Termuning | 31.20 | 13.59 | 80% | 0.8 |
| Mont Putra, Rawang | 158.00 | 156.00 | 100% | 13.2 |
| Kelana Jaya | 13.96 | 860.00 | 100% | 70.0 |
| Sunway Belfield | 1.65 | 100% | ||
| Jernih Residence, Kajang | 2.44 | 264.00 | 60% | 12.4 |
| USJ 1 | 14.80 | 1,400.00 | 100% | 114.1 |
| Mutiara Bukit Jalil | 8.02 | 697.00 | 100% | 54.6 |
| Kuang land 1 & 2 | 344.63 | 2,700.00 | 70% | 131.9 |
| Dengkil (Emerald Tycoon) | 61.23 | 813.90 | 100% | 40.9 |
| Taman Taynton (next to Sunway Alishan) | 17.58 | 3,200.00 | 100% | 151.7 |
| Seremban Sentral | 20.81 | 2,200.00 | 100% | 122.7 |
| Perak | ||||
| Sunway City Ipoh | 324.1 | 3,746.38 | 96% | 502.3 |
| Penang | ||||
| Sunway Wellesley, Bukit Mertajam | 50.66 | 710.47 | 100% | 68.9 |
| Paya Terubong | 19.79 | 1,500.00 | 100% | 133.3 |
| Sunway Tunas, Balik Pulau | 9.37 | 20.60 | 100% | 1.6 |
| Sunway Betong, Balik Pulau | 19.87 | 16.80 | 100% | 1.3 |
| S’pore | ||||
| Terra Hills Pasir Panjang | 4.79 | 2,873.00 | 30% | 76.6 |
| The Continuum Tanjong Katong | 6.06 | 7,480.00 | 30% | 114.3 |
| Tengah Plantation Close 1 | 4.06 | 2,591.50 | 35% | 69.9 |
| Tengah Plantation Close 2 | 5.00 | 2,982.00 | 35% | 73.7 |
| Tampines mixed-use | 5.80 | 4,995.00 | 35% | 126.3 |
| Lorong Chuan | 3.91 | 4,950.00 | 35% | 135.5 |
| Johor | ||||
| Bukit Lenang | 30.48 | 850.00 | 80% | 87.9 |
| Medini | 530.44 | 10,505.00 | 60% | 604.1 |
| Pendas | 1,071.47 | 18,000.00 | 100% | 1,217.7 |
| Bukit Chagar, RTS mixed-use development | 4.23 | 2,600.00 | 100% | 223.9 |
| Johor Bahru JV | 15.50 | 4,000.00 | 60% | 195.1 |
| China | ||||
| Tianjin Phase 3 | 5.87 | 688.80 | 60% | 29.4 |
| 未入账销售 | 598.0 | |||
| 总计 | 4,189.19 | 99,618.59 | 5,885.16 |
| 投资物业 | 估计市场价值 (MYR m) | 账面价值 (MYR m) | 股权 | 净盈余 (MYR m) |
|---|---|---|---|---|
| Monash University Campus | 375.0 | 375.0 | 100% | 0 |
| Monash U Residence | 465.0 | 465.0 | 100% | 0 |
| Sunway Geo Tower | 180.0 | 112.0 | 100% | 68.0 |
| Sunway Hotel Georgetown | 60.0 | 37.6 | 100% | 22.4 |
| Sunway Hotel Phnom Penh | 17.0 | 17.0 | 53% | 0 |
| Sunway Hotel Hanoi | 1.0 | 1.0 | 100% | 0 |
| Sunway Giza | 52.0 | 52.0 | 60% | 0 |
| Sunway Velocity Mall | 3,201.0 | 908.5 | 59% | 1,352.6 |
| Sunway Citrine Hub | 42.0 | 42.0 | 60% | 0.0 |
| Sunway Geo Avenue | 100.0 | 47.0 | 100% | 53.0 |
| Sunway Big Box retail hub | 220.0 | 220.0 | 100% | 0.0 |
| Sunway Visio Tower | 100.0 | 100.0 | 100% | 0.0 |
| Sunway V Office | 160.0 | 160.0 | 100% | 0.0 |
| 小计 | 7,328.11 | |||
| 股东权益 (不包括建筑和医疗) | 10,433.11 | |||
| 总计 | 17,761.22 | |||
| 物业RNAV折扣 | 20% | |||
| 折后物业RNAV | 14,208.98 |
| 其他部门 | 市值 (MYR m) | FY25预测盈利 (MYR m) | 市盈率目标 (x) | 股权价值 (MYR m) |
|---|---|---|---|---|
| 40.9% Sunway REIT | 2,899.5 | 2,899.54 | ||
| 54.6% Sunway Construction | 3,974.3 | 3,974.35 | ||
| 其他 | 150 | 14 | 2,100.00 | |
| FY25预测EBITDA | EV/EBITDA (x) | 股权价值 | ||
| 84% Sunway Healthcare | 569.6 | 26 | 11,851.44 |
| 总计 | 35,034.31 |
| ESOS收益 | 151.21 |
| 认股权证转换 @ MYR1.35 | 227.26 |
| 总RNAV | 35,412.78 |
| 控股公司折扣 | 0% |
| 折后RNAV | 35,412.78 |
| 股本基数 (百万) | 6,588.38 |
| 内在价值 | 5.38 |
| ESG溢价 | 8% |
| 目标价 (MYR) | 5.81 |
资料来源：公司数据, RHB
建议图表
| 日期 | 建议 | 目标价 | 价格 |
|---|---|---|---|
| 2025-05-09 | 买入 | 5.79 | 4.72 |
| 2025-02-27 | 买入 | 5.77 | 4.73 |
| 2025-02-13 | 买入 | 5.77 | 4.62 |
| 2024-11-26 | 买入 | 5.75 | 4.94 |
| 2024-07-18 | 买入 | 5.00 | 4.09 |
| 2024-05-22 | 买入 | 4.00 | 3.66 |
| 2024-02-22 | 买入 | 3.53 | 2.80 |
| 2024-02-16 | 买入 | 3.45 | 2.76 |
| 2024-01-07 | 买入 | 3.00 | 2.22 |
| 2023-11-22 | 买入 | 2.65 | 1.94 |
| 2023-09-28 | 买入 | 2.67 | 1.99 |
| 2023-08-17 | 买入 | 2.65 | 1.92 |
| 2023-01-12 | 买入 | 2.06 | 1.61 |
| 2022-11-28 | 买入 | 2.06 | 1.58 |
| 2022-08-24 | 买入 | 2.06 | 1.66 |
资料来源：RHB, Bloomberg
RHB 投资评级指南
买入：未来12个月股价可能上涨超过10%
交易性买入：未来3个月股价可能上涨超过15%，但长期前景不确定
中性：未来12个月股价可能在+/- 10%的范围内波动
获利了结：已达到目标价。建议在较低水平累积
卖出：未来12个月股价可能下跌超过10%
未评级：股票不在常规研究范围内
投资研究免责声明
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