Sunway 赢得新加坡 Chuan Grove 的土地招标

Sunway，通过与 Sing Holdings Residential Pte Ltd 的合资企业（持股比例 35:65），成功以 7.036 亿新元（约 23.4 亿令吉）的价格，在新加坡 Chuan Grove 获得了一块 15,831.5 平方米的土地。这块占地 3.9 英亩的地块由市区重建局（URA）授予，拥有 99 年的租赁期。根据 47,495 平方米的最大允许总建筑面积（GFA），中标价折合每平方英尺容积率（psf ppr）为 1,376 新元。

Chuan Grove 的招标于 2025 年 7 月 8 日截止，竞争激烈，共收到七份投标书。Sunway-Sing Holdings 的合资企业以高出 CDL 报价 7.3% 的价格脱颖而出，而 Sim Lian Group 仅以 0.1% 的差距紧随其后。Chuan Park（2024年11月推出）的开发商 Kingsford 以每平方英尺容积率 1,251 新元的价格排名第四 – 见附录 I。

另外，附近一个潜在可建 505 个单位的地块已于 5 月份推出招标，投标截止日期为 9 月 4 日 – 见附录 2。

黄金地段与强大连接性

该地块位于第 19 区的 Lorong Chuan 旁的 Chuan Grove。这块占地 170,409 平方英尺的 99 年租赁地块位置便利，距离环线上的 Lorong Chuan 地铁站不到 400 米，可轻松抵达仅一站之遥的 Bishan 和 Serangoon 地铁换乘站。到 2026 年上半年，Harbour Front 和 Marina Bay 之间额外车站的完工将使环线完全闭环，进一步增强连接性。该地块还靠近中央高速公路（CTE），驱车 10 分钟即可到达新加坡中心区。

便利设施包括附近的购物中心，如 NEX、Junction 8、Upper Serangoon 购物中心以及 New Tech Park 的 NTP+。该地点非常适合家庭，1 公里范围内有 St. Gabriel’s 小学和 Kuo Chuan Presbyterian 小学，还有澳大利亚国际学校和 Stamford American 国际学校等国际学校选择 – 见附录 3 和 4 的地块位置。

住宅开发项目计划于 2026 年下半年启动

该土地规划用于一个高层住宅开发项目，包括三座塔楼，约 550 个单位。该项目的开发时间表为 60 个月，从 2025 年 7 月 17 日开始，预计于 2026 年下半年正式启动。该项目的总开发价值（GDV）尚未确定。

[（12个月）股价相对于 FBMKLCI 的图表已省略]

资料来源：Bloomberg

我们的观点

看好 Sunway 在新加坡的扩张步伐

我们认为这次成功的中标是一项战略性举措，加强了 Sunway 在新加坡的住宅项目储备。值得注意的是，这是 Sunway 首次与 Sing Holdings 合作，扩展了其超越与 Hoi Hup Realty 长期合作的伙伴关系基础。

Chuan Grove 地块补充了 Sunway 在新加坡扩大业务规模的持续努力。其当前项目储备包括：

• 私人公寓: Terra Hill (2023年2月推出；49%认购率)，The Continuum (2023年4月推出；72%认购率)，以及 Tampines 地块 (计划于2026年上半年推出)。
• 执行共管公寓 (EC): Novo Place (2024年11月推出；97%售出)，以及 Otto Place (2025年7月推出)。

为成功做好准备：战略位置与成熟的市场需求

我们相信，Sunway 进入 Chuan Grove 将很好地抓住需求，因为该地块位于成熟且完善的 Serangoon 规划区内的黄金位置。该社区的吸引力在于其靠近知名学校、广泛的便利设施、卓越的地铁连接性以及有限的新住宅供应。这些因素共同使其成为购房者非常向往的地址。

此外，土地招标的积极参与度（前四名投标价差距在 10% 以内）反映了开发商对该地块价值的普遍信心。值得注意的是，1,376 新元/平方英尺容积率的中标价是 2025 年中部以外地区（OCR）第二高的土地出价，仅略低于 Bayshore Road 创下的 1,388 新元/平方英尺容积率的基准。这表明市场对位置优越的 OCR 开发项目持续看好。

距离 Chuan Grove 仅 200 米的 Kingsford Group 开发的 Chuan Park 的强劲销售表现，增强了我们的积极看法。Chuan Park 于 2024 年 11 月推出，在首个周末就达到了 76% 的认购率，此后销售率已达到 84%，中位价为 2,591 新元/平方英尺。鉴于该地区有限的未售库存以及来自 HDB 升级者和附近 Serangoon、Bishan 和 Ang Mo Kio 有地住宅区潜在降级者的稳定需求，我们相信 Chuan Grove 有望复制这一成功。

潜在 GDV 介于 12 亿至 14 亿新元

我们估计 Chuan Grove 的潜在总开发价值（GDV）在 12 亿至 14 亿新元之间。根据 50-60% 的土地成本与 GDV 比率，这意味着指示性推出价格在 2,300 至 2,800 新元/平方英尺之间（见图 1）。

资料来源: TA Research

这一价格范围与 Chuan Park 近期的交易价格基本一致，自 2024 年 11 月推出以来，其价格一直保持坚挺。从 2025 年 1 月到 6 月，Chuan Park 的平均单位价格在 2,545 至 2,693 新元/平方英尺之间，从 4 月到 6 月，最高成交价持续超过 2,700 新元/平方英尺，最高达到 2,766 新元/平方英尺（见附录 5）。

另外，房地产顾问预计该地区的新项目起价为 2,700 新元/平方英尺，平均售价可能达到 2,900 至 3,000 新元/平方英尺，具体取决于规格、装修和启动时的市场条件。

影响

在获得有关拟议开发的更多细节之前，我们对 FY25-27 的盈利预测没有变化。

估值

我们维持对 Sunway 的“买入”评级，目标价不变为 5.68 令吉/股，基于 SOP 估值和 5% 的 ESG 溢价。

注*：完全稀释。每股价值的计算包括因 ICPS 强制转换而将发行的普通股。

资料来源: TA Research

附录 I: Chuan Grove 政府土地销售（GLS）投标人名单

资料来源: URA

附录 2: Chuan Grove GLS 与 Chuan Grove Plot 2 GLS 概览

资料来源: URA

附录 3: 地块位置

[地图位置图片，已省略]

资料来源: Sunway

附录 4: 地块位置

地块位于 Lorong Chuan 地铁站步行距离内，距离 Bishan 和 Serangoon 地铁换乘站仅一（1）站之遥。

连接性

1. Lorong Chuan 地铁站 – 步行距离
2. Bishan 地铁换乘站
3. Serangoon 地铁换乘站
4. 中央高速公路
5. 泛岛高速公路

附近设施与便利设施

1. NTP+ mall
2. Junction 8
3. NEX
4. 教育机构包括 St Gabriel’s 小学, Kuo Chuan Presbyterian 小学, 南洋初级学院和澳大利亚国际学校。

[附录4中的地图图片已省略]

资料来源: Sunway

附录 5: Chuan Park 交易，单位价格 (新元/平方英尺)

[Chuan Park 交易单位价格图表，已省略]

资料来源: SRI Research, URA Realis

盈利摘要

行业推荐指南

增持 (OVERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率超过12%。

中性 (NEUTRAL): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率在7%至12%之间。

减持 (UNDERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率低于7%。

股票推荐指南

买入 (BUY): 股票的总回报率超过12%。

持有 (HOLD): 股票的总回报率在7%至12%之间。

卖出 (SELL): 股票的总回报率低于7%。

未评级 (Not Rated): 该公司不在我们的覆盖范围内。此报告仅供参考。

股票的总回报率包括预期的股价升值、ESG评级调整和总股息。如果使用股息贴现模型估值，则总回报率中不包括总股息，以避免重复计算。

行业的总回报率是该行业内股票的市值加权平均总回报率。

ESG 评分与指南