SkyWorld Dev. Group Bhd：槟城可负担房屋计划迈出关键一步
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2025年7月9日，星期三
Ng Hong Tong
hongtong@mersec.com.my
SkyWorld Dev. Group Bhd
向槟城可负担房屋迈进一步
SkyWorld以4850万令吉从PDC手中收购了位于槟城Bandar Cassia的一块25.9英亩土地。此交易是与PDC签订的总面积为161.5英亩土地分阶段收购协议的一部分，为SkyWorld在槟城推出其首个可负担房屋项目铺平了道路，该项目预计发展总值（GDV）为8.49亿令吉，计划于2026财年下半年推出。值得注意的是，此次收购成本仅占发展总值的5.7%，远低于SkyWorld 14-16%的历史平均水平。这一有利的进场成本应能增强其利润率弹性，使SkyWorld能够更好地管理投入成本波动，并保持未来项目的盈利能力。尽管其盈利前景强劲，但SkyWorld的股价年初至今已下跌23%，我们认为这是不合理的。估值仍然具有吸引力，该股目前的2026财年预测市盈率为7.9倍，市净率为0.47倍，均低于行业平均的9.9倍和0.64倍。在坚实的项目推出计划和具有吸引力的估值以及3.0%的不错净股息率的支持下，我们维持“逢低累积”的立场。我们重申“买入”评级，目标价维持在0.64令吉不变，该目标价是基于我们估计的每股1.84令吉重估净资产价值（RNAV）的65%折扣得出。
合约详情。 SkyWorld通过其全资子公司SkyWorld Cassia Development Sdn Bhd（前称SkyAvana Development Sdn Bhd），已于2025年7月8日与槟城发展机构（PDC）签订买卖协议，以总收购价4850万令吉或每平方英尺43令吉，收购位于槟城Seberang Perai Selatan, Bandar Cassia的一块25.9英亩土地，该地块是更大的161.5英亩土地的一部分。
为其槟城可负担房屋项目奠定基础。 这次土地收购是与PDC就位于Batu Kawan总计161.5英亩土地进行分阶段收购协议的一部分。分阶段收购使SkyWorld能够保持其现金流并限制前期资本投入。此次收购为集团在槟城推出其首个可负担房屋项目（Cassia – Phase 1）铺平了道路，预计发展总值（GDV）为8.49亿令吉，计划于2026财年下半年推出。我们对此发展持积极看法，因为它增强了集团的长期盈利可见性，并将其业务扩展到北部地区需求旺盛的大众市场房屋领域。
我们的看法。 我们认为此次收购具有吸引力，因为4850万令吉的收购价仅占发展总值（GDV）约5.7%，远低于其14-16%的历史平均水平。有利的进场成本应能增强其利润率弹性，使SkyWorld能够更好地管理投入成本波动，并保持未来项目的盈利能力。尽管SkyWorld盈利前景稳健，但该股表现不佳，年初至今下跌23%，我们认为这不合理。估值仍然引人注目，该股目前的2026财年预测市盈率为7.9倍，市净率为0.47倍，而更广泛的Bursa Malaysia产业指数的市盈率为9.9倍，市净率为0.64倍。鉴于SkyWorld强大的项目储备和具有吸引力的估值，以及3%的不错净股息率，我们重申“逢低累积”的立场。
维持盈利预测。 在此阶段，我们维持对2026-27财年的盈利预测不变，因为此次土地收购符合我们对SkyWorld在槟城130亿令吉可负担房屋项目的预期。我们的目标价0.64令吉维持不变，基于我们估计的每股1.84令吉重估净资产价值（RNAV）的65%折扣。我们继续看好SkyWorld，因其在可负担房屋领域的强大地位（受强劲需求和支持性政府政策的缓冲）、由稳健的22亿令吉发展总值（GDV）项目推出计划支持的强劲盈利可见性，以及采用PPVC（预制预装修体积建设）技术以支持增长。
| 主板 | 产业领域 |
| 买入 | |
| 目标价: | RM0.64(→) |
| 最后收盘价: | RM0.44 |
股价表现
业务概览
SkyWorld Development Group Berhad (SkyWorld) 是一家专注于住宅和商业地产开发的房地产开发商。
回报信息
| KLCI (点) | 1,530.1 |
| 年初至今KLCI变动 | (6.8) |
| 年初至今股价变动 | (23.0) |
价格表现
| 1M | 3M | 12M | |
|---|---|---|---|
| 绝对 (%) | (5.4) | 13.0 | (32.0) |
| 相对于KLCI (%) | (4.5) | 7.0 | (26.8) |
股票信息
| 市值 (百万令吉) | 435.0 |
| 已发行股数 (百万) | 1,000.0 |
| 52周最高价 (RM) | 0.660 |
| 52周最低价 (RM) | 0.385 |
| 预计自由流通量 (%) | 27.3 |
| Beta vs FBM KLCI | 0.91 |
| 3个月平均成交量 (百万) | 0.30 |
| 符合伊斯兰教法 | 是 |
| 彭博代码 | SKYWLD MK |
前三大股东
| % | |
|---|---|
| Datuk Seri Ng Thien Phing | 44.4 |
| Datuk Lam Soo Keng @ Low Soo Keong | 10.3 |
| Lee Chee Seng | 5.0 |
财务摘要 (财政年度12月杪, 百万令吉)
| FY25A | FY26E | FY27E | |
|---|---|---|---|
| 营业额 | 445.4 | 548.7 | 932.1 |
| EBITDA | 97.5 | 107.3 | 161.9 |
| PBT | 82.8 | 87.4 | 140.6 |
| 净利润 | 54.2 | 66.4 | 106.9 |
| 核心净利润 | 54.2 | 66.4 | 106.9 |
| 核心每股收益 (仙) | 4.6 | 5.6 | 9.0 |
| 核心每股收益增长率 (%) | (49.1) | 22.6 | 60.9 |
| 净每股股息 (仙) | 1.5 | 1.3 | 2.1 |
| 每股账面价值 (仙) | 87.8 | 93.1 | 112.4 |
| 净股息收益率 (%) | 1.6 | 1.9 | 2.5 |
| 市盈率 (倍) | 9.6 | 7.9 | 3.9 |
| 市净率 (倍) | 0.5 | 0.5 | 0.4 |
| 股本回报率 (%) | 6.2 | 7.1 | 11.9 |
关键财务数据
资产负债表
| 财政年度12月杪 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26E | FY27E |
|---|---|---|---|---|---|
| 固定资产 | 23.7 | 31.6 | 33.5 | 38.6 | 50.0 |
| 贸易及其他应收款项 | 52.1 | 112.5 | 236.5 | 88.5 | 145.6 |
| 合约资产 | 175.1 | 96.1 | 38.7 | 42.2 | 71.7 |
| 税务资产 | 12.6 | 15.3 | 16.3 | 16.3 | 16.3 |
| 其他资产 | 816.6 | 803.3 | 849.3 | 744.2 | 840.1 |
| 存款、银行和现金 | 237.7 | 499.9 | 349.6 | 646.3 | 659.3 |
| 资产 | 1,317.7 | 1,558.6 | 1,523.8 | 1,559.9 | 1,766.8 |
| 长期借款 | 323.9 | 276.1 | 188.8 | 188.8 | 188.8 |
| 短期借款 | 159.2 | 213.4 | 260.4 | 260.4 | 260.4 |
| 应付款项 | 212.4 | 196.1 | 184.3 | 167.2 | 288.6 |
| 其他负债 | 6.5 | 30.1 | 12.2 | 12.2 | 12.2 |
| 负债 | 702.0 | 715.8 | 645.7 | 628.6 | 750.1 |
| 股本 | 62.5 | 245.0 | 245.0 | 245.0 | 245.0 |
| 储备金和留存收益 | 547.3 | 601.1 | 633.2 | 686.3 | 771.8 |
| 股东权益 | 609.8 | 846.1 | 878.1 | 931.3 | 1,016.8 |
| 非控制性权益 | 5.9 | (3.3) | (0.0) | (0.0) | (0.0) |
| 权益 | 615.7 | 842.8 | 878.1 | 931.2 | 1,016.7 |
| 权益和负债 | 1,317.7 | 1,558.6 | 1,523.8 | 1,559.9 | 1,766.8 |
现金流量表
| 财政年度12月杪 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26E | FY27E |
|---|---|---|---|---|---|
| 税前利润 | 204.8 | 159.9 | 82.8 | 87.4 | 140.6 |
| 折旧与摊销 | 2.1 | 4.9 | 6.7 | 5.8 | 7.2 |
| 营运资金变动 | (203.3) | 47.9 | (131.6) | 248.7 | (61.0) |
| 已收/（已付）净利息 | (24.8) | (28.5) | (14.5) | (14.0) | (14.0) |
| 联营公司利润份额 | – | – | – | – | – |
| 已付税款 | (79.3) | (49.6) | (39.4) | (21.0) | (33.8) |
| 其他 | 12.8 | 18.3 | 4.9 | 7.4 | 7.4 |
| 经营现金流 | (87.8) | 153.0 | (91.3) | 314.4 | 46.4 |
| 资本支出 | (26.1) | (26.1) | (8.7) | (11.0) | (18.6) |
| 其他 | 3.9 | (53.8) | 29.4 | 6.6 | 6.6 |
| 投资现金流 | (22.2) | (79.9) | 20.8 | (4.4) | (12.0) |
| 发行股份 | – | 166.4 | – | – | – |
| 借款变动 | 144.2 | (15.0) | (42.0) | – | – |
| 已付股息 | – | (42.5) | (15.0) | (13.3) | (21.4) |
| 其他 | (0.0) | (4.0) | (0.0) | – | – |
| 融资现金流 | 144.2 | 104.9 | (57.0) | (13.3) | (21.4) |
| 净现金流 | 34.2 | 178.1 | (127.5) | 296.7 | 13.0 |
| 外汇 | – | – | – | – | – |
| 期初现金 | 189.4 | 223.4 | 402.2 | 270.4 | 567.2 |
| 期末现金 | 223.6 | 401.5 | 274.7 | 567.2 | 580.2 |
损益表
| 财政年度12月杪 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26E | FY27E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业额 | 841.4 | 688.0 | 445.4 | 548.7 | 932.1 |
| EBITDA | 217.9 | 172.8 | 97.5 | 107.3 | 161.9 |
| 折旧与摊销 | 2.1 | 4.9 | 6.7 | 5.8 | 7.2 |
| 净利息支出 | (11.2) | (8.4) | (8.1) | (7.4) | (7.4) |
| 联营公司和合资企业 | – | – | – | – | – |
| 特殊项目 | – | – | – | – | – |
| 税前利润 | 204.8 | 159.9 | 82.8 | 87.4 | 140.6 |
| 税收 | (54.1) | (53.4) | (28.6) | (21.0) | (33.8) |
| 少数股东权益 | – | – | – | – | – |
| 净利润 | 150.7 | 106.5 | 54.2 | 66.4 | 106.9 |
| 核心净利润 | 150.7 | 106.5 | 54.2 | 66.4 | 106.9 |
关键统计与比率
增长率
| 财政年度12月杪 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26E | FY27E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业额 | 6.4% | -18.2% | -35.3% | 23.2% | 69.9% |
| EBITDA | 29.9% | -20.7% | -43.5% | 10.0% | 50.9% |
| 税前利润 | 36.5% | -21.9% | -48.2% | 5.6% | 60.9% |
| 净利润 | 44.5% | -29.3% | -49.1% | 22.6% | 60.9% |
| 核心每股收益 | -3.6% | -29.3% | -49.1% | 22.6% | 60.9% |
盈利能力
| 财政年度12月杪 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26E | FY27E |
|---|---|---|---|---|---|
| EBITDA 利润率 | 25.9% | 25.1% | 21.9% | 19.6% | 17.4% |
| 净利润率 | 17.9% | 15.5% | 12.2% | 12.1% | 11.5% |
| 有效税率 | 26.4% | 33.4% | 34.5% | 24.0% | 24.0% |
| 资产回报率 (ROA) | 11.4% | 6.8% | 3.6% | 4.3% | 6.0% |
| 股本回报率 (ROE) | 24.5% | 12.6% | 6.2% | 7.1% | 10.5% |
杠杆
| 财政年度12月杪 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26E | FY27E |
|---|---|---|---|---|---|
| 债务/资产比率 (x) | 0.37 | 0.31 | 0.29 | 0.29 | 0.25 |
| 债务/权益比率 (x) | 0.78 | 0.58 | 0.51 | 0.48 | 0.44 |
| 净负债/权益比率 (x) | 0.4 | 净现金 | 0.1 | 净现金 | 净现金 |
关键驱动因素
| 财政年度12月杪 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26E | FY27E |
|---|---|---|---|---|---|
| 毛利率 | 35.5% | 36.8% | 37.2% | 36.0% | 35.0% |
| 税前利润率 | 24.3% | 23.2% | 18.6% | 15.9% | 15.1% |
| 未入账销售 (百万令吉) | 944.6 | 548.1 | 461.2 | 1,025.4 | 1,864.3 |
估值
| 财政年度12月杪 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26E | FY27E |
|---|---|---|---|---|---|
| 每股收益 (仙) | 12.7 | 9.0 | 4.6 | 5.6 | 9.0 |
| 核心每股收益 (仙) | 12.7 | 9.0 | 4.6 | 5.6 | 9.0 |
| 市盈率 (x) | 3.5 | 4.9 | 9.6 | 7.9 | 4.9 |
| 企业价值/EBITDA (x) | 3.1 | 2.5 | 5.5 | 2.3 | 0.9 |
| 净每股股息 (仙) | – | 2.3 | 1.5 | 1.3 | 2.1 |
| 收益率 | 0.0% | 5.1% | 3.4% | 3.0% | 4.9% |
| 每股账面价值 (RM) | 0.62 | 0.84 | 0.88 | 0.93 | 1.12 |
| 市净率 (x) | 0.7 | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 0.4 |
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