IOI Properties Group (IOIPG) 最新财报深度解析：挑战中寻韧性，多元化战略显成效？
马来西亚的房地产巨头IOI Properties Group (IOIPG) 近日发布了截至2025年3月31日的第三季度财报。这份报告揭示了公司在复杂市场环境中，既有亮点也有挑战的运营现状。虽然本季度营收有所下滑，但其投资物业和酒店业务表现强劲，同时面临着高利息成本的压力。究竟IOIPG是如何应对这些挑战的？让我们深入剖析这份财报，看看这家房地产巨头在当前市场中的表现与未来走向。
核心亮点速览：
- 营收波动： 第三季度营收下滑16%，主要受去年同期土地销售高基数影响。
- 盈利承压： 税前盈利显著下降，高额利息成本是主要拖累因素。
- 投资物业表现亮眼： 新收购资产及现有商场（如IOI City Mall）贡献强劲增长。
- 酒店业务复苏： 营收大幅增长，但新开业酒店的初期运营成本导致亏损扩大。
- 去库存成效： 9个月内已完成RM3.46亿的库存去化。
营收与盈利概览：挑战与韧性并存
IOIPG在截至2025年3月31日的第三季度（3Q FY2025）录得营收RM7.552亿，与去年同期（3Q FY2024）的RM9.021亿相比，下降了16%。公司解释，这主要是由于去年同期房地产开发部门录得一笔RM2.111亿的土地销售，而本季度没有类似交易。
从盈利角度看，本季度税前盈利（PBT）为RM1.464亿，较去年同期的RM2.538亿大幅下降了42.3%。值得注意的是，报告中提到，扣除存货减值后的“基础税前盈利”为RM1.83亿，仍比去年同期下降了28%。盈利下滑的主要原因是“IOI Central Boulevard Towers (ICBT)”在新加坡开始运营后，利息成本显著增加。
再来看归属于公司所有者的净利润，本季度为RM7,613.1万，每股盈利（EPS）为1.38仙，相较去年同期的RM2.202亿净利润和4.00仙每股盈利，均出现约65%的下降。
本季度财务表现 (截至31/03/25)
- 营收: RM755,159千
- 税前盈利: RM146,405千
- 净利 (归属于公司所有者): RM76,131千
- 每股盈利: 1.38 仙
去年同期财务表现 (截至31/03/24)
- 营收: RM902,191千
- 税前盈利: RM253,751千
- 净利 (归属于公司所有者): RM220,214千
- 每股盈利: 4.00 仙
累计表现：
尽管单季度盈利承压，但从截至2025年3月31日的九个月累计表现来看，IOIPG的总营收达到RM21.72亿，较去年同期的RM21.57亿微增1%。这主要得益于投资物业和酒店休闲业务的强劲表现。然而，累计税前盈利（PBT）为RM4.309亿，相比去年同期的RM6.587亿下降了34.6%，主要仍是受高利息成本影响。
业务部门表现：几家欢喜几家愁
IOIPG的多元化业务模式在本季度财报中展现出不同的面貌：
| 业务部门 | 本季度营收 (RM’mil) | 去年同期营收 (RM’mil) | 营收变化 | 本季度营业利润 (RM’mil) | 去年同期营业利润 (RM’mil) | 利润变化 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 394.9 | 668.8 | -41% | 131.1 | 148.3 | -12% |
| 房地产投资 | 250.7 | 154.9 | +62% | 135.1 | 76.1 | +78% |
| 酒店与休闲 | 105.4 | 74.3 | +42% | (11.4) (亏损) | (3.4) (亏损) | 亏损扩大 |
- 房地产开发部门：营收和营业利润均有下滑，主要原因是去年同期士乃（Senai）土地销售的高基数效应。不过，集团在9个月内实现了RM11.4亿的销售额，其中90%来自马来西亚本土项目，特别是巴生谷和柔佛州的成熟综合开发项目表现强劲。
- 房地产投资部门：表现非常出色，营收和营业利润分别大幅增长62%和78%。这主要得益于2024年12月新收购的IOI Mall Damansara，以及新加坡IOI Central Boulevard Towers (ICBT) 完成建设后带来的经常性租赁收入。此外，IOI City Mall也创下了营收和营业利润的历史新高。
- 酒店与休闲部门：营收增长42%，主要由新收购的WKL和Courtyard酒店以及2024年2月开业的Moxy酒店和2025年3月3日开业的Sheraton Grand Hotel贡献。然而，由于Sheraton Grand Hotel的预运营成本、营销费用和折旧费用增加，该部门的运营亏损从RM340万扩大至RM1140万。
财务健康状况：负债与现金流
截至2025年3月31日，IOIPG的总资产略有下降至RM457.3亿，总负债增至RM220.2亿。总借款额从2024年6月30日的RM191.7亿增至RM194.5亿。每股净资产从RM4.38降至RM4.28。
现金流方面，截至2025年3月31日的九个月，经营活动产生的净现金流入为RM5.759亿，低于去年同期的RM11.33亿。然而，融资活动产生的净现金流由去年的净流出RM2.449亿转为净流入RM1.508亿，这表明公司通过新的借款来支持其运营和投资活动。
风险与前景分析：在挑战中寻找增长点
IOIPG在财报中客观地分析了当前的市场前景和潜在风险，并提出了应对策略：
- 房地产开发：集团在马来西亚本土市场销售强劲，特别是IOI Resort City和Bandar Puteri Puchong等成熟项目。此外，公司通过“30 Years Together”活动提供优惠促销，并积极去库存，已将总库存降至RM15.7亿，这有助于即时产生现金流以支持资本承诺和营运资金需求。
- 房地产投资：该部门凭借其零售和办公资产持续产生强劲的经常性收入。IOI City Mall保持高入住率，而IOI City Tower One也实现了近100%的租赁承诺，显示出集团在投资物业管理方面的专业能力。
- 酒店与休闲：集团推出了“Visit IOI Resort City”活动，旨在提升品牌知名度并吸引客流，尤其是在2026年马来西亚旅游年即将到来之际。在中国，新开业的厦门集美喜来登酒店（Sheraton Grand Xiamen Jimei）将与IOI Mall Xiamen和IOI Business Park形成协同效应。
- 中国市场：尽管面临地缘政治风险和经济逆风，集团通过战略性调整已完成库存（如IOI Palm International Parkhouse）的定价，销售已逐渐回升。
- 新加坡市场：住宅和办公市场保持韧性。IOI Central Boulevard Towers (ICBT) 已实现80%的租赁承诺，剩余优质办公空间有望吸引更多关注。W Residences Marina View的建设也稳步推进。
公司预计，尽管全球商业环境和贸易不确定性持续存在，但凭借其在三个国家的多元化产品组合、稳定的投资物业经常性收入流以及酒店休闲部门的良好前景，本财年的财务表现预计将保持满意，除非出现不可预见的情况。
总结与展望
IOI Properties Group 在这个季度中展现了其在复杂市场环境下的韧性。尽管受到高利息成本和土地销售波动的影响，导致短期盈利承压，但其核心业务——尤其是投资物业和酒店休闲部门——的强劲增长，以及在去库存方面的积极努力，为公司未来的发展奠定了基础。公司在马来西亚、中国和新加坡的多元化战略布局，使其能够更好地应对区域性挑战并抓住市场机遇。
- 投资物业和酒店业务的增长是本季度亮点，新项目的贡献将是未来业绩的关键驱动力。
- 高额利息成本是当前盈利的主要拖累，IOIPG需要持续关注成本优化和融资效率。
- 积极去库存和区域性营销活动，有望进一步提升房地产开发部门的表现。
未来，市场将持续关注IOIPG如何平衡其扩张步伐与财务健康，以及新开业项目能否迅速贡献更多盈利，进一步释放其多元化业务的潜力。
我的个人观点：
IOIPG的最新财报描绘了一幅既有挑战也有机遇的图景。短期内，高企的利息成本无疑是其盈利能力面临的主要逆风，特别是像新加坡ICBT这样的大型投资项目在初期运营阶段需要消化大量前期成本。然而，公司在投资物业领域所展现出的强大吸金能力和运营效率，以及酒店业务在复苏期的积极扩张，都显示出其核心资产的韧性与潜力。房地产开发部门的去库存成果也值得肯定，这有助于改善现金流。我认为，IOIPG的多元化业务模式和跨国布局是其抵御风险的关键。随着新项目的逐步成熟和市场环境的改善，这些投资有望在未来带来更丰厚的回报。
您认为IOIPG在未来几年内能否持续优化其成本结构，并在多元化业务的驱动下实现更稳健的盈利增长？欢迎在评论区分享您的看法！
