KIPREIT: KIP Real Estate Investment Trust: 资产增强计划驱动增长，投行维持“买入”评级

马来西亚吉隆坡——TA Securities近日发布研究报告，维持对KIP Real Estate Investment Trust (KIP REIT) 的“买入”评级，目标价RM1.12，较其最新交易价RM0.915高出22.3%，并给予四星ESG评级。此次评级是基于KIP REIT一项耗资1.6亿令吉的资产增强计划（AEI），旨在扩建其位于霹雳州的AEON Kinta City商场。

资产增强计划概览

该AEI项目将通过与永旺（AEON Co. (M) Bhd）签订的协议进行，预计将为AEON Kinta City商场增加约226,000平方英尺的总楼面面积和约145,000平方英尺的可出租净面积，同时新增229个停车位。总开发成本上限为1.6亿令吉，相当于KIP REIT截至2025年6月总资产价值的10.1%。工程预计耗时约17个月，目标在2027年第四季度完成。

项目竣工后，该商场的总楼面面积将扩大27%至约675,000平方英尺，而可出租净面积将增加30%至约580,000平方英尺。扩建后的空间将租赁给永旺，按实际开发成本8%的年租金计算，预计每年可带来约1,280万令吉的总租金收入。

更重要的是，永旺将把租约延长至2030年9月现有租约到期之后，首次租期为15年，包含三个连续的五年期，并有权再续租10年。这有效地将永旺确立为KIP REIT在2055年之前的核心租户，显著增强了其长期收入可见性。

投行观点与财务影响

TA Securities对AEON Kinta City商场的扩建持积极态度，认为这是一项由主要租户支持的扩张，将增强长期收入可见性并提升资产组合韧性。永旺作为现有及扩建物业的唯一租户，通过长期租赁结构降低了租赁风险。合同规定的8%成本收益率高于KIP REIT的融资成本，也超过了TA Securities设定的6.5%目标收益率，预计在项目完成后将对收益产生积极贡献。

此次扩建将使商场的净可出租面积增加30%，巩固其在怡保catchment区域的竞争地位，并增强租户组合的灵活性。TA Securities估计，竣工后KIP REIT的资产价值可能增长约9.6%至18.3亿令吉，使其更接近2027年底20亿令吉的资产管理规模目标。

资产负债表影响可控。建设期间的融资主要由承包商主导，竣工时一次性支付，因此借贷负担有限。目前，KIP REIT的杠杆率约为39%，低于其45%的内部上限，仍有约2亿令吉的收购空间，无需发行股本。

TA Securities预计，该扩建项目预计每年可产生约1,280万令吉的总租金收入，净物业收入约为1,220万令吉。扣除约720万令吉的年化利息支出后，预计每年将带来约500万令吉的增量收益贡献。

就全年而言，这可能使其2028财年的盈利预测增加6.3%至7,820万令吉。然而，考虑到目标竣工时间为2027年第四季度，TA Securities保守估计2028财年仅贡献半年收益，这相当于盈利增长约3.2%。在获得更多关于施工进展和最终融资结构的可见性之前，TA Securities目前维持其2026-2028财年的盈利预测。

估值与评级

TA Securities维持对KIP REIT的“买入”评级，目标价仍为RM1.12，基于2026日历年6.5%的目标收益率，并纳入了3%的ESG溢价。该报告指出，KIP REIT在环境、社会和公司治理（ESG）方面均表现出色，获得了四星平均评级。其全面实施了气候风险评估，设定了净零碳目标，并致力于员工福祉和社区参与，且拥有强大的治理实践。