KIPREIT: KIP Real Estate Investment Trust: 资产组合扩张与成本效益推动业绩增长，投行维持“买入”评级

KIP Real Estate Investment Trust (KIP REIT) 即将公布其2026财年第二季度业绩。市场预期其第二季度实际净利润将达到1800万至2000万令吉，同比大幅增长44%至60%。上半财年累计实际净利润预计为3550万至3750万令吉，占全年预估的52%至55%。由于新收购资产的全面贡献以及资产增值计划（AEI）的积极推进，KIP REIT的业绩表现强劲。TA Securities维持对KIP REIT的“买入”评级，并将目标价定为1.12令吉，较最后交易价有22.3%的上涨空间。

业绩回顾

本次业绩增长主要得益于近期收购资产的全面贡献，包括KIPMall Desa Coalfields、KIPMall Kuantan以及Bintulu的工业资产，同时Pasir Gudang工业物业（于2025年10月竣工）也开始贡献初期收入。这些新资产有效地扩大了KIP REIT的收入基础和资产管理规模（AUM）。

资产增值与拓展

在资产增值方面，KIPMall Tampoi的关键性AEI项目已接近尾声，并计划于2026年2月8日盛大开幕。尽管此次改造并未大幅增加租赁面积，但预计将通过提升租金和运营效率来贡献收入增长，这得益于全新的生鲜市场主导型社区商场概念。收入增量将来自更广泛的总营业额租金模式、更高的停车收入、新租户的引入以及重新配置的中心区域，用于推广和社区活动。此外，此次升级还包括太阳能扩建、冷水机组升级、LED照明改造、改进通风和排水系统以及额外的回收设施，该商场的目标是获得GreenRE金级认证。

此前，KIPMall Senawang（2024年2月至9月）的AEI项目已成功将其资产估值同比提升约20%，达到3000万令吉（截至2025年6月），同时出租率从2017-24年平均约80%提升至98%，彰显了KIP REIT在通过AEI提升资产价值和收入方面的强大能力。

未来展望与策略

截至2026财年至今，KIP REIT已完成了四项收购，包括KIPMall Desa Coalfields、KIPMall Kuantan以及位于砂拉越民都鲁和柔佛Pasir Gudang的工业资产。这些新增资产使KIP REIT的投资组合扩展至18项创收物业，总AUM达到17亿令吉。管理层持续致力于到2027年将AUM提升至20亿令吉，通过零售和工业领域的收购来实现这一目标。未来，KIPMall Masai正在被评估为潜在的AEI项目，与AEON的谅解备忘录也已于2025年10月签署了意向书，用于拟议中的AEON Mall Kinta City的扩建。

ESG表现亮点

TA Securities已将KIP REIT的ESG评级从三星级上调至四星级，反映了其在执行和信息披露方面的显著进步。KIP REIT已完成了全投资组合范围内的气候风险评估，采用了与ESG挂钩的融资，并于2025年6月被纳入富时罗素全球可持续发展系列指数（FTSE4Good Bursa Malaysia Index），同时荣获2024年ESG积极影响金奖。

运营方面，KIP REIT在2025财年通过采用太阳能节省了178万令吉的能源成本，水回收率达到92%，并减少了废物强度。展望未来，与KJTS签订的20年冷水机组升级协议预计将使主要资产的能源成本再降低约15%。KIPMall Bangi和KIPMall Tampoi正在申请绿色建筑认证，有望进一步支持资产估值。在社会和治理方面，KIP REIT报告女性员工占61%，并持续与中小企业（包括女性拥有的租户）合作。治理方面的改进包括董事会层面的ESG培训和供应商筛选，同时该集团正在采纳IFRS S1和S2，以改善气候相关的财务披露。