Corporate Update
Sunway REIT 业绩符合预期，维持中性评级
Sunway REIT (5176 | SREIT MK) 主板 | 产托
ESG 评级: ★★★
目标价不变 RM2.10
回报率统计
| 2025年8月12日股价 (RM) | 2.15 |
| 预期股价回报率 (%) | -2.3 |
| 预期股息收益率 (%) | +4.7 |
| 预期总回报率 (%) | +2.4 |
股价表现 (%)
| 期间 | 绝对 | 相对 |
|---|---|---|
| 1个月 | 0.0 | -2.0 |
| 3个月 | 2.4 | 10.5 |
| 12个月 | 31.9 | 35.2 |
2QFY25业绩回顾 – 零售部门提升盈利
1HFY25业绩符合预期
Sunway REIT 1HFY25核心净收入为2.067亿令吉，符合预期，分别占我们和市场全年预测的54%和52%。宣布1HFY25每单位派息5.68仙。
因高基数效应导致季度盈利下降
按季度计算，2QFY25核心净收入微降至1.024亿令吉（-1.9% qoq），与营收下降（-3.4% qoq）一致。盈利轻微下滑主要由于零售部门贡献减少，但被酒店部门贡献略微增加所缓冲。零售部门的净产业收入（NPI）下降2.3% qoq，主要是因为Sunway Pyramid Mall的收入减少，因零售业务在1QFY25的高基数后恢复正常。值得注意的是，零售业在1QFY25因节庆季节而受到提振。与此同时，酒店部门的NPI出现复苏（+4.1% qoq），因为1QFY25的盈利在斋戒月期间较为疲软。
盈利受零售部门提振
按年计算，2QFY25盈利跃升至1.024亿令吉（+29.7% yoy）。这使得1HFY25累计盈利增至2.067亿令吉（+24.6% yoy），与营收增长（+21.5% yoy）一致。可观的盈利增长主要由零售部门的更高贡献所带动，抵消了酒店和办公部门的疲弱贡献。零售部门的NPI实现了33.4% yoy的良好增长，主要得益于Sunway Pyramid Mall的租金收入增加以及新收购资产的贡献。值得注意的是，Sunway Pyramid Mall的租金收入受到积极的租金回升和Oasis翼的重新配置所支持，从而提高了租金率。另一方面，酒店部门的NPI表现较弱（-16.6% yoy），主要是由于休闲需求疲软，导致平均入住率从62%下降至60%。
维持中性评级，目标价不变为RM2.10
我们对FY25/26/27F的盈利预测保持不变。我们也维持对Sunway REIT的目标价为RM2.10，基于股息贴现模型。虽然我们对Sunway REIT的盈利前景保持积极，主要将由零售部门的稳健贡献支撑。然而，在近期股价上涨后，上行空间有限。因此，我们维持对Sunway REIT的中性（NEUTRAL）评级。预计股息收益率为4.7%。
投资统计
| 财政年末(12月) | 2025E | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|
| 营收 (百万) | 803 | 823 | 843 |
| 净租金收入 (百万) | 615 | 629 | 643 |
| 净投资收入 (百万) | 621 | 635 | 648 |
| 核心净收入 (百万) | 383 | 402 | 428 |
| 核心每股收益 (仙) | 11.18 | 11.73 | 12.48 |
| 净每单位分配 (仙) | 10.17 | 10.44 | 10.89 |
| 股息收益率 | 4.7% | 4.9% | 5.0% |
关键统计数据
| FBM KLCI | 1,567.90 |
| 发行股数 (百万) | 3,424 |
| 预估自由流通量 (%) | 50.15 |
| 市值 (百万令吉) | 7,363 |
| 52周股价范围 | RM1.59 – RM2.32 |
| 3个月日均成交量 (百万) | 4.14 |
| 3个月日均成交额 (百万令吉) | 8.84 |
| 主要股东 (%) | |
| Sunway Berhad | 40.89 |
| EPF | 15.64 |
| Kumpulan Wang Persaraan | 5.96 |
Jessica Low Jze Tieng
jessica.low@midf.com.my
03-2173 8391
Sunway REIT: 2QFY25 业绩摘要
| 财政年末 (12月) (百万令吉，除非另有说明) | 季度业绩 | 累计业绩 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2QFY25 | 同比变化% | 环比变化% | 1HFY25 | 同比变化% | |
| 总营收 | 211.4 | 20.4% | -3.4% | 430.3 | 21.5% |
| 净租金收入 (NRI) | 154.9 | 19.8% | -1.5% | 312.1 | 20.1% |
| 净投资收入 | 187.1 | -5.3% | 16.7% | 347.4 | 3.9% |
| 净收入 | 129.4 | -10.8% | 24.0% | 233.7 | 0.7% |
| 核心净收入 (CNI) | 102.4 | 29.7% | -1.9% | 206.7 | 24.6% |
| 已实现每股收益 (仙) | 3.8 | -10.8% | 24.0% | 6.8 | 0.7% |
| 核心每股收益 (仙) | 3.0 | 29.7% | -1.9% | 6.0 | 24.6% |
| 总每单位分配 (仙) | 5.7 | 21.9% | N/A | 5.7 | 21.9% |
资料来源：公司，MBSBR
财务摘要
损益表 (百万令吉)
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营收 | 716 | 767 | 803 | 823 | 843 |
| 净租金收入 | 527 | 570 | 615 | 629 | 643 |
| 净投资收入 | 527 | 746 | 621 | 635 | 648 |
| 净收入 | 338 | 525 | 378 | 402 | 428 |
| 核心净收入 | 338 | 351 | 383 | 402 | 428 |
| 核心每股收益 (仙) | 9.9 | 10.3 | 11.2 | 11.7 | 12.5 |
| 核心市盈率 (倍) | 21.8 | 21.0 | 19.2 | 18.3 | 17.2 |
| 每单位资产净值 (RM) | 1.61 | 1.71 | 1.73 | 1.74 | 1.75 |
| 股价/资产净值比 (倍) | 1.33 | 1.25 | 1.24 | 1.23 | 1.23 |
现金流量表 (百万令吉)
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 经营活动现金流 | 727 | 771 | 811 | 831 | 851 |
| 从客户收到的现金 | 446 | 544 | 630 | 651 | 672 |
| 经营活动净现金流 | -200 | -313 | -170 | -157 | -10 |
| 投资活动现金流 | 135 | -1210 | -164 | -148 | 3 |
| 投资物业的后续支出 | -407 | 530 | -475 | -586 | -589 |
| 投资活动使用的净现金 | 174 | -136 | -9 | -83 | 85 |
| 融资活动现金流 | 251 | 425 | 290 | 280 | 198 |
| 融资活动产生/(使用)的净现金 | 425 | 290 | 280 | 198 | 283 |
资产负债表 (百万令吉)
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 投资物业 | 8,912 | 10,385 | 10,395 | 10,405 | 10,415 |
| 非流动资产总额 | 8,990 | 10,472 | 10,409 | 10,419 | 10,429 |
| 现金 | 425 | 290 | 280 | 198 | 283 |
| 其他资产 | 123 | 41 | 131 | 267 | 195 |
| 总资产 | 9,539 | 10,803 | 10,820 | 10,883 | 10,907 |
| 长期借款 | 2,000 | 2,730 | 2,800 | 2,762 | 2,717 |
| 短期借款 | 1,637 | 1,737 | 1,789 | 1,843 | 1,898 |
| 其他负债 | 386 | 464 | 302 | 308 | 313 |
| 总负债 | 4,023 | 4,931 | 4,891 | 4,912 | 4,928 |
| 单位持有人资本 | 3,434 | 3,434 | 3,434 | 3,434 | 3,434 |
| 其他权益 | 2,082 | 2,438 | 2,495 | 2,537 | 2,546 |
| 总权益 | 5,516 | 5,872 | 5,929 | 5,971 | 5,979 |
| 权益 + 负债 | 9,539 | 10,803 | 10,820 | 10,883 | 10,907 |
盈利能力比率
| 2023A | 2024A | 2025E | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 盈利赚幅 | 73.6% | 97.3% | 77.3% | 77.1% | 76.9% |
| 净投资收入利润率 | 47.3% | 45.8% | 47.7% | 48.8% | 50.7% |
| 核心净收入利润率 | 6.6% | 6.8% | 7.2% | 7.4% | 7.8% |
| 股本回报率 (ROE) | 3.6% | 3.5% | 3.5% | 3.7% | 3.9% |
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本报告由 MBSB Investment Bank Berhad (前称 MIDF AMANAH INVESTMENT BANK BERHAD) 197501002077 (24878-X) 编制。本报告仅在适用法律允许的情况下分发。读者应充分意识到本报告仅供参考。本报告中的观点基于我们认为可靠的来源获取或衍生的信息。MBSB INVESTMENT BANK BERHAD (前称 MIDF AMANAH INVESTMENT BANK BERHAD) 对其中包含的信息的准确性、完整性或可靠性不作任何明示或暗示的陈述或保证，且不应依赖于此。本报告不是，也不应被解释为购买或出售任何证券或其他金融工具的要约。本报告中的分析基于众多假设。不同的假设可能导致截然不同的结果。所有观点和估计如有变更，恕不另行通知。研究分析师将全权酌情决定启动、更新和停止覆盖。MBSB INVESTMENT BANK BERHAD (前称 MIDF AMANAH INVESTMENT BANK BERHAD) 的董事、员工和代表可能对提及的任何证券拥有权益，并可能从本文信息中受益。MBSB 集团及其关联公司可向本文提及的任何公司及该等公司的关联公司提供服务。本文件不得以任何形式或为任何目的复制、分发或发布。
MBSB INVESTMENT BANK (前称 MIDF INVESTMENT BANK): 评级指南
股票评级
- 买入 (BUY): 预计未来12个月总回报率 >10%。
- 交易型买入 (TRADING BUY): 因正面消息流，预计股价在评级后3个月内上涨 >10%。
- 中性 (NEUTRAL): 预计未来12个月总回报率在 -10% 到 +10% 之间。
- 卖出 (SELL): 预计未来12个月总回报率 < -10%。
- 交易型卖出 (TRADING SELL): 因负面消息流，预计股价在评级后3个月内下跌 >10%。
行业评级
- 积极 (POSITIVE): 预计未来12个月行业表现将优于整体市场。
- 中性 (NEUTRAL): 预计未来12个月行业表现将与整体市场一致。
- 负面 (NEGATIVE): 预计未来12个月行业表现将逊于整体市场。
ESG 评级* – 来源 Bursa Malaysia 和 FTSE Russell
- ☆☆☆☆: 在 FBM EMAS 中经 FTSE Russell 评估的上市公司中，ESG 评级排名前 25%。
- ☆☆☆: 在 FBM EMAS 中经 FTSE Russell 评估的上市公司中，ESG 评级排名前 26-50%。
- ☆☆: 在 FBM EMAS 中经 FTSE Russell 评估的上市公司中，ESG 评级排名前 51-75%。
- ☆: 在 FBM EMAS 中经 FTSE Russell 评估的上市公司中，ESG 评级排名后 25%。
* FBM EMAS 上市公司的 ESG 评级由 FTSE Russell 依据 FTSE Russell ESG 评级方法进行评估。
