Sentral REIT 2025年次季财报解析：业绩稳健，宣布派息3.16仙！
Sentral产托（SENTRAL REIT）刚刚发布了截至2025年6月30日的第二季度财务报告。在当前充满挑战的办公楼市场环境中，该产托展现了其稳健的运营能力。尽管整体收入略有下滑，但凭借有效的成本控制和财务管理，公司依然为股东带来了稳定的回报，并宣布派发每单位3.16仙的中期股息。
本季亮点： Sentral产托宣布派发每单位3.16仙的中期股息，除权日定于2025年8月22日，并将于2025年9月18日支付。这再次彰显了公司对股东回报的承诺。
核心财务数据一览
让我们深入探讨Sentral产托本季度的核心财务表现，并与去年同期进行比较，以更清晰地了解其运营状况。
本季总收入
RM 4770万
2025年第二季度
去年同期总收入
RM 4900万
2024年第二季度
本季度总收入为4770万令吉，与去年同期的4900万令吉相比，按年（YoY）下降了2.7%。报告指出，这主要是由于 Menara Shell 的收入贡献减少，以及MFRS 16会计准则下租金收入直线法确认的影响。不过，Sentral Building 4 (SB4) 和 Sentral Building 3 (SB3) 收入的增长部分抵消了这一影响。
本季净房地产收入
RM 3700万
2025年第二季度
去年同期净房地产收入
RM 3790万
2024年第二季度
净房地产收入（Net Property Income）从去年同期的3790万令吉小幅下滑2.5%至3700万令吉。值得注意的是，本季度的物业运营开销成功减少了3.6%，这得益于管理层在整个投资组合中推行的成本优化措施，有效缓冲了收入下降带来的冲击。
本季已实现净收入
RM 2010万
2025年第二季度
去年同期已实现净收入
RM 2050万
2024年第二季度
本季度已实现净收入（即可分配收入）为2010万令吉，YoY微跌1.9%。这主要归因于较低的净房地产收入。然而，一个积极的因素是财务成本下降了0.9%，这得益于较低的吉隆坡银行同业拆息率（KLIBOR）以及公司采用的利率互换（Interest Rate Swap）安排，成功节省了利息开支。
财务状况与股息详情
除了核心的收入与盈利数据，我们还需关注其关键的财务比率和派息情况，以全面评估其健康状况。
| 财务指标 | 2025年第二季度 | 2024年第二季度 |
|---|---|---|
| 每股盈利 (EPU) | 1.68 仙 | 1.72 仙 |
| 每单位派息 (DPU) | 3.16 仙 (中期) | 3.21 仙 (中期) |
| 每单位净资产 (NAV per Unit) | RM 1.1280 (派息后) | – |
从上表可以看出，尽管每股盈利和派息略有下降，但整体表现依然稳固。派息后的每单位净资产为RM 1.1280，保持稳定。截至2025年6月30日，公司的总资产为26.2亿令吉，总负债为12.4亿令吉，负债率约为44.5%，处于健康水平。
市场前景与管理层策略
市场环境分析
根据报告引述的 Knight Frank 市场研究，巴生谷的办公楼市场依然面临挑战。由于新供应量不断进入市场，市场呈现“租户导向”的格局，加上成本通胀，给租金带来了竞争压力。相比之下，在稳定的内需和游客人数增长的支持下，零售市场预计将保持坚挺。
管理层的应对策略
面对挑战，管理层正积极采取多项策略：
- 租户保留与营销： 2025年，产托旗下约21%的可出租面积租约到期。管理层积极推行租户保留策略，在第二季度到期的租约中成功续签了99%，使整体投资组合的出租率从上一季度的84%提升至85%。
- 成本优化与资产提升： 持续优化运营成本，并推行资产增值计划，以提升资产质量和市场竞争力。
- 审慎的投资策略： 积极寻求可增值的商业物业收购机会，同时通过机会性脱售来重新平衡投资组合。近期的企业活动包括提议以7000万令吉收购Arcoris Plaza的零售单位和停车场。
总结与展望
总体而言，Sentral产托在2025年第二季度交出了一份稳健的成绩单。尽管宏观经济环境充满挑战，特别是办公楼市场的激烈竞争，但管理层通过积极的资产管理、出色的租户保留率和有效的成本控制，成功维持了稳定的盈利能力和对股东的回报。展望未来，管理层将继续专注于其既定策略，包括提升现有资产价值和寻求增值收购，以应对市场波动并为股东创造长期价值。
然而，投资者仍需关注以下几个潜在风险：
- 巴生谷地区新办公楼供应持续增加，可能加剧市场竞争并对租金构成压力。
- 持续的成本通胀可能对未来的运营开销造成影响。
- 在租户市场中，续租谈判可能面临挑战，从而影响租金的增长潜力。
个人观点
在我看来，Sentral产托这份财报展示了其管理团队的韧性和前瞻性。在收入面临压力的同时，能够有效降低物业运营和财务成本，显示了卓越的执行力。高达99%的季度租约续签率不仅证明了其资产组合的吸引力，也反映了其与租户之间稳固的关系。虽然派息略有下调，但在当前环境下，能够持续派发稳定的股息本身就是一个积极信号。拟议中的Arcoris Plaza收购案，也预示着公司正积极拓展其零售资产组合，以实现收入来源的多元化。
你认为Sentral产托能否在充满挑战的办公楼市场中，通过其资产提升和收购策略，继续保持稳定的派息？欢迎在下方评论区分享你的看法！
