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2025年8月11日，星期一
FBMKLCI: 1,556.98
行业: 房地产
Paramount Corporation Bhd 战略性扩张至居林
最后交易价: RM1.08
此报告仅供内部传阅*
收购位于吉打居林的永久地契土地
Paramount Corporation Berhad (Paramount) 已与 Golden Bluechip Sdn Bhd 签订买卖协议，以 RM1.2874亿（每平方英尺 RM10）收购位于吉打州居林鲁乃镇的四块相连永久地契土地，总面积为 295.55 英亩。该土地位于居林市中心以北约12公里，以及居林高科技园 (KHTP)——一个主要的工业和半导体中心——4A期的北部4公里（见附录I）。
总开发价值 RM9.46亿的城镇发展项目
Paramount 计划将该地块改造成一个集住宅、商业和工业地块为一体的综合性城镇，并辅以娱乐和其他关键设施。该项目的预计总开发价值 (GDV) 为 RM9.46亿，将分七年开发，预计于2027年启动。
收购价格被认为是合理的
RM1.2874亿的收购价格被认为是合理的，因为它几乎与 RM1.288亿的独立市场估值相符。此外，土地成本仅占预计总开发价值的14%，低于行业20%的经验法则，为项目实现利润提供了健康的缓冲空间。
加强总开发价值管道和战略定位
这是 Paramount 在2025年的第二次土地收购，使得年初至今的土地储备支出达到 RM1.87亿，总潜在总开发价值为 RM17亿（见附录2）。通过这笔交易，Paramount 剩余的总开发价值增至 RM72亿，与管理层在未来五年内补充至少 RM20亿总开发价值的目标一致。
该集团继续专注于在现有开发项目附近收购土地，以缩短周转时间并利用品牌熟悉度。这种方法在北部地区取得了持续的成果，Paramount 在该地区通过 Taman Patani Jaya（173英亩，已完成）、Bandar Laguna Merbok（493英亩，已完成）和 Bukit Banyan（657英亩，进行中）等城镇建立了强大的市场地位。
最近，位于大山脚的69.2英亩 Embun Hills 开发项目（总开发价值：RM4.6亿）在其30间商业店铺办公室推出当天即实现100%售罄。同时，住宅部分的第一期，包括114套价格介于 RM80万至 RM90万之间的排屋和半独立式集群住宅，实现了45%的认购率。这一强劲的开端突显了该集团通过利用其深厚的本地市场知识、已建立的品牌形象和可靠的执行记录来推动新项目强劲需求的能力。
鉴于新地块邻近不断扩大的居林高科技园，并具有相似的人口增长驱动因素，管理层期望能够复制这一销售势头，为计划中的 RM9.46亿总开发价值的城镇项目注入动力，从而巩固该项目的盈利前景和集团业务管道的战略价值。
| 彭博代码 | PAR MK |
| 股票代码 | 1724 |
| 上市 | 主板 |
| 股本 (百万) | 622.8 |
| 市值 (百万令吉) | 672.6 |
| 52周高/低 (令吉) | 1.14/0.9 |
| 12个月日均成交量 (‘000 股) | 153.4 |
| 预计自由流通股 (%) | 47.2 |
| Beta (x) | 0.7 |
| 主要股东 (%) | |
| Paramount Equitite S/B | 24.8% |
| Southern Palm Industries S/B | 8.4% |
| FY25 | FY26 | |
|---|---|---|
| 预测修订 (%) | 0.0 | 0.0 |
| 净利润 (百万令吉) | 87.5 | 105.9 |
| 市场共识 | – | – |
| TA / 市场共识 (%) | – | – |
| 先前评级 | 买入 (维持) | |
| 市场共识目标价 (令吉) | – | |
| FY25 | FY26 | |
|---|---|---|
| 净负债率 (%) | 52.5 | 52.5 |
| 自由现金流/股 (仙) | 3.6 | 15.6 |
| 股价/现金流比率 (x) | 30.1 | 6.9 |
| 资产回报率 (%) | 2.7 | 3.0 |
| 股本回报率 (%) | 6.0 | 7.1 |
| 每股净资产 (令吉) | 2.3 | 2.4 |
| 股价/净资产比 (x) | 0.5 | 0.4 |
| 股价变动 | PAR | FBM KLCI |
|---|---|---|
| 1 个月 | 2.9 | 1.8 |
| 3 个月 | 2.9 | 0.9 |
| 6 个月 | (0.9) | (2.1) |
| 12 个月 | 5.9 | (2.1) |
资料来源：Bloomberg
负债率将略高于管理层舒适区
在2025年8月5日完成对 Envictus 28%股权的收购，并假设近期在 Batu Kawan 和居林的土地收购采用70%的债务融资后，Paramount 的总负债率预计将从2025年3月底的0.73倍上升至0.83倍，超过了管理层0.75倍的舒适阈值。净负债率也将从0.56倍增至0.67倍。虽然这高于首选范围，但杠杆水平仍在可控范围内。重要的是，管理层已表示愿意为抓住机会主义和价值增值的交易而暂时超出其负债率限制。
我们的观点
我们对此次收购持积极态度，其优势在于地处 KHTP 附近的新兴增长走廊的战略位置、与 Paramount 在北部地区已建立的市场地位产生的强大协同效应，以及与典型20%基准相比具有竞争力的14%土地成本对总开发价值比率。尽管负债率将有所上升，但我们认为，该项目长期的盈利前景以及复制 Embun Hills 销售成功的潜力，足以证明这项投资的合理性，能够支持长期的增长和股东价值。
预测
我们在此阶段维持我们对FY25-27的盈利预测。
建议与估值
维持我们的目标价 RM1.48/股不变，基于 CY26 预测账面价值的0.6倍市净率。维持买入评级。
附录 I: 土地位置
土地位于 Lunas Town, Kulim Town, Kulim High Tech Park, Butterworth-Kulim Expressway 和 Phase 4A of KHTP 附近。
附录 2: 2025年土地储备
| 日期 | 地点 | 土地面积 (英亩) | 收购价 (百万令吉) | 收购价 (每平方英尺令吉) | 总开发价值 (百万令吉) | 土地成本占总开发价值比例 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年7月31日 | Batu Kawan | 18.97 | 58 | 70 | 744 | 8% |
| 2025年8月8日 | Kulim | 295.55 | 129 | 10 | 946 | 14% |
| 总计 | 187 | 1690 | 11% |
资料来源：Bursa 公告，TA Securities
盈利摘要
损益表 (百万令吉)
| 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025f | 2026f | 2027f |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业额 | 1,012.3 | 1,040.2 | 1,088.9 | 1,230.2 | 1,403.8 |
| EBITDA | 187.4 | 223.1 | 207.6 | 231.8 | 260.7 |
| 折旧与摊销 | (27.3) | (23.3) | (26.9) | (21.9) | (18.0) |
| 净融资成本 | (27.3) | (37.1) | (40.6) | (44.0) | (51.4) |
| EI | 8.4 | 16.3 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 税前利润 | 130.2 | 156.9 | 137.5 | 163.3 | 188.7 |
| 正常化税前利润 | 121.9 | 140.6 | 137.5 | 163.3 | 188.7 |
| 税收 | (35.1) | (42.0) | (48.1) | (57.2) | (66.1) |
| 税后利润 | 95.1 | 114.9 | 89.4 | 106.2 | 122.7 |
| 来自已终止经营业务的利润 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 少数股东权益和PDS持有人 | 12.2 | 12.5 | 1.9 | 0.3 | 0.3 |
| 核心净利润 | 74.5 | 86.1 | 87.5 | 105.9 | 122.4 |
| 报告每股收益 (仙) | 13.4 | 16.5 | 14.1 | 17.0 | 19.7 |
| 核心每股收益 (仙) | 12.0 | 13.8 | 14.1 | 17.0 | 19.7 |
| 正常化市盈率 (x) | 9.0 | 7.8 | 7.7 | 6.4 | 5.5 |
| GDPS (仙) | 7.0 | 7.5 | 7.5 | 8.0 | 8.0 |
| 股息收益率 (%) | 6.5 | 6.9 | 6.9 | 7.4 | 7.4 |
资产负债表 (百万令吉)
| 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025f | 2026f | 2027f |
|---|---|---|---|---|---|
| 固定资产 | 1,472.9 | 1,064.0 | 1,442.1 | 1,475.2 | 1,512.2 |
| 其他 | 116.4 | 234.4 | 231.9 | 229.4 | 226.8 |
| 总固定资产 | 1,589.4 | 1,298.4 | 1,674.0 | 1,704.6 | 1,739.0 |
| 现金 | 202.7 | 216.1 | 389.9 | 587.2 | 810.3 |
| 其他流动资产 | 1,185.1 | 1,548.8 | 1,361.1 | 1,349.2 | 1,416.8 |
| 总流动资产 | 1,387.9 | 1,764.9 | 1,751.1 | 1,936.4 | 2,227.1 |
| 持有待售资产 | 0.0 | 10.3 | 10.3 | 10.3 | 10.3 |
| 总资产 | 2,977.2 | 3,073.6 | 3,435.4 | 3,651.3 | 3,976.5 |
| 短期债务 | 259.7 | 356.7 | 206.7 | 206.7 | 166.7 |
| 其他负债 | 452.5 | 540.4 | 661.1 | 670.6 | 722.9 |
| 总流动负债 | 712.2 | 897.1 | 867.8 | 877.3 | 889.7 |
| 股东资金 | 1,429.7 | 1,431.0 | 1,472.1 | 1,528.5 | 1,601.3 |
| 少数股东权益 | 1.2 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 |
| PDS | 199.6 | 50.0 | 50.0 | 0.0 | 0.0 |
| 长期借款 | 568.4 | 633.6 | 983.6 | 1,183.6 | 1,423.6 |
| 长期负债 | 66.1 | 60.5 | 60.5 | 60.5 | 60.5 |
| 总长期负债 | 634.6 | 694.1 | 1,044.1 | 1,244.1 | 1,484.1 |
| 总权益和负债 | 2,977.2 | 3,073.6 | 3,435.4 | 3,651.3 | 3,976.5 |
现金流量表 (百万令吉)
| 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025f | 2026f | 2027f |
|---|---|---|---|---|---|
| 税前利润 | 130.2 | 156.9 | 137.5 | 163.3 | 188.7 |
| 调整项 | 16.1 | 18.8 | 43.1 | 46.6 | 54.0 |
| 折旧与摊销 | 27.3 | 23.3 | 26.9 | 21.9 | 18.0 |
| 营运资本变动 | 69.9 | 141.7 | 219.6 | (79.7) | (132.8) |
| 经营现金流 | 243.6 | 340.7 | 427.1 | 152.1 | 127.9 |
| 资本支出 | (53.2) | (67.6) | (405.0) | (55.0) | (55.0) |
| 其他 | 1.8 | (205.7) | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 投资现金流 | (51.3) | (273.3) | (405.0) | (55.0) | (55.0) |
| 债务增加/(偿还) | (196.8) | 143.9 | 200.0 | 200.0 | 200.0 |
| 股权增加/(偿还) | 0.0 | (149.9) | 0.0 | (50.0) | 0.0 |
| 股息 | (111.5) | (46.7) | (46.7) | (49.8) | (49.8) |
| 其他 | (38.8) | (33.6) | (1.6) | 0.0 | 0.0 |
| 融资现金流 | (347.1) | (86.4) | 151.7 | 100.2 | 150.2 |
| 净现金流 | (154.9) | (18.9) | 173.8 | 197.3 | 223.1 |
比率
| 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025f | 2026f | 2027f |
|---|---|---|---|---|---|
| 盈利能力比率 | |||||
| 核心股本回报率 (%) | 5.1 | 6.0 | 6.0 | 7.1 | 7.8 |
| 核心资产回报率 (%) | 2.4 | 2.9 | 2.7 | 3.0 | 3.2 |
| EBITDA 利润率 (%) | 18.5 | 21.4 | 19.1 | 18.8 | 18.6 |
| 税前利润率 (%) | 12.0 | 13.5 | 12.6 | 13.3 | 13.4 |
| 流动性比率 | |||||
| 流动比率 (x) | 1.9 | 2.0 | 2.0 | 2.2 | 2.5 |
| 速动比率 (x) | 1.7 | 1.7 | 1.6 | 1.5 | 1.6 |
| 杠杆比率 | |||||
| 总负债/权益 (x) | 0.9 | 1.1 | 1.3 | 1.4 | 1.5 |
| 净负债/权益 (x) | 0.4 | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 0.5 |
| 增长率 | |||||
| 营业额 (%) | 19.4 | 2.8 | 4.7 | 13.0 | 14.1 |
| 税前利润 (%) | 35.3 | 15.3 | (2.2) | 18.8 | 15.6 |
| 核心净利润 (%) | 64.9 | 15.6 | 1.6 | 21.0 | 15.6 |
| 总资产 (%) | (4.6) | 2.9 | 11.8 | 6.3 | 8.9 |
假设
| 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025f | 2026f | 2027f |
|---|---|---|---|---|---|
| 新销售额 (百万令吉) | 1,120.0 | 1,389.0 | 1,463.0 | 1,550.0 | 1,574.0 |
| 房地产开发税前利润率 (%) | 14.4 | 14.8 | 12.9 | 13.5 | 13.6 |
行业推荐指南
增持 (OVERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率超过12%。
中性 (NEUTRAL): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率在7%至12%之间。
减持 (UNDERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率低于7%。
股票推荐指南
买入 (BUY): 股票的总回报率超过12%。
持有 (HOLD): 股票的总回报率在7%至12%之间。
卖出 (SELL): 股票的总回报率低于7%。
未评级 (Not Rated): 该公司不在我们的覆盖范围内。报告仅供参考。
股票总回报包括预期的股价升值、ESG评级调整和总股息。如果使用股息贴现模型估值，则总回报中不包括总股息，以避免重复计算。
行业总回报是该行业内所有股票按市值加权的平均总回报。
ESG 评分与指南
| 环境 (Environmental) | 社会 (Social) | 治理 (Governance) | 平均 (Average) | |
|---|---|---|---|---|
| 评分 | ★★★ | ★★★ | ★★ | ★★★ |
| 备注 | 已制定环境政策以减轻环境影响并最大限度地减少污染。 | PCB 非常重视员工培训以确保安全，并鼓励其供应商、承包商和其他业务伙伴遵循相同的标准。 | 足够的透明度实践，以确保利益相关者的参与和管理效率。 |
| ★★★★★ (≥80%) | 在运营、管理和未来方向的各个方面展现了整合ESG因素的市场领先能力。 | 目标价+5%溢价 |
| ★★★★ (60-79%) | 在大部分运营、管理和未来方向中，ESG因素的整合高于一般水平。 | 目标价+3%溢价 |
| ★★★ (40-59%) | 在运营、管理和未来方向中充分整合了ESG因素。 | 目标价无变动 |
| ★★ (20-39%) | 在运营和管理中进行了一些ESG因素整合，但尚不充分。 | 目标价-3%折价 |
| ★ (<20%) | 在运营和管理中对ESG因素的整合极少或没有。 | 目标价-5%折价 |
