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2025年8月8日，星期五
FBMKLCI: 1,549.11
领域：房地产
Mah Sing Group Bhd 收购Corus酒店用于KLCC再开发
以2.6亿令吉收购KLCC的Corus酒店
Mah Sing宣布了其今年的第二宗土地收购，计划从MUI Group手中以2.6亿令吉（或每平方英尺4,019令吉）购买位于吉隆坡久负盛名的KLCC地区一块占地1.485英亩的永久业权黄金地块。该地块目前为一座13层楼高的Corus Hotel，这是一家拥有地下停车场的四星级国际酒店。此交易将通过内部资金和银行贷款的组合进行融资，预计在满足所有先决条件并完成交接后，于2026年第一季度完成。
位于吉隆坡心脏地带的优越位置
该物业地理位置优越，位于Jalan Ampang沿线，拥有面向首都心脏地带主要干道的黄金临街面。它距离Suria KLCC和双子塔仅500米，通过Jalan Tun Razak、Jalan Sultan Ismail和Jalan Kuching等主要道路，以及AKLEH和Setiawangsa-Pantai Expressway (SPE)等高速公路，提供了无缝的交通连接。
此外，该地块周边配套设施齐全。购物和餐饮选择包括Avenue K（200米）、Suria KLCC（400米）、KLCC公园（900米）、The Linc KL（800米）、Intermark Mall（1.4公里）和Pavilion KL（3.2公里）。附近的主要医疗设施有Prince Court Medical Centre（2.4公里）和Hospital Kuala Lumpur（3.3公里）。周边的教育机构包括Sayfol International School、UTM KL、SK Jalan Raja Muda、SMK Seri Ampang和St John’s International School，均位于2公里至4.5公里的半径范围内。
有关地块位置图，请参阅附录I。
股票信息
| Bloomberg代码 | MSGB MK |
|---|---|
| 股票代码 | 8583 |
| 上市板块 | 主板 |
| 股本 (百万) | 2,560.1 |
| 市值 (百万令吉) | 3,072.2 |
| 52周高/低价 (令吉) | 1.92/1.01 |
| 12个月日均成交量 (‘000股) | 8,251.0 |
| 预计自由流通股 (%) | 56.8 |
| Beta系数 | 1.6 |
| 主要股东 (%) | |
| Tan Sri Dato’ Sri Leong Hoy Kum | 32.5 |
| PNB | 7.5 |
| Bank of Singapore Limited | 6.1 |
预测修订
| FY25 | FY26 | |
|---|---|---|
| 预测修订 (%) | 0.0 | 0.0 |
| 净利润 (百万令吉) | 260.3 | 276.6 |
| 市场共识 | 268.9 | 291.5 |
| TA / 市场共识 (%) | 96.8 | 94.9 |
| 先前评级 | 买入 (维持) | |
| 市场共识目标价 (RM) | 1.86 | |
财务指标
| FY25 | FY26 | |
|---|---|---|
| 净负债率 (%) | 23.8 | 27.7 |
| CFPS (仙) | (9.8) | (3.9) |
| P/CFPS (x) | (12.3) | (31.0) |
| ROE (%) | 6.5 | 6.6 |
| ROA (%) | 3.0 | 2.7 |
| 每股净有形资产 (RM) | 1.6 | 1.7 |
| 股价/净有形资产 (x) | 0.8 | 0.7 |
股价表现 (%)
| 价格变动 | MSGB | FBM KLCI |
|---|---|---|
| 1个月 | (1.6) | 0.8 |
| 3个月 | (1.6) | (0.1) |
| 6个月 | (18.4) | (2.6) |
| 12个月 | (27.3) | (2.7) |
潜在总开发价值12.8亿令吉的高端服务式公寓开发项目
Mah Sing计划将该地块重新开发为一个高端服务式公寓项目，预计总开发价值（GDV）为12.8亿令吉，尚待监管部门批准。初步计划显示，单位起售价为898,000令吉，平均售价约为每平方英尺2,000令吉。该项目计划于2026年上半年推出，预计在四到五年内完成。
合理的入门价格与长期价值潜力
2.6亿令吉的土地成本约占12.8亿令吉总开发价值（GDV）的20.3%，与典型的20%土地成本与GDV基准大致相符。该价格也比该物业于2024年6月30日经审计的2.8769亿令吉净账面价值低9.6%。每平方英尺4,019令吉的收购价格，也落在过去十年（2016-2025）KLCC金三角地区土地交易的价格范围内，该地区交易价格通常在1,700至5,400令吉之间。话虽如此，大多数交易价格低于每平方英尺4,000令吉，在此期间只有一笔交易超过每平方英尺5,000令吉。2010年一笔每平方英尺7,200令吉的著名交易经常被引用，但已超出当前市场周期。
该地块位于吉隆坡2040年地方计划（KLLP 2040）指定的公交规划区（TPZ）内，有资格获得更高的容积率，这进一步支持了其定价。这种扩大的开发潜力增强了土地的价值主张和项目可行性。
在基准比较方面，Mah Sing的入门价格也比邻近一块较小地块（0.356英亩）更具优势，该地块位于Jalan Mayang，目前在公共房地产门户网站上挂牌价约为每平方英尺4,500令吉。
聚焦品牌与买家吸引力
从定价角度看，我们认为此次收购是公平且具有竞争力的，考虑到其黄金地段、KLLP 2040下更高的容积率潜力，以及KLCC金三角地区近期的土地基准。约每平方英尺2,000令吉的指示性平均售价，与附近的豪华项目如Pavilion Square（约2,200令吉/平方英尺）、Armani Hallson（2,100-2,900令吉/平方英尺）、Conlay Signature Suites（平均2,300令吉/平方英尺）和CloutHaus Residences（平均2,900令吉/平方英尺）相比，也具有吸引力。
虽然该项目具有长期潜力，但我们现阶段保持中立立场，因为高端开发的成功通常取决于土地成本和定价之外的因素，如品牌实力、产品差异化和执行策略。
特别是，品牌联想在吸引有眼光的买家方面可能发挥重要作用，尤其是那些倾向于选择与知名酒店或生活方式品牌相关的开发的外国买家和高净值人士。Mah Sing近期的重点主要在大众市场，重新在奢侈品领域建立地位可能需要有针对性的品牌推广和定位。此外，销售势头在开发阶段可能会比较缓慢，因为该细分市场的买家通常更愿意评估已完工的产品。然而，我们相信，通过深思熟虑的执行和清晰的产品愿景，该项目可以加强Mah Sing在城市高端住宅市场的地位。
影响
在收购完成前，我们对FY25-27的盈利预测暂时没有变化。
估值
我们维持“买入”建议，目标价维持在每股1.72令吉，基于CY26市净率1.0倍和3%的ESG溢价。
附录1: 位置图
来源: Google Map, Mah Sing
(此处为地图图像占位符)
盈利摘要
损益表 (百万令吉)
| 财政年度截至12月 | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 2603.2 | 2520.3 | 2641.7 | 2635.3 | 2794.3 |
| 销售成本 | (2007.6) | (1891.8) | (1982.9) | (1978.1) | (2097.5) |
| 毛利润 | 595.7 | 628.5 | 658.8 | 657.2 | 696.8 |
| EBITDA | 420.7 | 441.6 | 452.9 | 486.7 | 498.0 |
| 折旧 | (41.5) | (50.0) | (41.5) | (50.0) | (50.0) |
| 摊销 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| EBIT | 379.2 | 391.6 | 411.4 | 436.6 | 448.0 |
| 财务成本 | (51.8) | (54.5) | (69.0) | (72.7) | (75.9) |
| 税前利润 (PBT) | 327.4 | 337.1 | 342.4 | 363.9 | 372.1 |
| 税 | (105.2) | (98.0) | (82.2) | (87.3) | (89.3) |
| 少数股东权益 (MI) | (6.9) | 1.6 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 净利润 | 215.3 | 240.7 | 260.3 | 276.6 | 282.8 |
| 核心净利润^ | 215.3 | 240.2 | 260.3 | 276.6 | 282.8 |
| 核心每股收益 (仙) | 8.9 | 9.5 | 10.2 | 10.8 | 11.0 |
| 每股股息 (仙) | 4.0 | 4.5 | 5.0 | 5.5 | 6.0 |
资产负债表 (百万令吉)
| 财政年度截至12月 | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 固定资产 (PPE) | 407.9 | 467.4 | 476.0 | 476.0 | 476.0 |
| 待开发土地 | 1766.1 | 2361.7 | 2561.7 | 2761.7 | 2961.7 |
| 预付租赁款项 | 3.2 | 3.2 | 3.2 | 3.1 | 3.1 |
| 投资性房地产 | 222.8 | 227.4 | 227.4 | 227.4 | 227.4 |
| 其他 | 227.3 | 231.7 | 231.7 | 231.7 | 231.7 |
| 长期资产 | 2627.2 | 3291.4 | 3499.9 | 3699.9 | 3899.9 |
| 房地产开发成本 | 999.7 | 1032.2 | 1193.2 | 1370.2 | 1370.2 |
| 存货 | 529.7 | 538.8 | 1115.2 | 1112.5 | 1179.6 |
| 贸易及其他应收款 | 1266.9 | 1329.1 | 1302.7 | 1299.6 | 1378.0 |
| 现金及现金等价物 | 981.3 | 1346.7 | 2400.2 | 3595.5 | 4930.8 |
| 其他 | 12.0 | 15.0 | 15.0 | 15.0 | 15.0 |
| 流动资产 | 3789.5 | 4261.8 | 6026.4 | 7392.8 | 8873.6 |
| 总资产 | 6416.8 | 7553.3 | 9526.3 | 11092.7 | 12773.6 |
| 贸易及其他应付款 | 1248.3 | 1472.0 | 1880.8 | 1876.3 | 1989.5 |
| 短期借款 | 9.5 | 620.8 | 620.8 | 620.8 | 620.8 |
| 其他 | 37.2 | 30.5 | 30.5 | 30.5 | 30.5 |
| 流动负债 | 1294.9 | 2123.3 | 2532.1 | 2527.6 | 2640.8 |
| 长期借款 | 1269.2 | 1356.0 | 2756.0 | 4156.0 | 5556.0 |
| 其他 | 115.8 | 98.7 | 98.7 | 98.7 | 98.7 |
| 长期负债 | 1385.0 | 1454.7 | 2854.7 | 4254.7 | 5654.7 |
| 股本 | 1776.1 | 1876.1 | 1876.1 | 1876.1 | 1876.1 |
| 储备金 | 1925.1 | 2056.5 | 2220.8 | 2391.7 | 2559.4 |
| 股东资金 | 3701.2 | 3932.6 | 4096.8 | 4267.8 | 4435.4 |
| 永续证券持有人 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 永续证券持有人 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 少数股东权益 | 35.7 | 42.7 | 42.7 | 42.7 | 42.7 |
| 负债 + 权益 | 6416.8 | 7553.3 | 9526.3 | 11092.7 | 12773.6 |
现金流量表 (百万令吉)
| 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 税前利润 (PBT) | 327.4 | 337.1 | 342.4 | 363.9 | 372.1 |
| 折旧与摊销 | 41.5 | 50.0 | 41.5 | 50.0 | 50.0 |
| 税 | (105.2) | (98.0) | (82.2) | (87.3) | (89.3) |
| 其他 | 826.4 | 290.2 | (302.3) | (175.7) | (32.3) |
| 经营活动现金流 (CFO) | 1090.1 | 579.3 | (0.5) | 150.9 | 300.5 |
| 资本支出 (Capex) | (495.7) | (867.3) | (250.0) | (250.0) | (250.0) |
| 其他 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 投资活动现金流 (CFI) | (495.7) | (867.3) | (250.0) | (250.0) | (250.0) |
| 净增/偿还款项 | 437.5 | 542.4 | 1400.0 | 1400.0 | 1400.0 |
| 已付股息 | (72.8) | (85.1) | (96.0) | (105.6) | (115.2) |
| 其他 | (663.1) | 122.3 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 融资活动现金流 (CFF) | (298.4) | 579.6 | 1304.0 | 1294.4 | 1284.8 |
| 净现金流 | 296.0 | 291.6 | 1053.5 | 1195.3 | 1335.3 |
比率
| 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 每股收益增长率 (%) | 32.3 | 7.4 | 6.8 | 6.3 | 2.3 |
| 市盈率 (PER) (x) | 13.5 | 12.6 | 11.8 | 11.1 | 10.9 |
| 总每股股息 (GDPS) (仙) | 4.0 | 4.5 | 5.0 | 5.5 | 6.0 |
| 股息收益率 (%) | 3.3 | 3.8 | 4.2 | 4.6 | 5.0 |
| 净负债率 (x) | 0.1 | 0.2 | 0.2 | 0.3 | 0.3 |
| 股本回报率 (ROE) (%) | 5.9 | 6.3 | 6.5 | 6.6 | 6.5 |
| 资产回报率 (ROA) (%) | 3.4 | 3.4 | 3.0 | 2.7 | 2.4 |
| 账面价值 (BV) (RM) | 1.5 | 1.6 | 1.6 | 1.7 | 1.7 |
| 市净率 (P/BV) (x) | 0.8 | 0.8 | 0.8 | 0.7 | 0.7 |
假设
| 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 销售额假设 | 2260 | 2410 | 2650 | 2900 | 3200 |
| 房地产开发利润率 | 16.3 | 17.7 | 19.0 | 19.4 | 18.7 |
^ 核心净利润不包括公允价值收益以及对永续证券和证券持有人的分配
板块推荐指南
- 增持 (OVERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该板块的总回报率超过12%。
- 中性 (NEUTRAL): 根据我们的覆盖范围，该板块的总回报率在7%至12%之间。
- 减持 (UNDERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该板块的总回报率低于7%。
股票推荐指南
- 买入 (BUY): 股票的总回报率超过12%。
- 持有 (HOLD): 股票的总回报率在7%至12%之间。
- 卖出 (SELL): 股票的总回报率低于7%。
- 未评级 (Not Rated): 该公司不在覆盖范围内。报告仅供参考。
股票的总回报率包括预期的股价升值、ESG评级调整和总股息。如果使用股息贴现模型进行估值，则总股息不计入总回报，以避免双重计算。板块的总回报率是该板块中股票市值的加权平均总回报率。
ESG评分和指南
| 环境 (Environmental) | 社会 (Social) | 治理 (Governance) | 平均 (Average) | |
|---|---|---|---|---|
| 评分 | ★★★★ | ★★★★ | ★★ | ★★★★ |
| 备注 | Mah Sing采取适当措施保护其开发项目中受影响的植物和动物的生态和生物。其目标是在其房地产开发项目中分配25%的绿地。 | 采取全面措施确保员工的安全和生计，并履行企业社会责任。通过Mah Sing基金会，该集团自2005年以来一直致力于丰富社区。 | 董事会由七名董事组成，其中三名为独立董事（43%）。董事会中有三名女性董事。Mah Sing拥有内部投资者关系团队，能够有效清晰地传达公司的投资主张、战略和业绩。 |
| ★★★★★ (≥80%) | 在运营、管理和未来方向的各个方面整合ESG因素方面表现出市场领先能力。 | 目标价+5%溢价 |
| ★★★★ (60-79%) | 在运营、管理和未来方向的大多数方面，对ESG因素的整合高于平均水平。 | 目标价+3%溢价 |
| ★★★ (40-59%) | 在运营、管理和未来方向中充分整合了ESG因素。 | 目标价无变动 |
| ★★ (20-39%) | 在运营和管理中有一些ESG因素的整合，但不足。 | 目标价-3%折价 |
| ★ (<20%) | 在运营和管理中极少或没有整合ESG因素。 | 目标价-5%折价 |
