目标价: RM2.10
MAH SING GROUP [加码黄金地段，数据中心催化剂引期待]
Liew Jin Sheng
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报告原因：公司更新
| 截至12月底 | FY24 | FY25F | FY26F | FY27F |
|---|---|---|---|---|
| 全面摊薄核心每股收益（仙） | 9.4 | 11.5 | 11.7 | 12.4 |
| 市盈率（倍） | 12.7 | 10.4 | 10.2 | 9.7 |
来源: AmInvestment Bank Bhd
- Corus酒店重建项目。 Mah Sing Group Berhad (Mah Sing) 已签署一份买卖协议，以2.6亿令吉从 Ming Court Hotel (KL) Sdn Bhd 手中收购位于安邦路的黄金永久地契土地及建筑物（前身为Corus酒店）。该集团计划将此地块重新发展为一个高端服务式公寓项目，预计总发展价值（GDV）为12.8亿令吉。该项目将以高端服务式公寓为特色，指示性售价从每单位89.8万令吉起。
- 交易关键细节。 拟议中的高端KLCC服务式公寓开发项目将包含约1,000个单位，平均售价为每平方英尺2,000令吉。单位面积预计在500至1,200平方英尺之间。该项目预计将实现超过20%的税前利润率，显著高于 Mah Sing 现有M系列项目（17-18%）的利润率。此次2.6亿令吉的土地收购成本折合每平方英尺4,000令吉，与近期KLCC地区的交易价格（每平方英尺4,000至7,000令吉）相比，被认为是合理的。该交易预计将于2026财年第一季度完成，建筑工程可能于2026年上半年开始。
- 此收购符合政府的城市更新计划。 它使该集团的总剩余土地储备增加到2,322英亩，估计总发展价值为283.8亿令吉。虽然 Mah Sing 的核心战略仍然专注于可负担房屋，但它也积极利用高端市场的选择性机会。
- 尽管房地产领域前景乐观，投资者仍在密切关注 Mah Sing 位于龙溪（Dengkil）和柔佛（Johor）的土地储备在数据中心开发方面的潜在货币化——这被视为股价重估的关键催化剂。
表1：估值矩阵
| 截至12月31日 | FY23 | FY24 | FY25F | FY26F | FY27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入（百万令吉） | 2,603.2 | 2,520.3 | 2,992.3 | 2,980.4 | 3,034.3 |
| 核心净利润（百万令吉） | 213.0 | 233.1 | 292.2 | 297.1 | 314.0 |
| 全面摊薄核心每股收益（仙） | 8.9 | 9.4 | 11.5 | 11.7 | 12.4 |
| 全面摊薄核心每股收益增长率 (%) | 19.8 | 5.8 | 21.9 | 1.7 | 5.7 |
| 市场预测净利润（百万令吉） | |||||
| 每股股息（仙） | 4.0 | 4.5 | 5.4 | 5.5 | 5.8 |
| 市盈率（倍） | 13.4 | 12.7 | 10.4 | 10.2 | 9.7 |
| EV/EBITDA（倍） | 8.0 | 8.4 | 6.7 | 6.3 | 7.0 |
| 股息收益率 (%) | 3.3 | 4.4 | 5.3 | 5.4 | 5.7 |
| 股本回报率 (%) | 5.9 | 6.1 | 7.3 | 7.1 | 7.2 |
| 净负债率 (%) | 8.3 | 16.0 | 13.7 | 9.5 | 21.0 |
来源: 公司, AmInvestment Bank Bhd 估算
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