RHB
符合伊斯兰教法
2025年8月8日
马来西亚公司更新报告
房地产 | Real Estate
Mah Sing (MSGB MK) 收购优质地块，维持买入评级
- 维持买入评级和1.83马币目标价，上涨空间52%，收益率约4%。我们对 Mah Sing 最新的土地收购持温和积极态度。我们相信，这个靠近吉隆坡城中城阳光广场（Suria KLCC）的高端服务式公寓项目可能会吸引外国买家。管理层表示将继续专注于其M系列项目，不太可能积极地追求高端开发。近期推出的 M Grand Minori 项目获得了90%的令人鼓舞的认购率。
- 吉隆坡市中心的新项目。Mah Sing 与卖方 Malayan United Industries (MUI MK, NR) 签订了一份有条件的买卖协议，以收购一块1.485英亩的永久产权土地，该地块上坐落着 Corus KLCC 酒店。该土地以2.6亿马币的价格成交，收购资金将通过内部资金和银行贷款的组合来筹集。
- Corus 酒店的重新开发。此次收购的土地成本为每平方英尺4,019马币。考虑到该地块的容积率为15倍，这被认为是合理的。该地块位于安邦路沿线，地理位置优越，步行即可到达标志性的国油双峰塔、Suria KLCC、KLCC公园、Intermark购物中心、The Linc KL和Pavilion KL。它也靠近安邦公园（Ampang Park）捷运和轻轨换乘站。该土地将被开发成一个高端服务式公寓项目，预计平均售价为每平方英尺2,000马币，单位面积介于500至1,200平方英尺。这标志着 Mah Sing 在开发了位于敦拉萨路的Icon、大使馆路的M Suites和安邦路的M City约十年后，再次在市中心推出高端项目。我们认为，这个新开发项目主要针对外国人和投资者。我们了解到，E&O (EAST MK, 买入, 目标价: 1.17马币) 的The Conlay项目和Pavilion Square最近吸引了更多的外国买家，尤其是来自中国的买家。
- 维持预测。我们维持盈利预测不变。这个新的高端项目计划于2026年上半年推出。短期盈利将主要由M系列项目和新项目推动。靠近柔佛-新加坡捷运系统（RTS）的M Grand Minori项目，其第一期第一座的认购率达到了90%。
- Southville DC Hub 最新进展。继与 Bridge Data Centre (BDC) 的合作协议于2025年5月30日失效后，管理层表示团队已收到多家美国超大规模数据中心的垂询，部分已签署保密协议，目前正在进行技术研究。回顾一下，与BDC的第二次合作协议将于2025年10月28日到期。到期后，这将为 Mah Sing 提供更大的灵活性，以便与寻求不同（或更大）土地面积的潜在客户进行谈判。
- ESG。我们的目标价包含0%的ESG溢价/折价。
股价表现 (%)
| 年初至今 | 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 绝对 | (33.3) | (1.6) | (1.6) | (18.4) | (27.3) |
| 相对 | (27.1) | (1.9) | (1.0) | (15.3) | (24.1) |
| 52周股价高/低 (MYR) | 1.02 – 1.87 | ||||
预测与估值
| Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 (百万马币) | 2,603 | 2,520 | 2,751 | 2,902 | 3,122 |
| 经常性净利润 (百万马币) | 215 | 241 | 260 | 280 | 305 |
| 经常性净利润增长 (%) | 19.6 | 11.8 | 8.0 | 7.9 | 8.9 |
| 经常性每股收益 (MYR) | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.11 | 0.12 |
| 每股股息 (MYR) | 0.04 | 0.05 | 0.05 | 0.06 | 0.06 |
| 经常性市盈率 (x) | 13.54 | 12.57 | 11.65 | 10.81 | 9.92 |
| 市净率 (x) | 0.79 | 0.77 | 0.74 | 0.72 | 0.69 |
| 股息率 (%) | 3.3 | 3.8 | 4.2 | 4.6 | 4.8 |
| 平均股本回报率 (%) | 5.9 | 6.3 | 6.5 | 6.8 | 7.1 |
| 净负债权益比 (%) | 8.0 | 15.9 | 15.2 | 19.9 | 22.5 |
整体 ESG 评分: 3.0 (满分4)
E 评分: 2.7 (良好)
S 评分: 3.3 (优秀)
G 评分: 3.3 (优秀)
请参阅下一页的 ESG 分析。
排放与ESG
趋势分析
范围1和范围2的排放量从2021年的27,777公吨二氧化碳当量增加到29,628公吨二氧化碳当量。
| 排放量 (tCO2e) | Dec-22 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25 |
|---|---|---|---|---|
| 范围 1 | 3,251 | 4,351 | na | na |
| 范围 2 | 26,377 | 28,688 | na | na |
| 范围 3 | 1,458 | 1,529 | na | na |
| 总排放量 | 31,086 | 34,568 | na | na |
最新ESG相关发展
基于其在 FTSE4Good ESG 评估中的表现，Mah Sing 维持了其在马来西亚交易所 ESG 明星评级中的4星评级。
Mah Sing 也是四家在 FTSE4GBM 指数和 FTSE4GBM Shariah 指数中均获得4星评级的房地产开发商之一。
ESG 细分
整体 ESG 评分: 3.0 (满分4)
最后更新: 2025年5月20日
E 评分: 2.7 (良好)
Mah Sing 的开发项目（25%）超出了强制性的10%最低绿地要求。迄今为止，它已获得14项绿色认证。其塑料部门使用100%可回收的塑料原材料生产100%可回收的产品。
S 评分: 3.3 (优秀)
Mah Sing 向安邦医院捐赠了五台价值33,000马币的病人监护设备，以支持医院应对COVID-19病例的激增。公司还向原住民儿童提供了各种捐赠。Mah Sing 基金会为10所学校筹集了资金，并捐赠支持了吉兰丹州的一所学前班。
G 评分: 3.3 (优秀)
Mah Sing 43%的董事会成员是独立董事。女性董事会成员的比例为43%，即七名董事中有三名是女性。主席也是高级独立非执行董事。
财务摘要
| 财务摘要 (MYR) | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性每股收益 | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.11 | 0.12 |
| 每股收益 | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.11 | 0.12 |
| 每股股息 | 0.04 | 0.05 | 0.05 | 0.06 | 0.06 |
| 每股账面价值 | 1.52 | 1.56 | 1.61 | 1.67 | 1.73 |
| 平均股本回报率 (%) | 5.9 | 6.3 | 6.5 | 6.8 | 7.1 |
| 平均资产回报率 (%) | 3.4 | 3.4 | 3.5 | 3.8 | 4.0 |
| 估值指标 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性市盈率 (x) | 13.54 | 12.57 | 11.65 | 10.81 | 9.92 |
| 市净率 (x) | 0.8 | 0.8 | 0.7 | 0.7 | 0.7 |
| 股息率 (%) | 3.3 | 3.8 | 4.2 | 4.6 | 4.8 |
| EV/EBITDA (x) | 7.72 | 8.38 | 7.89 | 7.85 | 7.55 |
损益表 (百万马币)
| 项目 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 | 2,603 | 2,520 | 2,751 | 2,902 | 3,122 |
| 毛利润 | 596 | 629 | 637 | 674 | 725 |
| EBITDA | 421 | 442 | 468 | 499 | 538 |
| 折旧和摊销 | (41) | (50) | (49) | (50) | (54) |
| 营业利润 | 379 | 392 | 419 | 448 | 484 |
| 净利息 | (52) | (55) | (55) | (56) | (56) |
| 税前利润 | 327 | 337 | 364 | 393 | 428 |
| 税项 | (105) | (98) | (106) | (114) | (124) |
| 报告净利润 | 215 | 241 | 260 | 280 | 305 |
| 经常性净利润 | 215 | 241 | 260 | 280 | 305 |
现金流量表 (百万马币)
| 项目 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 营运资本变动 | 266 | 110 | (296) | (91) | (132) |
| 经营活动现金流 | 535 | 405 | 18 | 245 | 233 |
| 资本支出 | 0 | (710) | 0 | (320) | (224) |
| 投资活动现金流 | 15 | (715) | 121 | (320) | (224) |
| 已付股息 | (97) | (114) | (126) | (139) | (147) |
| 融资活动现金流 | 0 | 836 | 22 | 10 | 3 |
| 期初现金 | 580 | 981 | 1,347 | 822 | 712 |
| 现金净变动 | 550 | 525 | 161 | (65) | 13 |
| 期末现金余额 | 1,129 | 1,506 | 1,507 | 757 | 724 |
资产负债表 (百万马币)
| 项目 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 现金及现金等价物总额 | 981 | 1,347 | 822 | 712 | 676 |
| 有形固定资产 | 2,397 | 3,057 | 2,886 | 3,156 | 3,327 |
| 无形资产 | 4 | 3 | 3 | 3 | 3 |
| 总投资 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 其他资产总额 | 227 | 232 | 232 | 232 | 232 |
| 总资产 | 6,417 | 7,553 | 7,190 | 7,523 | 7,911 |
| 短期债务 | 9 | 621 | 232 | 277 | 367 |
| 总长期债务 | 1,269 | 1,356 | 1,214 | 1,279 | 1,301 |
| 总负债 | 2,680 | 3,578 | 3,082 | 3,276 | 3,507 |
| 股东权益 | 3,701 | 3,933 | 4,066 | 4,208 | 4,367 |
| 少数股东权益 | 36 | 43 | 41 | 39 | 37 |
| 总权益 | 3,737 | 3,975 | 4,107 | 4,247 | 4,404 |
| 负债及权益总额 | 6,417 | 7,553 | 7,190 | 7,523 | 7,911 |
关键指标
| 项目 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入增长 (%) | 12.3 | (3.2) | 9.2 | 5.5 | 7.6 |
| 经常性净利润增长 (%) | 19.6 | 11.8 | 8.0 | 7.9 | 8.9 |
| 经常性每股收益增长 (%) | 19.5 | 7.7 | 7.9 | 7.8 | 8.9 |
| 毛利率 (%) | 22.9 | 24.9 | 23.2 | 23.2 | 23.2 |
| 经常性净利润率 (%) | 8.3 | 9.6 | 9.4 | 9.7 | 9.8 |
| 股息支付率 (%) | 45.1 | 47.2 | 48.6 | 49.5 | 48.0 |
分部估值法 (SOP)
| 项目 | 类型 | 剩余土地 (英亩) | 剩余GDV (百万马币) | 持股 | NPV @ 10% |
|---|---|---|---|---|---|
| 巴生谷 | |||||
| Icon City PJ | 商业 | 10 | 1,901 | 100% | 103.5 |
| D’sara Sentral | 商业 | 0 | 50 | 100% | 4.8 |
| Hijauan Residence | 住宅 | 25 | 226 | 100% | 11.3 |
| Aman Perdana | 住宅 | 24 | 72 | 100% | 6.6 |
| Garden Residence/Garden Plaza | 住宅 | 13 | 107 | 100% | 8.9 |
| Bayu Sekamat | 住宅 | 3 | 7 | 100% | 0.6 |
| Icon Residence MK | 住宅 | 0 | 12 | 100% | 0.5 |
| M City Jln Ampang | 住宅 | 0 | 2 | 100% | 0.2 |
| M Residence 1 @ Rawang | 住宅 | 24 | 31 | 100% | 2.6 |
| M Residence 2 @ Rawang | 住宅 | 7 | 33 | 100% | 2.7 |
| M Aruna @ Rawang | 住宅 | 29 | 152 | 100% | 10.4 |
| Southville City Bangi | 住宅 | 160 | 4,865 | 100% | 336.0 |
| Southville DC Hub | 商业 | 150 | MV@MYR160 psf | 100% | 392.0 |
| Lakeville Residence | 商业 | 0 | 1 | 100% | 15.0 |
| Star Residence, Subang | 住宅 | 3 | 155 | 100% | 12.9 |
| M Centura/M Arisa Setapak | 住宅 | 0 | 4 | 78% | 0.2 |
| M Vertica Cheras | 住宅 | 0 | 29 | 100% | 1.9 |
| M Oscar Happy Garden | 住宅 | 0 | 22 | 100% | 1.3 |
| M Luna Kepong | 住宅 | 0 | 18 | 100% | 1.1 |
| M Adora Melawati | 住宅 | 0 | 9 | 100% | 0.6 |
| M Senyum Sepang | 住宅 | 14 | 10 | 100% | 0.6 |
| M Astra Setapak | 住宅 | 0 | 11 | 100% | 0.6 |
| M Nova Kepong | 住宅 | 0 | 347 | 100% | 18.9 |
| M Terra & M Hana Puchong | 住宅 | 4 | 641 | 100% | 33.6 |
| M Zenya Kepong | 住宅 | 5 | 199 | 100% | 11.3 |
| M Legasi (Glengowrie Estate) | 住宅 | 400 | 3,300 | 100% | 123.2 |
| M Azura Setapak | 住宅 | 2 | 371 | 100% | 23.2 |
| M Aspira, Taman Desa | 住宅 | 2 | 572 | 100% | 34.7 |
| M Aurora, Old Klang Rd | 住宅 | 5 | 660 | 100% | 41.8 |
| M Aria, Sentul | 住宅 | 3 | 283 | 100% | 17.9 |
| Mah Sing Business Park, Sepang | 工业 | 185 | 728 | 56% | 29.6 |
| Corus Hotel Redevelopment | 住宅 | 1 | 1,280 | 100% | 93.2 |
| 柔佛 | |||||
| Sierra Perdana | 住宅 | 37 | 140 | 100% | 12.9 |
| Mah Sing i-Parc | 工业 | 0 | 11 | 100% | 1.1 |
| Meridin @ Medini | 商业 | 0 | 227 | 100% | 13.9 |
| Bandar Meridin East | 综合城镇 | 877 | 3,082 | 100% | 154.0 |
| M Tiara 1, Pulai | 住宅 | 21 | 180 | 100% | 11.6 |
| M Tiara 2, Pulai | 综合城镇 | 100 | 1,450 | 100% | 72.2 |
| M Tiara 3, Pulai | 住宅 | 59 | 463 | 100% | 27.2 |
| M Grand Minori, Taman Pelangi | 住宅 | 6 | 1,500 | 100% | 100.5 |
| 槟城 | |||||
| Ferringhi Residence | 住宅 | 30 | 362 | 100% | 15.2 |
| Southbay City | 商业 | 21 | 1,415 | 100% | 80.7 |
| 未入账销售 | 191.1 | ||||
| 总计 | 2,022.1 | ||||
| 股东基金 | 3,932.6 | ||||
| 总RNAV | 5,954.7 | ||||
| RNAV折价 | 30% | ||||
| 折价后RNAV | 4,168.3 | ||||
| 塑料制造业务 @ 8x FY25f PE | 264.0 | ||||
| 总SOP价值 | 4,432.3 | ||||
| 总股本基数 | 2,428.3 | ||||
| 内在价值 | 1.83 | ||||
| ESG 溢价/折价 | 0% | ||||
| 目标价 | 1.83 | ||||
建议历史
| 日期 | 建议 | 目标价 | 价格 |
|---|---|---|---|
| 2025-06-02 | 买入 | 1.83 | 1.02 |
| 2025-02-27 | 买入 | 2.16 | 1.30 |
| 2025-01-19 | 买入 | 2.15 | 1.40 |
| 2024-10-28 | 买入 | 2.70 | 1.77 |
| 2024-06-24 | 买入 | 2.26 | 1.67 |
| 2024-05-31 | 买入 | 2.00 | 1.50 |
| 2024-04-08 | 买入 | 1.58 | 1.32 |
| 2024-03-26 | 买入 | 1.55 | 1.19 |
| 2024-02-27 | 买入 | 1.15 | 0.96 |
| 2024-02-01 | 买入 | 1.12 | 0.94 |
| 2023-11-29 | 买入 | 0.98 | 0.84 |
| 2023-08-28 | 买入 | 0.98 | 0.77 |
| 2023-06-19 | 买入 | 0.77 | 0.60 |
| 2023-05-29 | 买入 | 0.75 | 0.60 |
| 2023-04-16 | 买入 | 0.77 | 0.64 |
