Sentral REIT [盈利稳固，维持买入评级]
日期: 2025年8月8日
摘要
- 维持买入评级和基于DDM（股息贴现模型）的0.93令吉目标价，上涨空间16%，26财年预测收益率约9%。 Sentral REIT的25财年上半年业绩符合预期。我们看好该REIT，因其稳定的盈利前景和在近期降息后具有吸引力的收益率差。进一步的重估催化剂可能来自出售空置的Wisma Sentral Inai的潜力，根据估计的1.5亿令吉估值，这将有助于将其负债率降至39%。本报告标志着覆盖范围转移至Tai Yu Jie。
- 符合预期。 25财年上半年核心利润为3,970万令吉（同比-1.7%），符合预期，分别达到我们和市场全年预测的48%和52%。25财年第二季度每单位派息（DPU）为3.2仙（24财年第二季度：3.2仙），而25财年第二季度的负债率为44%（24财年第二季度：45%）。
- 业绩回顾。 同比来看，25财年上半年收入因Menara Shell在2024年6月有租户迁出，贡献减少而微降2.1%至9,430万令吉。尽管如此，得益于成本优化，特别是在公用事业和员工成本方面的节省，25财年上半年净产业收入（NPI）利润率微升0.5个百分点至77%。此外，由于利率互换安排导致利息支出降低（-1.9%），25财年上半年核心利润下降幅度较小，为1.7%，至3,970万令吉。环比来看，25财年第二季度收入持平（+0%）于4,710万令吉，主要由于期内稳定的入住率和极少的租赁活动。由于部分物业的运营成本降低，25财年第二季度核心利润环比微升2.4%至2,010万令吉。
- 前景展望。 我们预计收入和入住率将保持稳定，大部分将于25财年第三季度到期的租约已提前续租。尽管如此，鉴于该REIT 38%的债务为浮动利率，近期降息带来的利息节省可能会为25财年第三季度的利润带来一些上行空间。展望未来，我们认为入住率的下行风险极小，因为25财年到期的大部分租约（占净可出租面积NLA的21%）由Cyberjaya、Menara Shell和Platinum Sentral的长期租户持有——这些是该REIT的关键旗舰资产，因此不续租的风险应该很低。此外，最近收购的Arcoris Plaza（预计于25财年第四季度完成）将有助于多元化该REIT的资产组合，并减少其对充满挑战的办公楼市场的依赖。
- 预测与评级。 业绩公布后，我们维持盈利预测和基于DDM（股息贴现模型）的0.93令吉目标价（包括0%的ESG溢价/折价）。我们的目标价意味着26财年预测收益率为7.9%，较10年期马来西亚政府债券收益率高出450个基点。
- 主要下行风险在于租约不续签以及低于预期的租金续约率。
关键信息
分析师
Tai Yu Jie
+603 2302 8132
tai.yu.jie@rhbgroup.com
Loong Kok Wen CFA
+603 2302 8116
loong.kok.wen@rhbgroup.com
评级与价格
买入 (维持)
目标价 (回报率): 0.93令吉 (+16%)
市价 (市值): 0.80令吉 (2.26亿美元)
ESG评分: 3.0 (满分4分)
日均成交额 (MYR/USD): 0.28百万/0.06百万
股价表现 (%)
| 期间 | 年初至今(YTD) | 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 |
|---|---|---|---|---|---|
| 绝对回报 | 0.6 | 2.6 | 4.6 | 2.6 | 0.0 |
| 相对回报 | 6.8 | 2.3 | 5.2 | 5.7 | 3.2 |
| 52周价格区间 (MYR) | 0.73 – 0.82 | ||||
预测与估值
| 23年12月 | 24年12月 | 25年12月F | 26年12月F | 27年12月F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 (百万令吉) | 161 | 191 | 198 | 211 | 213 |
| 净房产收入 (百万令吉) | 124 | 147 | 150 | 160 | 162 |
| 报告净利润 (百万令吉) | 74.2 | 79.9 | 82.9 | 89.1 | 91.4 |
| 总可分配收入 (百万令吉) | 74.2 | 79.9 | 82.9 | 89.1 | 91.4 |
| 每股派息 (令吉) | 0.07 | 0.06 | 0.07 | 0.07 | 0.07 |
| 每股派息增长率 (%) | (2.1) | (4.8) | 3.9 | 7.4 | 2.6 |
| 市净率 (x) | 0.64 | 0.69 | 0.69 | 0.69 | 0.68 |
| 股息收益率 (%) | 8.4 | 8.0 | 8.3 | 8.9 | 9.1 |
| 平均股本回报率 (%) | 5.6 | 5.8 | 6.0 | 6.4 | 6.5 |
| 平均资产回报率 (%) | 3.1 | 3.1 | 3.2 | 3.3 | 3.4 |
ESG 评分
整体ESG评分: 3.0 (满分4)
E评分: 3.0 (良好)
S评分: 2.7 (良好)
G评分: 3.3 (优秀)
请参阅下一页的ESG分析。
注: 小盘股定义为市值低于5亿美元的公司。
排放与ESG
趋势分析
总排放量基本保持稳定。在收购Menara CelcomDigi之前，24财年的整体能源强度与22财年相比略微增加了3%。
| 排放量 (tCO2e) | 22年12月 | 23年12月 | 24年12月 | 25年12月 |
|---|---|---|---|---|
| 范围 1 | 16 | 16 | na | |
| 范围 2 | 11,632 | 11,192 | 11,104 | na |
| 范围 3 | – | 15,024 | 15,162 | na |
| 总排放量 | 11,632 | 26,231 | 26,281 | na |
最新的ESG相关发展
Sentral REIT收购了Menara CelcomDigi，这是一座获得LEED金级认证的绿色建筑。
该REIT在其投资组合中还有另外两座获得绿色认证的建筑——Menara Shell和Platinum Sentral。
Platinum Sentral于2024年再次获得LEED金级绿色建筑认证。
ESG详解
整体ESG评分: 3.0 (满分4)
最后更新: 2025年5月27日
E评分: 3.0 (良好)
Sentral REIT在22财年成功将其整体温室气体排放和能源消耗减少了4.9%，并设定了未来每年同比减少2%的目标。在23财年，该REIT正在升级Menara Shell的空调系统，并升级Plaza Mont’ Kiara的停车场照明。
S评分: 2.7 (良好)
Sentral REIT 70%的员工为女性，并通过MRCB培训学院、MRCB学习区和工业实践培训为员工提供充分的培训。为确保健康与安全，他们还与外部机构（如BOMBA）合作开展活动。
G评分: 3.3 (优秀)
我们积极看待其建立的“赠与和收受礼品政策”以及对马来西亚反贪污委员会的“无贪腐承诺”的承诺。董事的任期平均在4-6年之间。
财务摘要
主要驱动因素
- 高于预期的办公空间需求；
- 来自其保荐人的无机增长机会。
主要风险
- 下行风险：
- 租约不续签；
- 低于预期的租金续约率。
公司简介
Sentral REIT是一家专注于办公室/商业资产的中型MREIT。其资产主要集中在巴生谷和赛城地区。
财务摘要
| 项目 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性每股收益 (MYR) | 0.07 | 0.07 | 0.07 | 0.07 | 0.08 |
| 每股收益 (MYR) | 0.07 | 0.07 | 0.07 | 0.07 | 0.08 |
| 每股派息 (MYR) | 0.07 | 0.06 | 0.07 | 0.07 | 0.07 |
| 每股账面价值 (MYR) | 1.25 | 1.16 | 1.16 | 1.17 | 1.17 |
| 平均股本回报率 (%) | 5.6 | 5.8 | 6.0 | 6.4 | 6.5 |
| 加权平均调整后股份 (百万) | 1,078.90 | 1,195.50 | 1,195.50 | 1,195.50 | 1,195.50 |
估值指标
| 指标 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性市盈率 (x) | 11.63 | 11.96 | 11.53 | 10.73 | 10.47 |
| 市盈率 (x) | 11.63 | 11.96 | 11.53 | 10.73 | 10.47 |
| 市净率 (x) | 0.6 | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 0.7 |
| 自由现金流收益率 (%) | 9.1 | 7.7 | 7.5 | 8.1 | 8.4 |
| 股息收益率 (%) | 8.4 | 8.0 | 8.3 | 8.9 | 9.1 |
| EV/EBITDA (x) | (5.31) | (3.74) | (3.69) | (3.47) | (3.47) |
| EV/EBIT (x) | (5.31) | (3.74) | (3.69) | (3.47) | (3.47) |
损益表 (百万令吉)
| 项目 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 | 161 | 191 | 198 | 211 | 213 |
| EBITDA | 109 | 129 | 133 | 142 | 144 |
| 营业利润 | 109 | 129 | 133 | 142 | 144 |
| 净利息 | (35) | (49) | (50) | (53) | (52) |
| 税前利润 | 74 | 80 | 83 | 89 | 91 |
| 经常性净利润 | 74 | 80 | 83 | 89 | 91 |
现金流量表 (百万令吉)
| 项目 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 营运资本变动 | 14 | (5) | (5) | (5) | (6) |
| 经营活动现金流 | 540 | 76 | 74 | 80 | 82 |
| 资本支出 | (462) | (2) | (2) | (2) | (2) |
| 投资活动现金流 | (462) | (2) | (2) | (2) | (2) |
| 已付股息 | (71) | (77) | (78) | (82) | (86) |
| 融资活动现金流 | 350 | (388) | (78) | (82) | (86) |
| 期初现金 | 80 | 87 | 84 | 98 | 111 |
| 现金净变动 | 429 | (315) | (5) | (4) | (6) |
| 期末现金余额 | 508 | (227) | 79 | 94 | 105 |
资产负债表 (百万令吉)
| 项目 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 总现金及等价物 | 87 | 84 | 98 | 111 | 125 |
| 总投资 | 2,522 | 2,523 | 2,523 | 2,593 | 2,593 |
| 总资产 | 2,616 | 2,616 | 2,629 | 2,712 | 2,727 |
| 短期债务 | 0 | 341 | 341 | 341 | 341 |
| 总长期债务 | 1,165 | 825 | 833 | 912 | 921 |
| 总负债 | 1,263 | 1,230 | 1,239 | 1,318 | 1,328 |
| 股东权益 | 1,353 | 1.386 | 1,390 | 1,394 | 1,398 |
| 总权益 | 1,353 | 1,386 | 1,390 | 1,394 | 1,398 |
| 净负债 | 1,078 | 1,082 | 1,077 | 1,142 | 1,136 |
| 总负债和权益 | 2,616 | 2,616 | 2,629 | 2,712 | 2,727 |
关键指标
| 指标 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入增长率 (%) | 8.2 | 18.6 | 3.4 | 6.6 | 0.9 |
| 经常性每股收益增长率 (%) | 0.2 | (2.8) | 3.8 | 7.4 | 2.6 |
| 营业EBITDA利润率 (%) | 67.8 | 67.7 | 67.2 | 67.6 | 67.6 |
| 净利润率 (%) | 46.1 | 41.8 | 42.0 | 42.3 | 43.0 |
| 股息支付率 (%) | 97.1 | 95.1 | 95.2 | 95.2 | 95.2 |
| 资本支出/销售额 (%) | 286.6 | 1.2 | 1.0 | 0.9 | 0.9 |
| 利息覆盖率 (x) | 2.87 | 2.41 | 2.45 | 2.47 | 2.53 |
业绩概览
图 1: SENTRAL 业绩摘要
| 财政年度截至12月 (百万令吉) | 2Q24 | 1Q25 | 2Q25 | QoQ (%) | YoY (%) | 1H24 | 1H25 | YoY (%) | 评论 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 48.1 | 47.1 | 47.1 | 0.0 | (2.0) | 96.2 | 94.3 | (2.1) | 因Menara Shell入住率下降导致同比收入降低。较低的公用事业和员工成本导致运营费用下降。 |
| 净产业收入 (NPI) | 37.0 | 36.1 | 36.4 | 0.8 | (1.6) | 73.6 | 72.5 | (1.4) | |
| 利息费用 | (13.1) | (13.0) | (13.0) | 0.2 | (0.9) | (26.5) | (26.0) | (1.9) | |
| 利息收入 | 0.8 | 0.8 | 0.8 | (3.8) | (1.1) | 1.5 | 1.6 | 4.4 | |
| 联营公司 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | nm | nm | 0.0 | 0.0 | nm | |
| EI | 0.0 | 0.0 | 0.0 | nm | nm | 0.0 | 0.0 | nm | |
| 其他 | (4.1) | (4.4) | (4.0) | (7.2) | (2.1) | (8.2) | (8.4) | 2.6 | |
| 税前利润 | 20.5 | 19.6 | 20.1 | 2.7 | (1.9) | 40.4 | 39.7 | (1.7) | |
| 税 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | nm | nm | 0.0 | 0.0 | nm | |
| 少数股东权益 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | nm | nm | 0.0 | 0.0 | nm | |
| 净利润 | 20.5 | 19.6 | 20.1 | 2.7 | (1.9) | 40.4 | 39.7 | (1.7) | |
| 核心利润 | 20.5 | 19.6 | 20.1 | 2.7 | (1.9) | 40.4 | 39.7 | (1.7) | 符合预期 |
| 每单位核心收益 (仙) | 1.7 | 1.6 | 1.7 | 2.4 | (2.3) | 3.4 | 3.3 | (1.8) | |
| 每单位股息 (仙) | 3.2 | 0.0 | 3.2 | nm | (1.6) | 3.2 | 3.2 | (1.6) | 股息每半年公布一次 |
| NPI 利润率 (%) | 76.9 | 76.7 | 77.2 | 76.5 | 77.0 | ||||
| 税前利润率 (%) | 42.7 | 41.6 | 42.7 | 42.0 | 42.2 | ||||
| 净利润率 (%) | 42.7 | 41.6 | 42.7 | 42.0 | 42.2 |
建议历史
| 日期 | 建议 | 目标价 | 价格 |
|---|---|---|---|
| 2025-05-28 | 买入 | 0.93 | 0.76 |
| 2025-05-12 | 买入 | 0.91 | 0.77 |
| 2025-01-23 | 买入 | 0.91 | 0.80 |
| 2024-11-07 | 买入 | 0.91 | 0.80 |
| 2024-08-08 | 买入 | 0.91 | 0.81 |
| 2024-05-09 | 买入 | 0.91 | 0.81 |
| 2024-01-24 | 买入 | 0.91 | 0.80 |
| 2023-11-10 | 中性 | 0.87 | 0.84 |
| 2023-08-10 | 中性 | 0.89 | 0.85 |
| 2023-07-26 | 中性 | 0.92 | 0.84 |
| 2023-05-12 | 中性 | 0.92 | 0.85 |
| 2023-01-20 | 中性 | 0.92 | 0.90 |
| 2022-11-11 | 中性 | 0.94 | 0.88 |
| 2022-08-23 | 中性 | 0.97 | 0.96 |
| 2022-05-13 | 中性 | 1.00 | 0.96 |
免责声明
RHB 投资评级指南
买入: 股价在未来12个月内可能上涨超过10%。
交易型买入: 股价在未来3个月内可能上涨超过15%，但长期前景仍不确定。
中性: 股价在未来12个月内可能在+/- 10%的范围内波动。
止盈: 已达到目标价。建议在较低价位累积。
卖出: 股价在未来12个月内可能下跌超过10%。
未评级: 股票不在常规研究覆盖范围内。
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