房地产 | 房地产投资信托基金 (REITS)
2025年8月4日
Axis REIT (AXRB MK) FY25首笔收购完成，维持买入评级
- 目标价 (回报): MYR2.23 (+11%)
- 市价 (市值): MYR2.01 (USD949m)
- ESG评分: 3.1 (满分4分)
- 日均成交额 (MYR/USD): 3.20m/0.75m
分析师
Tai Yu Jie
+603 2302 8132
tai.yu.jie@rhbgroup.com
Loong Kok Wen, CFA
+603 2302 8116
loong.kok.wen@rhbgroup.com
股价表现 (%)
| YTD | 1m | 3m | 6m | 12m | |
|---|---|---|---|---|---|
| 绝对 | 16.2 | 2.6 | 5.2 | 12.9 | 11.0 |
| 相对 | 22.8 | 3.1 | 5.7 | 14.4 | 16.6 |
| 52周价格高/低 (MYR) | 1.71 – 2.05 | ||||
- 维持买入评级，目标价 MYR2.23，上涨空间11%，FY25F 股息收益率5%。Axis REIT 已签订有条件买卖协议，以 MYR80m 收购位于巴生港的物流仓库。我们对该股保持积极看法——它是弹性和增长中的工业地产领域的代表。凭借充足的债务空间、更有利的利率环境以及在执行增值收购方面的坚实记录，我们相信该REIT已做好充分准备，继续扩大其工业资产组合。
- 收购详情。AXRB 正以 MYR80m 从 TS Worldwide Warehousing 收购该物业，资金将完全通过借贷筹集。这将使该 REIT 的负债率从 2Q25 的 32.7% 提高到 34.3%——这仍远低于 50% 的门槛，预计收购后仍有 MYR823m 的债务空间。该交易预计将于 4Q26 完成。
- 物业详情。该资产建于2014年，包括一座单层独立仓库，附带一座双层办公室和一座1.5层独立仓库，总可出租面积（NLA）为25.9万平方英尺。它坐落在一块面积约10.2英亩的租赁工业用地上。该地点位于巴生港的直落昂（Telok Gong），地理位置优越，通过Pulau Indah Highway、Shah Alam Expressway (KESAS) 和 West Coast Expressway 享有极佳的连通性。该物业已完全出租给 Tuck Sun Logistics（入住率：100%），租期为6年（3+3年），月租金为 MYR425.8k。
- 我们对此次收购持轻微积极看法。虽然规模相对较小（占 AXRB 总资产的1.5%），但此次收购支持了该REIT实现持续无机增长的战略。购买价格意味着6.4%的可观总收益率——这是合理的，因为该资产已在6年租期下完全出租，并且位于一个关键的物流枢纽内。这也略高于 AXRB 当前的股息收益率。
- 预测与评级。我们将 FY27F 的盈利预测上调1%，以反映新的租金贡献，同时也调整了额外的融资成本。鉴于盈利调整幅度较小，我们维持 MYR2.23 的目标价（包括2%的ESG溢价）。我们的目标价意味着 FY26F 的收益率为4.6%，我们认为这是公平的，考虑到该REIT工业资产的稳定前景——比10年期马来西亚政府债券收益率高出120个基点的利差。
- 下行风险包括其到期租约不续签、低于预期的租金回归率以及拟议收购的取消。
预测与估值
| Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F | |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 (MYRm) | 288 | 320 | 362 | 371 | 383 |
| 净物业收入 (MYRm) | 245 | 277 | 315 | 323 | 334 |
| 报告净利润 (MYRm) | 145 | 166 | 205 | 211 | 219 |
| 总可分配收入 (MYRm) | 145 | 166 | 205 | 211 | 219 |
| 每单位派息 (MYR) | 0.09 | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.11 |
| 每单位派息增长率 (%) | (7.2) | 4.8 | 8.4 | 2.9 | 3.1 |
| 市净率 (x) | 1.17 | 1.06 | 1.07 | 1.08 | 1.08 |
| 股息收益率 (%) | 4.4 | 4.6 | 5.0 | 5.2 | 5.3 |
| 平均股本回报率 (%) | 5.4 | 5.4 | 5.8 | 5.6 | 5.8 |
| 平均资产回报率 (%) | 3.3 | 3.4 | 3.7 | 3.7 | 3.8 |
E评分：3.0 (良好)
S评分：3.0 (良好)
G评分：3.3 (优秀)
请参阅下一页的ESG分析。
排放与ESG
趋势分析
在2024年，Axis REIT 的总能源消耗减少了15.6%，建筑能源强度降低了20%，温室气体（GHG）排放量比2019年基准减少了14%。
| 排放 (tCO2e) | Dec-22 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25 |
|---|---|---|---|---|
| 范围 1 | 3 | 29 | 30 | – |
| 范围 2 | 3,141 | 2,929 | 2,867 | – |
| 范围 3 | – | 211 | 182 | – |
| 总排放量 | 3,144 | 3,169 | 3,079 | na |
最新ESG相关发展
截至2024年12月，公司已为六座建筑获得了绿色建筑认证。
AXRB 从FY23开始报告其范围3温室气体排放，以及作为范围1排放一部分的公司车辆排放。
公司继续通过安装高效照明、太阳能电池板和升级空调系统等举措，致力于高效能源管理。
该REIT管理人还在2024年为 Axis Mega Distribution Centre Phase 2 谈判了三份新的绿色租约。
ESG 细项
总体ESG评分: 3.1 (满分 4)
最后更新: 2025年4月23日
E 评分: 3.0 (良好)
AXRB 为新开发项目和资产增值计划采购节能产品和可再生能源组件。其电力消耗和温室气体排放在FY21减少了0.16%，同时重点放在继续减少废物和绿色倡议上。
S 评分: 3.0 (良好)
在FY19，有926方从其社区参与倡议中受益。关键的企业社会责任项目包括为献血活动提供场地，以及向消防和救援部门及SMK(P) Pudu Building Fund捐款——惠及619名学生。
G 评分: 3.3 (优秀)
董事会聘请了第三方顾问，以促进对前者的独立评估。它还为REIT管理人实施了反腐败框架。其董事会成员中有30%是女性。
ESG 评级历史
根据历史数据，公司的ESG评级一直稳定在3.1分。
财务摘要
主要驱动因素
由于电子商务增长，工业地产需求不断增长。
主要风险
i. 其到期租约不续签；
ii. 低于预期的租金回归率；
iii. 拟议收购的取消。
公司简介
Axis REIT 是一家多元化的REIT，专注于商业和工业地产。
| 财务摘要 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性每股收益 (MYR) | 0.09 | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.11 |
| 每股收益 (MYR) | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.10 | 0.11 |
| 每单位派息 (MYR) | 0.09 | 0.09 | 0.10 | 0.10 | 0.11 |
| 每股账面价值 (MYR) | 1.72 | 1.89 | 1.88 | 1.87 | 1.86 |
| 平均股本回报率 (%) | 5.4 | 5.4 | 5.8 | 5.6 | 5.8 |
| 加权平均调整后股份 (百万) | 1,641.05 | 1,742.03 | 2,018.53 | 2,028.63 | 2,038.77 |
| 估值指标 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 经常性市盈率 (x) | 22.55 | 21.51 | 19.84 | 19.29 | 18.70 |
| 市盈率 (x) | 22.68 | 21.12 | 19.84 | 19.29 | 18.70 |
| 市净率 (x) | 1.2 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.1 |
| 自由现金流收益率 (%) | 0.7 | 0.8 | 5.5 | 5.6 | 5.8 |
| 股息收益率 (%) | 4.4 | 4.6 | 5.0 | 5.2 | 5.3 |
| EV/EBITDA (x) | 1.72 | 0.07 | 0.33 | 0.39 | 0.44 |
| EV/EBIT (x) | 1.72 | 0.07 | 0.33 | 0.39 | 0.44 |
| 损益表 (MYRm) | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营业额 | 288 | 320 | 362 | 371 | 383 |
| EBITDA | 208 | 241 | 274 | 281 | 291 |
| 营业利润 | 208 | 241 | 274 | 281 | 291 |
| 净利息 | (59) | (73) | (70) | (70) | (72) |
| 税前利润 | 149 | 168 | 205 | 211 | 219 |
| 税项 | (4) | (3) | 0 | 0 | 0 |
| 经常性净利润 | 146 | 163 | 205 | 211 | 219 |
| 现金流量表 (MYRm) | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 营运资本变动 | (10) | (10) | (12) | (14) | (17) |
| 经营活动现金流 | 195 | 201 | 273 | 279 | 287 |
| 资本支出 | (173) | (173) | (50) | (50) | (50) |
| 投资活动现金流 | (175) | (175) | (87) | (48) | (48) |
| 已付股息 | (147) | (147) | (202) | (209) | (217) |
| 融资活动现金流 | (15) | (15) | (51) | (96) | (25) |
| 期初现金 | 44 | 52 | 144 | 627 | 628 |
| 现金净变动 | 4 | 11 | 134 | 134 | 214 |
| 期末现金余额 | 48 | 62 | 277 | 761 | 842 |
| 资产负债表 (MYRm) | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 总现金及等价物 | 52 | 144 | 627 | 628 | 709 |
| 有形固定资产 | 1 | 1 | 1 | 0 | 0 |
| 总投资 | 4,444 | 5,091 | 5,130 | 5,130 | 5,130 |
| 其他资产总额 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 总资产 | 4,523 | 5,259 | 5,784 | 5,786 | 5,869 |
| 短期债务 | 815 | 816 | 855 | 855 | 935 |
| 总长期债务 | 740 | 935 | 935 | 935 | 935 |
| 总负债 | 1,697 | 1,959 | 1,998 | 1,998 | 2,078 |
| 股东权益 | 2,826 | 3,299 | 3,785 | 3,787 | 3,790 |
| 总权益 | 2,826 | 3,299 | 3,785 | 3,787 | 3,790 |
| 净债务 | 1,503 | 1,607 | 1,162 | 1,161 | 1,160 |
| 总负债与权益 | 4,523 | 5,259 | 5,784 | 5,786 | 5,869 |
| 关键指标 | Dec-23 | Dec-24 | Dec-25F | Dec-26F | Dec-27F |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入增长 (%) | 1.4 | 11.0 | 13.1 | 2.5 | 3.3 |
| 经常性每股收益增长 (%) | (7.2) | 4.8 | 8.4 | 2.9 | 3.1 |
| 营业EBITDA利润率 (%) | 72.2 | 75.3 | 75.8 | 75.8 | 75.8 |
| 净利润率 (%) | 50.4 | 51.8 | 56.5 | 57.0 | 57.1 |
| 股息支付率 (%) | 100.6 | 98.2 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 资本支出/销售额 (%) | 59.9 | 54.0 | 13.8 | 13.5 | 13.0 |
| 利息覆盖率 (x) | 3.44 | 3.24 | 3.83 | 3.93 | 3.97 |
建议历史
图 1: 位于巴生港直落昂的仓库设施视图
| 日期 | 建议 | 目标价 | 价格 |
|---|---|---|---|
| 2025-07-31 | 买入 | 2.23 | 1.99 |
| 2025-04-24 | 买入 | 2.08 | 1.87 |
| 2025-01-24 | 买入 | 2.08 | 1.76 |
| 2024-10-29 | 买入 | 2.08 | 1.80 |
| 2024-08-29 | 买入 | 2.11 | 1.80 |
| 2024-07-24 | 买入 | 2.09 | 1.85 |
| 2024-05-24 | 买入 | 2.09 | 1.87 |
| 2024-04-25 | 买入 | 2.08 | 1.90 |
| 2024-04-24 | 买入 | 2.11 | 1.87 |
| 2024-04-23 | 买入 | 2.11 | 1.86 |
| 2024-01-24 | 买入 | 2.04 | 1.78 |
| 2023-10-29 | 买入 | 2.04 | 1.80 |
| 2023-10-26 | 买入 | 2.08 | 1.79 |
| 2023-07-27 | 买入 | 2.08 | 1.81 |
| 2023-04-19 | 买入 | 2.14 | 1.91 |
RHB 投资评级指南
买入：未来12个月股价可能上涨超过10%
交易性买入：未来3个月股价可能上涨超过15%，但长期前景仍不确定
中性：未来12个月股价可能在+/- 10%的范围内波动
止盈：已达到目标价。建议在较低价位累积
卖出：未来12个月股价可能下跌超过10%
未评级：股票不在常规研究覆盖范围内
投资研究免责声明
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利益冲突披露
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马来西亚
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