AXIS REIT 业绩符合预期，收购计划推动未来增长
公司简介
领先的房地产投资信托 (REIT) 之一，主要拥有和投资于商业、办公和工业资产。
| 12个月目标价 | RM1.96 |
| 当前价格 | RM1.83 |
| 预期回报 | +7.1% |
| 前期目标价 | RM1.96 |
| 市场 | 主板 |
| 行业 | REIT |
| Bursa 代码 | 5106 |
| Bloomberg 代码 | AXRB MK |
| 符合伊斯兰教法 | 是 |
股价图
股价图表数据从2025年1月至2025年7月，价格范围在1.60至2.20之间。
| 52周范围 (RM) | 1.71 – 2.05 |
| 3个月平均成交量 (‘000) | 1,653.1 |
股价表现
| 1个月 | 3个月 | 12个月 | |
|---|---|---|---|
| 绝对回报 | 0.0 | 4.5 | 13.6 |
| 相对回报 | -0.2 | 1.6 | 13.7 |
关键股票数据
| 市值 (百万令吉) | 3,698.1 |
| 股票数量 (百万股) | 2,020.8 |
主要股东
| % | |
|---|---|
| EPF | 17.6 |
| KWAP | 10.1 |
| LTH | 5.9 |
T 603 2268 3000
F 603 2268 3014
E research@publicinvestbank.com.my
业绩符合预期
Axis REIT (AXREIT) 2025财年第二季度的实现净利润为5160万令吉（同比增长+31.1%，环比增长+2.6%），符合我们和市场的预期。年初至今，该集团录得实现净利润1.019亿令吉（同比增长+28.5%），分别占我们和市场全年预测的约50%和49%。2025财年第二季度的利润略有提升，主要得益于投资性房地产处置收益，即于2025年4月30日完成的“The Annex”处置，总处置净收益为880万令吉。另外，其新开发的Axis Mega Distribution Centre (Phase 2) 于2025年1月实现了100%的出租率。总而言之，我们维持盈利预测，并保持“中立”评级，目标价维持在1.96令吉不变，基于约5%的股息收益率。
- 2025财年上半年净产业收入同比增长20.5%至1.556亿令吉，主要得益于新收购产业的租金贡献、于2025年1月完全出租的Axis Mega Distribution Centre (Phase 2)的更高贡献，以及现有投资组合的积极租金调升。与此同时，产业开销同比增长6.1%至2370万令吉，主要是因为投资组合中的产业数量增加。
- 寻求价值4.3亿令吉的更多资产。 在年内完成创纪录的8项收购后，其管理资产规模 (AUM) 在2024财年已增至52.6亿令吉，投资组合增至68项产业，管理面积达1511万平方英尺。它计划在2025财年收购价值4.3亿令吉的资产，重点关注具有强大租户和长期租赁协议的A级物流设施和制造设施；位于理想“最后一公里”配送地点的物流仓储；以及具有未来增值潜力的办公室、商业园区和工业地产。
关键预测表
| 财年截至12月 (百万令吉) | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F | CAGR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 286.0 | 320.1 | 363.4 | 374.1 | 382.3 | 7.5% |
| 税前利润 | 221.6 | 212.5 | 202.3 | 207.0 | 231.6 | 1.1% |
| 报告净利润 | 217.8 | 210.0 | 202.3 | 207.0 | 231.6 | 1.5% |
| 实现净利润 | 145.4 | 162.8 | 202.3 | 207.0 | 231.6 | 12.3% |
| 实现每股收益 (仙) | 8.7 | 8.1 | 10.0 | 10.2 | 11.5 | 7.1% |
| P/E (x) | 21.0 | 22.6 | 18.3 | 17.9 | 16.0 | |
| DPS (仙) | 8.7 | 8.1 | 10.0 | 10.2 | 11.5 | |
| 股息收益率 (%) | 4.8 | 4.4 | 5.5 | 5.6 | 6.3 |
来源: 公司, PublicInvest Research 估算
图1：业绩摘要
| 财年截至12月 (百万令吉) | 2QFY25 | 2QFY24 | YoY chg (%) | 1QFY25 | QoQ chg (%) | YTD FY25 | YTD FY24 | YoY chg (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 总租金收入 | 90.3 | 76.5 | 17.9 | 89.9 | 0.4 | 180.1 | 152.1 | 18.4 |
| 净产业收入 | 79.1 | 66.0 | 19.9 | 78.2 | 1.1 | 157.3 | 132.1 | 19.1 |
| 利息收入 | 0.4 | 0.3 | 30.1 | 0.4 | (12.5) | 0.7 | 0.6 | 17.9 |
| 重估收益 | (4.5) | (1.3) | nm | 0.4 | nm | (6.0) | 0.0 | nm |
| 其他特殊项目 | 0.9 | 0.7 | nm | -1.4 | (161.9) | 0.9 | 0.0 | #DIV/0! |
| 非产业开销 | 27.6 | 25.7 | 7.3 | 27.6 | (0.1) | 55.2 | 50.1 | 10.0 |
| 财务成本 | 17.7 | 17.4 | 1.7 | 17.8 | (0.3) | 35.5 | 33.4 | 6.2 |
| 税前收入 | 47.5 | 39.0 | 22.0 | 49.1 | (3.2) | 96.6 | 81.2 | 19.0 |
| 税收 | (0.6) | 0.0 | nm | 0 | nm | (0.6) | 0.0 | nm |
| 税后收入 | 47.0 | 39.0 | 20.5 | 49.1 | (4.4) | 96.1 | 81.2 | 18.3 |
| 税后收入 – 实现 | 51.6 | 39.4 | 31.1 | 50.3 | 2.6 | 101.9 | 79.3 | 28.5 |
| EPU ex-EI (sen) | 2.3 | 2.2 | 4.0 | 2.4 | (3.3) | 4.8 | 4.7 | 2.4 |
| DPU (sen) | 2.7 | 2.3 | 17.8 | 2.5 | 6.0 | 5.2 | 4.6 | 13.2 |
来源: 公司, PublicInvest Research
关键财务数据
损益表数据
| 财年截至12月 (百万令吉) | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 286.0 | 320.1 | 363.4 | 374.1 | 382.3 |
| 总开销 | 83.4 | 84.7 | 86.1 | 87.6 | 89.1 |
| 税前利润 | 221.6 | 212.5 | 202.3 | 207.0 | 231.6 |
| 所得税 | 3.8 | 2.5 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 有效税率 (%) | -1.7 | -1.2 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 少数股东权益 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 报告净利润 | 217.8 | 210.0 | 202.3 | 207.0 | 231.6 |
| 实现净利润 | 145.4 | 162.8 | 202.3 | 207.0 | 231.6 |
| 增长 | |||||
| 收入 | 2% | 12% | 14% | 3% | 2% |
| 税前利润 | 16% | -4% | -5% | 2% | 12% |
| 报告净利润 | 14% | -4% | -4% | 2% | 12% |
| 实现净利润 | -8% | 12% | 24% | 2% | 12% |
资产负债表数据
| 财年截至12月 (百万令吉) | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 物业、厂房和设备 | 4,444.1 | 5,091.9 | 5,114.1 | 5,164.1 | 5,184.1 |
| 现金及现金等价物 | 51.7 | 120.7 | 125.9 | 138.4 | 149.9 |
| 应收账款、存款和预付款 | 25.7 | 22.9 | 29.1 | 29.4 | 29.6 |
| 其他资产 | 1.4 | 23.0 | 126.3 | 73.5 | 51.8 |
| 总资产 | 4,522.9 | 5,258.6 | 5,395.5 | 5,405.5 | 5,415.5 |
| 应付账款 | 62.8 | 116.9 | 118.7 | 121.3 | 123.3 |
| 借款 | 1,555.0 | 1,750.4 | 1,721.3 | 1,799.7 | 1,828.0 |
| 递延税项 | 18.3 | 20.3 | 18.3 | 18.3 | 18.3 |
| 其他负债 | 60.9 | 71.9 | 111.1 | 40.2 | 19.8 |
| 总负债 | 1,696.9 | 1,959.5 | 1,969.5 | 1,979.5 | 1,989.5 |
| 股东权益 | 2,826.0 | 3,299.1 | 3,426.0 | 3,426.0 | 3,426.0 |
| 总权益和负债 | 4,522.9 | 5,258.6 | 5,395.5 | 5,405.5 | 5,415.5 |
每股数据与比率
| 财年截至12月 | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 每股账面价值 | 1.6 | 1.6 | 1.7 | 1.7 | 1.7 |
| 每股净有形资产 | 1.6 | 1.6 | 1.7 | 1.7 | 1.7 |
| EPS (仙) | 8.7 | 8.1 | 10.0 | 10.2 | 11.5 |
| DPS (仙) | 8.7 | 8.1 | 10.0 | 10.2 | 11.5 |
| 派息率 (%) | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| ROA (%) | 4.8 | 4.0 | 3.7 | 3.8 | 4.3 |
| ROE (%) | 7.7 | 6.4 | 5.9 | 6.0 | 6.8 |
来源: 公司 (实际), PublicInvest Research 估算
免责声明
本文件仅供参考和私人传阅之用。其分发应在适用法律允许的情况下进行。本文件所含信息乃根据本文件发布时我们认为可靠的数据和来源编制。本文所表达的观点/意见可随时更改，恕不另行通知，且仅代表分析师作为Public Investment Bank Berhad（“PIVB”）员工的个人观点。PIVB不对任何该等信息的公平性、责任、充分性、完整性或正确性作出任何明示或暗示的保证、陈述或担保，也不承担任何责任或义务。收件人/任何人不应依赖此等声明或使用而对PIVB、Public Bank Berhad、其关联公司和相关公司、董事、高级职员、关联人士/员工、联营公司或代理人提出任何索赔/责任或损失。本文件不应被解释或视为购买或认购或出售任何证券、相关投资或金融工具的要约、推荐、邀请或要约邀请。本文件中的任何建议均未考虑任何特定收件人的具体投资目标、财务状况、风险状况和特殊需求。我们鼓励本文件收件人独立评估本文所含信息的价值，考虑自身的投资目标、财务状况、特殊需求、风险和法律状况，并在参与任何有关本文件所涵盖公司证券的交易前，咨询其税务、会计、法律、业务专业人士和财务顾问等。PIVB、Public Bank Berhad、我们的关联公司及相关公司、董事、高级职员、关联人士/员工、联营公司或代理人可能持有或拥有本文件所涵盖公司的证券或任何相关证券的仓位，并可能随时增加或处置或在任何该等证券中拥有重大利益。此外，PIVB、Public Bank Berhad、我们的关联公司及相关公司、联营公司或代理人正在及/或寻求与本文件所涵盖的公司开展业务，并可能随时担任做市商或已承担该等公司证券的承销承诺，可能以委托人身份向客户出售或购买该等证券，可能已经或打算提供信贷安排或其他银行服务，并可能为该等公司或与之相关的公司执行或寻求执行投资银行、咨询或承销服务，以及向本文件中提及的任何实体征求该等投资咨询或其他服务。负责编写本文件的分析师及助理分析师可能会参与上述业务的招揽，并将根据研究质量、投资者客户反馈、选股和其建议的表现以及竞争因素等多种因素获得报酬。分析师及助理分析师在履行其职责时，也可能根据银行政策收取报酬或利益（包括礼物和公司/发行人赞助和支付的旅行）。因此，收件人或任何审阅本文件的人士应知悉上述情况，这可能导致真实或潜在的利益冲突。
由 PUBLIC INVESTMENT BANK BERHAD (20027-W) 出版和印刷
26th Floor, Menara Public Bank 2
78, Jalan Raja Chulan, 50200 Kuala Lumpur
T 603 2268 3000 | F 603 2268 3014
