IGB REIT：新资产注入在即，增长前景可期
PublicInvest Research 业绩回顾 – 2025年7月30日，星期三
IGB REIT
拥有国内两大领先购物中心，即 Mid Valley Megamall 和 The Gardens Mall。
- 12个月目标价 RM2.50
- 当前股价 RM2.74
- 预期回报 -8.8%
- 先前目标价 RM2.50
- 市场 主板
- 板块 REIT
- Bursa 代码 5227
- 彭博社代码 IGBREIT MK
- 符合伊斯兰教法 否
- 52周股价范围 (RM) RM1.87 – RM2.79
- 3个月平均成交量 (‘000) 3,745.6
股价表现
| 1M | 3M | 12M | |
|---|---|---|---|
| 绝对回报 | 10.9 | 20.7 | 30.0 |
| 相对回报 | 10.5 | 16.7 | 28.3 |
关键股票数据
- 市值 (RMm) 9,923.2
- 股份数量 (m) 3,621.6
主要股东
| % | |
|---|---|
| IGB | 48.6 |
| EPF | 10.8 |
| KWAP | 7.5 |
Tan Siang Hing
T 603 2268 3000
F 603 2268 3014
E research@publicinvestbank.com.my
新资产有望在2025年底前到位
IGB Real Estate Investment Trust (IGBREIT) 2025财年第二季度的收入为1.601亿令吉（同比增长6.8%），而第二季度的净产业收入（NPI）同比增长9.5%至1.199亿令吉。年初至今，总收入增长6.1%至3.315亿令吉，NPI增长8.2%至2.530亿令吉，主要得益于其两大购物中心资产的租金收入增加。在2025财年第二季度，集团报告的已实现净利润为9780万令吉（同比增长11.0%，环比增长14.4%），略高于我们的预期，但在市场普遍预期之内，主要原因是物业费用低于预期。年初至今，集团已实现净利润为2.084亿令吉（同比增长9.4%），分别占我们和市场普遍全年预期的52%和50%。根据最新的估值报告，Mid Valley Megamall (MVM) 和 The Gardens Mall (TGM) 的公允价值分别为40亿令吉和14.5亿令吉，与之前的估值持平。另外，IGBREIT 正按计划完成对柔佛州 The Mall, Mid Valley Southkey (MVS) 的资产注入，交易价格为26.5亿令吉，将通过10亿令吉现金支付，余额16.5亿令吉则通过发行和配发 IGBREIT 的新单位来支付。如前所述，我们在进行利润率调整后，将2025财年的预测略微上调4%，同时由于拟议的资产注入，将2026/27财年的预测分别上调27%/29%。维持**中性**评级和**2.50令吉的目标价**，基于约5%的股息收益率。
- 2025财年第二季度收入增长6.8%至1.601亿令吉，而NPI增长9.5%至1.199亿令吉，税后利润同比增长13.4%至9250万令吉。总收入、净产业收入和税后利润的增加主要是由于本季度租金收入增加。本季度可分配收入为1.046亿令吉，包括9780万令吉的利润，以及主要来自投资物业公允价值变动（530万令吉）和以单位支付的管理人管理费（660万令吉）的非现金调整。
- 出租率几乎满员（Mid Valley Megamall 和 The Gardens Mall 的出租率均为99.9%）。Mid Valley Megamall 的平均每月总租金收入目前约为每平方英尺18.72令吉（2023财年为16.28令吉，2022财年为15.28令吉）。在2025财年，它有104份租约到期续租，约占净可出租面积（NLA）的14%。与此同时，几乎完全出租（99.9%）的The Gardens Mall目前的平均租金为每平方英尺16.20令吉（2023财年为15.59令吉，2022财年为13.39令吉）。至于租约到期情况，The Gardens Mall有92份租约到期续租，约占其NLA的46.5%。在2024年12月，IGB REIT完成了Mid Valley Megamall南庭的重新配置。
关键预测表
| 财年截至12月 (百万令吉) | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F | CAGR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 604.3 | 626.1 | 664.1 | 972.7 | 1,007.7 | 13.6% |
| 税前利润 | 517.6 | 579.8 | 418.7 | 543.5 | 571.1 | 2.5% |
| 报告净利润 | 617.6 | 579.8 | 418.7 | 543.5 | 571.1 | -1.9% |
| 已实现净利润 | 359.1 | 368.7 | 418.7 | 543.5 | 571.1 | 12.3% |
| 已实现每股收益 (仙) | 10.0 | 10.2 | 11.5 | 12.4 | 13.0 | 6.8% |
| 市盈率 (倍) | 27.5 | 26.9 | 23.7 | 22.1 | 21.1 | |
| 每股股息 (仙) | 10.5 | 10.7 | 12.1 | 13.3 | 13.8 | |
| 股息收益率 (%) | 3.8 | 3.9 | 4.4 | 4.8 | 5.0 |
来源: 公司, PublicInvest Research 估算
表 1: 业绩摘要
| 财年截至12月31日 (百万令吉) | 2Q FY25 | 2Q FY24 | 1Q FY25 | YoY chg | QoQ chg | YTD FY25 | YTD FY24 | YTD chg |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 160.1 | 150.0 | 158.3 | 6.8 | 1.1 | 331.5 | 312.5 | 6.1 |
| – 总租金收入 | 115.5 | 107.8 | 113.3 | 7.1 | 2.0 | 240.9 | 226.3 | 6.5 |
| – 其他收入 | 44.6 | 42.2 | 45.0 | 5.7 | -1.0 | 90.6 | 86.2 | 5.1 |
| 运营开支 | -40.2 | -40.5 | -50.4 | -0.6 | -20.2 | -78.6 | -78.8 | -0.3 |
| 净产业收入 | 119.9 | 109.5 | 107.9 | 9.5 | 11.1 | 253.0 | 233.7 | 8.2 |
| NPI 利润率 (%) | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 2.6 | 9.9 | 3.6 | 3.7 | -2.0 |
| 重估盈余/其他 | -5.3 | -6.6 | 233.5 | nm | nm | -9.4 | -9.3 | 0.1 |
| 净投资收入 | 116.7 | 105.0 | 343.5 | 11.1 | -66.0 | 247.8 | 228.8 | 8.3 |
| 利息开支 | -13.5 | -13.5 | -13.6 | 0.0 | -1.1 | -26.8 | -26.9 | -0.5 |
| REIT 开支 | -10.7 | -10.0 | -10.9 | 7.0 | -1.7 | -22.0 | -20.7 | 6.1 |
| 税前利润 | 92.5 | 81.5 | 319.0 | 13.4 | -71.0 | 199.1 | 181.2 | 9.9 |
| 综合收益 | 92.5 | 81.5 | 319.0 | 13.4 | -71.0 | 199.1 | 181.2 | 9.9 |
| 已实现净利润 | 97.8 | 88.2 | 85.5 | 11.0 | 14.4 | 208.4 | 190.5 | 9.4 |
| 可分配收入 | 104.6 | 94.7 | 92.5 | 10.5 | 13.1 | 222.7 | 204.0 | 9.1 |
来源: 公司, PublicInvest Research 估算
关键财务数据
损益表数据
| 财年截至12月 (百万令吉) | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 604.3 | 626.1 | 664.1 | 972.7 | 1,007.7 |
| 总开支 | -165.0 | -168.6 | -156.4 | -266.0 | -271.5 |
| 税前利润 | 517.6 | 579.8 | 418.7 | 543.5 | 571.1 |
| 所得税 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 有效税率 (%) | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 少数股东权益 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 报告净利润 | 370.2 | 385.1 | 418.7 | 543.5 | 571.1 |
| 已实现净利润 | 359.1 | 368.7 | 418.7 | 543.5 | 571.1 |
增长率
| 收入 | 9% | 4% | 6% | 46% | 4% |
| 税前利润 | 31% | 12% | -28% | 30% | 5% |
| 报告净利润 | 56% | -6% | -28% | 30% | 5% |
| 已实现净利润 | 7% | 3% | 14% | 30% | 5% |
来源: 公司 (实际), PublicInvest Research 估算 (预测)
资产负债表数据
| 财年截至12月 (百万令吉) | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 物业、厂房及设备 | 5,186.0 | 5,438.0 | 5,438.0 | 5,438.0 | 5,438.0 |
| 现金及现金等价物 | 274.0 | 258.2 | 244.1 | 2,866.9 | 2,902.5 |
| 应收账款、存款和预付款 | 42.8 | 45.0 | 55.5 | 57.8 | 60.1 |
| 其他资产 | 2.1 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 总资产 | 5,504.9 | 5,741.3 | 5,737.7 | 8,362.6 | 8,400.6 |
| 应付账款 | 253.7 | 271.1 | 275.5 | 275.5 | 275.5 |
| 借款 | 1,214.6 | 1,214.8 | 1,205.3 | 2,201.6 | 2,198.0 |
| 递延税项 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 其他负债 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 总负债 | 1,468.4 | 1,485.8 | 1,480.7 | 2,477.1 | 2,473.5 |
| 股东权益 | 4,036.6 | 4,255.4 | 4,256.9 | 5,885.5 | 5,927.1 |
| 总权益和负债 | 5,504.9 | 5,741.3 | 5,737.7 | 8,362.6 | 8,400.6 |
来源: 公司 (实际), PublicInvest Research 估算 (预测)
每股数据与比率
| 财年截至12月 | 2023A | 2024A | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|---|
| 每股账面价值 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.3 | 1.3 |
| 每股净有形资产价值 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.3 | 1.3 |
| 每股可分配收益 (仙) | 11.4 | 11.8 | 12.8 | 14.0 | 14.6 |
| 每股股息 (仙) | 10.5 | 10.7 | 12.1 | 13.3 | 13.8 |
| 派息率 (%) | 91.6 | 90.5 | 94.8 | 95.0 | 94.7 |
| 资产回报率 (%) | 11.2 | 10.1 | 7.3 | 6.5 | 6.8 |
| 股本回报率 (%) | 15.3 | 13.6 | 9.8 | 9.2 | 9.6 |
来源: 公司 (实际), PublicInvest Research 估算 (预测)
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