星期三，2025年7月30日
FBMKLCI: 1,523.82
领域：房地产
此报告仅供内部传阅*
Paramount Corporation Bhd
进军餐饮业，拓宽盈利基础
建议收购 Envictus 28% 股权
Paramount Corporation Berhad 宣布建议以总现金 SGD38.3mn（约 RM126.3mn）收购 Envictus International Holdings Ltd (Envictus) 的 28.0% 股权。该股权将通过 Paramount 的全资子公司 Venice Concepts Sdn Bhd 从 JAG Capital Holdings 手中购得，每股价格为 SGD0.45。这比 Envictus 的 5 天成交量加权平均价 (VWAP) 溢价 28%。
此次收购将通过内部资金和银行贷款的组合全额融资，预计将于2025年8月7日完成。完成后，Paramount 将成为 Envictus 的第二大股东，仅次于持有 28.3% 直接股权的执行主席兼集团首席执行官 Dato’ Jaya J B Tan。此次收购预计将为 Paramount 提供潜在的董事会代表席位，并有机会在指导 Envictus 的战略方向中发挥积极作用，同时拓宽和多元化其盈利基础。
关于 Envictus
Envictus 是一家在新加坡上市的食品和饮料 (F&B) 集团，业务涵盖三个核心领域：餐饮服务、贸易与冷冻食品以及乳制品。其餐饮服务部门包括在马来西亚和文莱的 100 多家 Texas Chicken 分店，并拥有独家特许经营权，分别在2030年和2029年之前在马来西亚发展至115家分店，在文莱发展至10家分店。该集团还在马来西亚各地经营着拥有50家分店的 San Francisco Coffee 连锁店。贸易与冷冻食品部门以 Pok Brothers 品牌运营，向酒店、零售商和餐饮店供应冷藏和冷冻产品，而乳制品部门则以 SuJohan 品牌生产和分销经 HALAL 认证的奶油产品。
截至2025年3月的六个月内，Envictus 录得收入 RM369.8mn，其中餐饮服务贡献 62%，贸易与冷冻食品贡献 20%，乳制品贡献 18%，税后利润为 RM16.1mn。
以合理入场倍数进行战略性持股
我们认为，高于 VWAP 的溢价反映了此次持股的战略性质，这得益于潜在的董事会代表权以及进入 Envictus 在马来西亚和文莱的餐饮业务的机会。
以14倍的隐含市盈率（基于年化的 IHFY25 税后利润 RM16.1mn）来看，与区域餐饮业同行（见图1）相比，该估值显得公允。值得注意的是，其最接近的同行 Oriental Kopi 目前的远期市盈率为21倍，这得益于其强劲的股本回报率以及投资者对咖啡馆引领的国内增长的高度期望。
股票信息
| 彭博代码 | PAR MK |
| 股票代码 | 1724 |
| 上市板块 | 主板 |
| 股本 (百万) | 622.8 |
| 市值 (百万令吉) | 685.0 |
| 52周高/低 (RM) | 1.14/0.9 |
| 12个月日均成交量 (‘000股) | 163.2 |
| 预计自由流通量 (%) | 47.2 |
| 贝塔系数 (x) | 0.7 |
| 主要股东 (%) | |
| Paramount Equitite S/B | 24.8% |
| Southern Palm Industries S/B | 8.4% |
盈利预测修订
| FY25 | FY26 | |
|---|---|---|
| 盈利预测修订 (%) | 0.0 | 0.0 |
| 净利润 (RMm) | 87.5 | 105.9 |
| 共识 | – | – |
| TA / 共识 (%) | – | – |
| 先前评级 | 买入 (维持) | |
| 共识目标价 (RM) | – | |
财务指标
| FY25 | FY26 | |
|---|---|---|
| 净负债率 (%) | 52.5 | 52.5 |
| 自由现金流/股 (sen) | 3.6 | 15.6 |
| 股价/现金流倍数 (x) | 30.1 | 6.9 |
| 资产回报率 (%) | 2.7 | 3.0 |
| 股本回报率 (%) | 6.0 | 7.1 |
| 每股净资产 (RM) | 2.3 | 2.4 |
| 股价/净资产倍数 (x) | 0.5 | 0.4 |
股价表现 (%)
| 价格变动 | PAR | FBM KLCI |
|---|---|---|
| 1 个月 | 4.8 | (0.3) |
| 3 个月 | 4.8 | 0.5 |
| 6 个月 | 1.9 | (1.9) |
| 12 个月 | (1.8) | (4.6) |
我们的观点 – 战略性进入餐饮业以拓宽盈利基础
我们认为 Paramount 建议收购 Envictus 28% 的股份是一项具有战略性和前瞻性的举措，符合其长期多元化战略。自2018年剥离教育业务以来，Paramount 一直在积极寻求房地产开发以外的新增长途径，包括投资数字初创公司以及通过与 Navarang Charoennakhon 在泰国和 EWI Capital Berhad 的合资企业进行海外房地产投资。
这项投资标志着公司有意义地进入了餐饮业，补充了 Paramount 通过 DEWAKAN（一家米其林星级和绿星餐厅）和 BIDOU（一家在吉隆坡新成立的法国高级餐厅）在高端餐饮领域的现有业务。通过 Envictus，Paramount 得以进入一个更广泛的餐饮平台，该平台覆盖了从上游业务（如 Pok Brothers 食品分销和 SuJohan 乳制品）到下游消费品牌（如 Texas Chicken 和 San Francisco Coffee）的整个价值链。这使 Paramount 能够进入一个具有经常性收入潜力的、有韧性的消费领域的可扩展业务。
总的来说，我们对此次收购持积极态度，因为它支持 Paramount 2026年至2030年的战略路线图，即建立替代收入来源，并在整个餐饮价值链中创造协同效应的机会。
预测
我们目前维持 FY25-27 的盈利预测。收购完成后，Envictus 将被确认为 Paramount 的联营公司。基于年化的 IHFY25 税后利润，并假设 Envictus 在完成后有五个月的贡献，我们预计 FY25 的净利润预测有约 4.3% 的潜在提升。全年影响将从 FY26 开始反映。
从资产负债表的角度来看，我们估计 Paramount 的净负债率可能从2025年3月的56%增加到65%，假设此次收购完全通过借款融资。
建议与估值
基于 CY26 市净率 0.6 倍，我们的目标价 RM1.48/股维持不变。维持买入评级。
图 1：亚洲咖啡馆与餐厅运营商
| 公司 | 股价 (当地货币) | 市值 (百万令吉) | 远期市盈率 (x) | 股息率 (%) | 远期股本回报率 (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 菲律宾 | |||||
| Jollibee Foods Corp (PHP) | 219.000 | 18,535 | 18.2 | 1.2 | 13.9 |
| Shakey’s Pizza Asia Ventures (PHP) | 8.100 | 1,001 | 10.5 | 2.5 | 13.1 |
| 香港 | |||||
| Jiumaojiu International Holdings | 2.930 | 2,232 | 14.7 | 0.7 | 5.3 |
| Haidilao International Holdings Ltd | 14.200 | 43,179 | 13.0 | 7.1 | 42.2 |
| 新加坡 | |||||
| Food Empire Holdings Ltd | 2.380 | 4,413 | 15.9 | 2.5 | 18.9 |
| 马来西亚 | |||||
| Oriental Kopi Holdings Berhad | 0.845 | 1,760 | 20.6 | 1.4 | 35.4 |
| 简单平均 | 15.5 | 2.6 | 21.5 | ||
盈利摘要
损益表 (百万令吉)
| 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025f | 2026f | 2027f |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 1,012.3 | 1,040.2 | 1,088.9 | 1,230.2 | 1,403.8 |
| EBITDA | 187.4 | 223.1 | 207.6 | 231.8 | 260.7 |
| 折旧与摊销 | (27.3) | (23.3) | (26.9) | (21.9) | (18.0) |
| 净融资成本 | (27.3) | (37.1) | (40.6) | (44.0) | (51.4) |
| 特殊项目 | 8.4 | 16.3 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 税前利润 (PBT) | 130.2 | 156.9 | 137.5 | 163.3 | 188.7 |
| 正常化税前利润 | 121.9 | 140.6 | 137.5 | 163.3 | 188.7 |
| 税收 | (35.1) | (42.0) | (48.1) | (57.2) | (66.1) |
| 税后利润 | 95.1 | 114.9 | 89.4 | 106.2 | 122.7 |
| 来自已终止业务的利润 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 少数股东权益和优先股股东 | 12.2 | 12.5 | 1.9 | 0.3 | 0.3 |
| 核心净利润 | 74.5 | 86.1 | 87.5 | 105.9 | 122.4 |
| 报告每股收益 (sen) | 13.4 | 16.5 | 14.1 | 17.0 | 19.7 |
| 核心每股收益 (sen) | 12.0 | 13.8 | 14.1 | 17.0 | 19.7 |
| 正常化市盈率 (x) | 9.1 | 8.0 | 7.8 | 6.5 | 5.6 |
| 每股股息 (sen) | 7.0 | 7.5 | 7.5 | 8.0 | 8.0 |
| 股息率 (%) | 6.4 | 6.8 | 6.8 | 7.3 | 7.3 |
资产负债表 (百万令吉)
| 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025f | 2026f | 2027f |
|---|---|---|---|---|---|
| 固定资产 | 1,472.9 | 1,064.0 | 1,442.1 | 1,475.2 | 1,512.2 |
| 其他 | 116.4 | 234.4 | 231.9 | 229.4 | 226.8 |
| 总固定资产 | 1,589.4 | 1,298.4 | 1,674.0 | 1,704.6 | 1,739.0 |
| 现金 | 202.7 | 216.1 | 389.9 | 587.2 | 810.3 |
| 其他 | 1,185.1 | 1,548.8 | 1,361.1 | 1,349.2 | 1,416.8 |
| 总流动资产 | 1,387.9 | 1,764.9 | 1,751.1 | 1,936.4 | 2,227.1 |
| 待售资产 | 0.0 | 10.3 | 10.3 | 10.3 | 10.3 |
| 总资产 | 2,977.2 | 3,073.6 | 3,435.4 | 3,651.3 | 3,976.5 |
| 短期债务 | 259.7 | 356.7 | 206.7 | 206.7 | 166.7 |
| 其他负债 | 452.5 | 540.4 | 661.1 | 670.6 | 722.9 |
| 总流动负债 | 712.2 | 897.1 | 867.8 | 877.3 | 889.7 |
| 股东资金 | 1,429.7 | 1,431.0 | 1,472.1 | 1,528.5 | 1,601.3 |
| 少数股东权益 | 1.2 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 |
| 优先股 | 199.6 | 50.0 | 50.0 | 0.0 | 0.0 |
| 长期借款 | 568.4 | 633.6 | 983.6 | 1,183.6 | 1,423.6 |
| 长期负债 | 66.1 | 60.5 | 60.5 | 60.5 | 60.5 |
| 总长期负债 | 634.6 | 694.1 | 1,044.1 | 1,244.1 | 1,484.1 |
| 总权益和负债 | 2,977.2 | 3,073.6 | 3,435.4 | 3,651.3 | 3,976.5 |
现金流量表 (百万令吉)
| 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025f | 2026f | 2027f |
|---|---|---|---|---|---|
| 税前利润 (PBT) | 130.2 | 156.9 | 137.5 | 163.3 | 188.7 |
| 调整项 | 16.1 | 18.8 | 43.1 | 46.6 | 54.0 |
| 折旧与摊销 | 27.3 | 23.3 | 26.9 | 21.9 | 18.0 |
| 营运资本变动 | 69.9 | 141.7 | 219.6 | (79.7) | (132.8) |
| 经营现金流 | 243.6 | 340.7 | 427.1 | 152.1 | 127.9 |
| 资本支出 | (53.2) | (67.6) | (405.0) | (55.0) | (55.0) |
| 其他 | 1.8 | (205.7) | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 投资现金流 | (51.3) | (273.3) | (405.0) | (55.0) | (55.0) |
| 债务增加/(偿还) | (196.8) | 143.9 | 200.0 | 200.0 | 200.0 |
| 股权增加/(偿还) | 0.0 | (149.9) | 0.0 | (50.0) | 0.0 |
| 股息 | (111.5) | (46.7) | (46.7) | (49.8) | (49.8) |
| 其他 | (38.8) | (33.6) | (1.6) | 0.0 | 0.0 |
| 融资现金流 | (347.1) | (86.4) | 151.7 | 100.2 | 150.2 |
| 净现金流 | (154.9) | (18.9) | 173.8 | 197.3 | 223.1 |
比率
| 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025f | 2026f | 2027f |
|---|---|---|---|---|---|
| 盈利能力比率 | |||||
| 核心股本回报率 (%) | 5.1 | 6.0 | 6.0 | 7.1 | 7.8 |
| 核心资产回报率 (%) | 2.4 | 2.9 | 2.7 | 3.0 | 3.2 |
| EBITDA 利润率 (%) | 18.5 | 21.4 | 19.1 | 18.8 | 18.6 |
| PBT 利润率 (%) | 12.0 | 13.5 | 12.6 | 13.3 | 13.4 |
| 流动性比率 | |||||
| 流动比率 (x) | 1.9 | 2.0 | 2.0 | 2.2 | 2.5 |
| 速动比率 (x) | 1.7 | 1.7 | 1.6 | 1.5 | 1.6 |
| 杠杆比率 | |||||
| 总负债/权益 (x) | 0.9 | 1.1 | 1.3 | 1.4 | 1.5 |
| 净债务/权益 (x) | 0.4 | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 0.5 |
| 增长率 | |||||
| 收入 (%) | 19.4 | 2.8 | 4.7 | 13.0 | 14.1 |
| 税前利润 (%) | 35.3 | 15.3 | (2.2) | 18.8 | 15.6 |
| 核心净收益 (%) | 64.9 | 15.6 | 1.6 | 21.0 | 15.6 |
| 总资产 (%) | (4.6) | 2.9 | 11.8 | 6.3 | 8.9 |
假设
| 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025f | 2026f | 2027f |
|---|---|---|---|---|---|
| 新销售额 (百万令吉) | 1,120.0 | 1,389.0 | 1,463.0 | 1,550.0 | 1,574.0 |
| 房地产开发 PBT 利润率 (%) | 14.4 | 14.8 | 12.9 | 13.5 | 13.6 |
行业推荐指南
增持 (OVERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率超过12%。
中性 (NEUTRAL): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率在7%至12%之间。
减持 (UNDERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率低于7%。
股票推荐指南
买入 (BUY): 股票的总回报率超过12%。
持有 (HOLD): 股票的总回报率在7%至12%之间。
卖出 (SELL): 股票的总回报率低于7%。
未评级 (Not Rated): 该公司不在我们的覆盖范围内。报告仅供参考。
股票的总回报包括预期股价升值、ESG评级调整和总股息。如果使用股息贴现模型估值，则总股息不计入总回报，以避免重复计算。行业的总回报是该行业股票的市值加权平均总回报。
ESG 评分与指南
| 评分 | 环境 (Environmental) | 社会 (Social) | 治理 (Governance) | 平均 |
|---|---|---|---|---|
| 评分 | ★★★ | ★★★ | ★★★ | ★★★ |
| 备注 | 已制定环境政策以减轻环境影响并最小化污染。 | PCB 非常重视员工培训以确保安全，并鼓励其供应商、承包商和其他业务伙伴遵循相同的标准。 | 充分的透明度实践，以确保利益相关者的参与和管理效率。 | |
| ★★★★★ (≥80%) | 在运营、管理和未来方向的各个方面展现了市场领先的ESG因素整合能力。 | 目标价上调5% | ||
| ★★★★ (60-79%) | 在运营、管理和未来方向的大部分方面，对ESG因素的整合高于平均水平。 | 目标价上调3% | ||
| ★★★ (40-59%) | 在运营、管理和未来方向中充分整合了ESG因素。 | 目标价无变动 | ||
| ★★ (20-39%) | 在运营和管理中有一些ESG因素的整合，但尚不充分。 | 目标价下调3% | ||
| ★ (<20%) | 在运营和管理中对ESG因素的整合极少或没有。 | 目标价下调5% | ||
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截至2025年7月30日星期三，撰写本报告的分析师 Thiam Chiann Wen 在本报告所涵盖的以下证券中拥有权益：(a) 无。
