AmFIRST REIT 2025年首季报：出租率创十年新高，盈利稳健增长，高负债是隐忧？
AmFIRST REIT刚刚发布了其截至2025年6月30日的第一季度财务报告，其中最亮眼的数据莫过于其物业组合的承诺出租率（Committed Occupancy）飙升至88.8%，创下了自2014财年以来的新高。这标志着该产托在资产管理和租赁策略上取得了重大突破。然而，在亮丽的运营数据背后，其财务状况又如何呢？让我们深入剖析这份财报。
核心数据亮点：盈利能力显著提升
本季度的财务数据显示，AmFIRST REIT的营收和核心盈利均实现了稳健增长，这主要得益于运营效率的提升。
营收与净产业收入
总营收实现了7.8%的年度增长，主要驱动力来自旗下多处物业出租率的改善，包括Menara AmBank、Wisma AmFIRST、Prima 9和Jaya 99。此外，停车场收入的增加以及一笔一次性的豁免复原负债补偿也为营收做出了贡献。
本季度 (Q1 2025)
总营收: RM 2,701万
净产业收入: RM 1,619万
去年同期 (Q1 2024)
总营收: RM 2,505万
净产业收入: RM 1,456万
尽管物业费用因维修和评估费用的增加而上涨了2.9%，但由于电费开支的降低，涨幅得到了部分缓解。最终，净产业收入（NPI）实现了11.2%的强劲增长，显示出核心运营的盈利能力正在增强。
核心盈利（已实现净收入）
对于产托投资者而言，已实现净收入（Realised Net Income）是衡量其派息能力的关键指标。本季度，该项数据表现极为出色，飙升了45.4%。这清晰地表明，撇除会计账面上的未实现亏损后，公司的实际运营盈利能力非常强劲。
本季度 (Q1 2025)
已实现净收入: RM 513万
税后总利润: RM 327万
去年同期 (Q1 2024)
已实现净收入: RM 353万
税后总利润: RM 322万
值得注意的是，税后总利润仅微增1.6%，主要是受到了衍生品未实现亏损等非现金项目的影响。因此，关注已实现净收入更能反映其真实的经营状况。
风险与前景分析
运营亮点：出租率创十年新高
本季度最大的亮点无疑是其整体出租率的显著提升。承诺出租率从去年同期的84.1%大幅攀升至88.8%，是过去十年来的最佳表现。这表明管理层在吸引和留住租户方面取得了巨大成功。
| 物业名称 | 2025年3月31日 承诺出租率 (%) |
2025年6月30日 承诺出租率 (%) |
变化亮点 |
|---|---|---|---|
| Menara AmBank | 73.7% | 78.2% | 稳步提升 |
| Wisma AmFIRST | 83.1% | 91.4% | 大幅增长 |
| Prima 9 | 62.2% | 77.1% | 显著改善 |
| Prima 10 | 15.8% | 92.1% | 惊人飞跃 |
| 整体投资组合 | 82.5% | 88.8% | 创十年新高 |
特别是位于Cyberjaya的Prima 10，其承诺出租率从15.8%飙升至92.1%，堪称一次完美的运营逆转。这一积极势头若能持续，将为未来的收入增长奠定坚实基础。
财务健康与风险管理
尽管运营表现出色，但公司的财务状况仍需密切关注。截至本季度末，其负债率（Gearing Ratio）为47.3%，略高于上一季度的47.1%。这一水平已接近马来西亚产托50%的监管上限，可能会限制其未来通过借贷进行扩张的能力。
在利率管理方面，公司采取了对冲策略。目前总计RM7.7亿的借款中，约有33%（RM2.5亿）通过利率互换（IRS）锁定了固定利率，平均对冲期限为3.3年。这有助于在当前不确定的利率环境下，减轻部分利率上升带来的冲击。然而，仍有67%的贷款为浮动利率，这意味着公司的利息成本仍然会受到市场利率波动的影响。
总结与展望
总体来看，AmFIRST REIT在2025财年第一季度交出了一份令人鼓舞的运营报告。管理层在提升资产出租率方面取得了显著成效，核心盈利能力强劲，这无疑是积极的信号。然而，高企的负债比率依然是投资者需要关注的重点，它考验着管理层的资本运作和风险控制能力。
投资者应关注以下几个关键点：
- 高负债水平：47.3%的负债率接近监管红线，这可能会限制未来的增长潜力和融资灵活性。
- 利率风险：大部分贷款仍为浮动利率，未来利率市场的任何变动都可能直接影响其盈利能力。
- 增长可持续性：出租率的强劲增长是否能够持续，以及管理层是否有进一步优化资产组合的计划，将是未来发展的关键。
我的观点
从我的角度看，这份财报揭示了一个处于转型关键期的AmFIRST REIT。管理层在提升资产运营效率和出租率方面取得了显著成效，这是最积极的信号。然而，高企的负债比率如同一把悬顶之剑，考验着管理层的资本管理智慧。未来，能否在维持增长势头的同时有效降低负债，将是决定其长期价值的关键。
你认为AmFIRST REIT能否在未来几个季度继续保持如此强劲的出租率增长势头，并成功应对高负债的挑战呢？
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