KIP Real Estate Investment Trust [稳健的FY25表现与未来展望]
回顾
- KIP REIT的FY25实现净利润为5160万令吉（同比增长14.6%），符合预期，占我们全年预测的99.6%。
- 4QFY25每单位分配（DPU）为2.02仙，使得FY25 DPU达到6.8仙（同比增长2.0%）。根据最后收盘价，这相当于8.0%的诱人股息收益率。
- FY25收入同比增长33.3%至1.361亿令吉，主要得益于其七个现有KIP Malls的强劲贡献，以及新收购的DPulze购物中心、TF Value Mart和Cheras Jaya工业地产的增量收入。
- 尽管营收增长强劲，但由于运营费用同比激增64.5%，加上管理人管理费（同比增长113.7%）和借贷成本（同比增长49.4%）的大幅增加，实现净利润的增长速度较慢，为14.6%，达到5160万令吉。
- 按季度计算，4QFY25实现净利润环比增长5.8%至1520万令吉，主要得益于新收购的Cheras Jaya工业地产的全季度贡献。
影响
- 我们暂时维持我们的盈利预测，等待今天晚些时候举行的分析师简报会提供更多见解。
展望
- 管理层对KIP REIT的前景保持乐观，这得益于其现有物业组合的稳固表现、积极的租赁策略和持续的运营改进。
- 该REIT继续优先考虑审慎的资本管理和为单位持有人提供可持续的回报。展望未来，其专注于收购增值资产并扩大在零售和工业领域的敞口，为KIP REIT的长期价值创造和抓住新兴机遇奠定了良好基础。
估值
- 我们维持对KIP REIT的“买入”建议，目标价维持在RM1.17/单位不变，基于6.75%的目标收益率。
表 1: 盈利摘要 (百万令吉)
| 财年截至6月 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26f | FY27f |
|---|---|---|---|---|---|
| 总租金收入 | 83.8 | 102.2 | 136.1 | 143.5 | 148.2 |
| 净物业收入 | 62.2 | 77.8 | 96.8 | 113.9 | 117.6 |
| NPI 利润率 (%) | 74.2 | 76.2 | 71.1 | 79.3 | 79.3 |
| 核心税前利润 | 39.5 | 45.0 | 53.4 | 66.2 | 69.5 |
| 核心净利润 | 39.5 | 45.0 | 51.6 | 66.2 | 69.5 |
| 可分配收入 | 38.8 | 45.6 | 52.7 | 61.6 | 64.7 |
| 核心每股收益 (仙) | 6.5 | 7.3 | 7.1 | 8.3 | 8.7 |
| 核心每股收益增长 (%) | (9.0) | 11.7 | (2.1) | 15.5 | 5.0 |
| 市盈率 (x) | 13.2 | 11.8 | 12.0 | 10.3 | 9.8 |
| 每单位派息 (仙) | 6.2 | 6.7 | 6.8 | 7.7 | 8.1 |
| 股息率 (%) | 7.3 | 7.8 | 8.0 | 9.0 | 9.5 |
| 净资产收益率 (%) | 6.5 | 6.7 | 6.6 | 8.0 | 8.3 |
表 2: 4QFY25 业绩分析 (百万令吉)
| 财年截至6月 | 4Q24 | 3Q25 | 4Q25 | QoQ (%) | YoY (%) | FY24 | FY25 | YoY (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 总收入 | 32.6 | 39.5 | 39.9 | 0.9 | 22.2 | 102.2 | 136.1 | 33.3 |
| 净物业收入 | 26.4 | 27.5 | 28.1 | 2.1 | 6.1 | 77.8 | 96.8 | 24.4 |
| 利息收入 | 0.2 | 0.2 | 0.3 | 43.3 | 76.7 | 0.9 | 1.1 | 32.2 |
| 投资物业公允价值变动 / EI | (4.2) | (0.6) | 63.3 | >100 | >100 | (6.0) | 61.8 | >100 |
| 净投资收入 | 22.4 | 27.1 | 91.6 | 237.8 | 309.7 | 72.9 | 159.7 | 119.2 |
| 财务成本 | (4.6) | (7.0) | (7.3) | 4.2 | 59.0 | (16.7) | (24.9) | 49.4 |
| 其他信托费用 | (0.9) | (1.3) | (1.1) | (11.3) | 33.5 | (3.1) | (4.2) | 33.3 |
| 税前收入 | 16.0 | 13.8 | 79.3 | 473.5 | 393.9 | 45.7 | 115.1 | 151.7 |
| 净利润 | 16.0 | 13.8 | 79.3 | 473.5 | 393.9 | 47.3 | 115.1 | 143.4 |
| 核心净利润 | 12.0 | 14.3 | 15.2 | 5.8 | 26.5 | 45.0 | 51.6 | 14.6 |
| 可供分配收入 | 13.5 | 14.2 | 15.7 | 10.7 | 16.3 | 45.6 | 52.7 | 15.5 |
| EPU (仙) | 1.5 | 1.7 | 1.9 | 11.0 | 31.9 | 7.3 | 7.1 | (2.1) |
| DPU (仙) | 2.0 | 1.6 | 2.0 | 26.1 | 2.7 | 6.7 | 6.8 | 2.0 |
| ppt | ppt | ppt | ||||||
| NPI 利润率 (%) | 81.0 | 69.5 | 70.3 | 0.8 | (10.7) | 76.3 | 71.1 | (5.2) |
| 核心净利润率 (%) | 36.7 | 36.3 | 38.0 | 1.8 | 1.3 | 44.0 | 37.9 | (6.2) |
行业推荐指南
增持 (OVERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率超过12%。
中性 (NEUTRAL): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率在7%至12%之间。
减持 (UNDERWEIGHT): 根据我们的覆盖范围，该行业的总回报率低于7%。
股票推荐指南
买入 (BUY): 股票的总回报率超过12%。
持有 (HOLD): 股票的总回报率在7%至12%之间。
卖出 (SELL): 股票的总回报率低于7%。
未评级 (Not Rated): 该公司未被覆盖。此报告仅供参考。
股票的总回报包括预期的股价升值、ESG评级调整和总股息。如果使用股息贴现模型进行估值，则总股息不计入总回报，以避免重复计算。
行业的总回报是该行业内各股票总回报的市场资本化加权平均值。
ESG 评分与指南
| 环境 (Environmental) | 社会 (Social) | 治理 (Governance) | 平均 (Average) | |
|---|---|---|---|---|
| 评分 | ★★★ | ★★★ | ★★★ | ★★★ |
| 备注 | 已实施一些绿色倡议以减少碳排放。 | 鉴于该行业非劳动密集型，社会风险暴露较低。 | 充分的透明度实践，以确保利益相关者参与和管理效率。 |
★★★★★ (≥80%): 在运营、管理和未来方向的各个方面整合ESG因素方面展现了市场领先的能力。
+5% 目标价溢价
★★★★☆ (60-79%): 在运营、管理和未来方向的大部分方面，对ESG因素的整合高于一般水平。
+3% 目标价溢价
★★★☆☆ (40-59%): 在运营、管理和未来方向上对ESG因素进行了充分的整合。
对目标价无变动
★★☆☆☆ (20-39%): 在运营和管理中进行了一些ESG因素的整合，但尚不充分。
-3% 目标价折价
★☆☆☆☆ (<20%): 在运营和管理中极少或没有整合ESG因素。
-5% 目标价折价
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截至2025年7月25日（星期五），编写本报告的分析师 Thiam Chiann Wen 在本报告所涵盖的以下证券中拥有利益：(a) 无。
