评估

• CapitaLand Malaysia Trust (CLMT) 的2025上半年净利润为7260万令吉，符合预期，占我们和市场全年预测的49%。
• CLMT宣布2025上半年首次收入分配为每单位2.46仙（同比增长4.2%），这也符合我们全年每单位股息（DPU）预测的5.0仙。根据最后收盘价，这相当于年化股息收益率为7.6%。
• 2025上半年净产业收入（NPI）同比增长7.3%至1.388亿令吉，得益于正向的租金调升、租金递增，以及来自Glenmarie Distribution Centre和Senai Airport City Facilities的新收入贡献，这两个项目分别于2025年1月和6月开始确认租金收入。
• 按季比较，由于总营业额租金正常化，2025年第二季度净产业收入微降1.9%至6870万令吉。第一季度受益于更高的节庆购物销售，这提振了可变租金收入。
• 截至2025年6月30日，CLMT继续得到其巴生谷以外购物中心的强力支持，这些购物中心的出租率达到了超过99%的优异水平。同时，2025上半年的零售租金调升率保持在令人鼓舞的+10.8%。
• 就租约到期情况而言，按总租金收入计算，CLMT有20%的租约将在2025年到期续签，2026年为30%，2027年及以后为50%。2025年到期租约的很大一部分来自巴生谷以外表现优异的购物中心，这为进一步提升租金收入提供了坚实的机会。截至2025年第二季度末，2025年到期的租约中约有47.1%已经续签。

影响

• 我们对2025-2027财年的盈利预测没有变化。

电话会议摘要

• 电话会议期间提出的一个主要担忧是，自2025年7月1日起对商业地产租赁征收8%的销售与服务税（SST）可能带来的影响。该税收预计将增加租户的运营成本，并可能抑制租金调升的潜力。一些租户已接洽该REIT探讨可能的缓解措施，但管理层目前没有计划做出让步。值得注意的是，CLMT的旗舰购物中心，即Gurney Plaza、Queensbay Mall和East Coast Mall，合计贡献了2024财年93%的净产业收入，预计在面对租户的抵制时将更具韧性，这得益于它们的高出租率、强劲的租户需求和稳固的市场地位。
• 继6月份完成在Senai Airport City（柔佛）的三项工业地产收购后，管理层表示，剩余的收购项目，包括位于Elmina Business Park（雪兰莪）的物流设施和位于Nusajaya Tech Park（柔佛）的三家永久产权工厂，预计将在2025年第三季度完成。这些资产总价值为2.79亿令吉，预计初始收益率为6.8%-7.3%。此外，这些租约包含内置的租金递增条款，将为未来的租金增长提供额外支持。
• 另外，管理层表示，拟通过私募筹集高达2.5亿令吉的计划预计将于2025年第三季度完成。单位持有人的特别会议定于2025年7月22日举行，以寻求对该议案的批准。所得款项将主要用于偿还与4亿令吉收购九项工业和物流资产相关的借款。此次融资是CLMT优化资本结构、增强资产负债表灵活性以及为未来增长机会创造更多空间的更广泛战略的一部分。完成后，该配售预计将使CLMT的负债率从43.0%降至39.6%。

估值

• 我们维持每股RM0.82的目标价，这是基于我们预测的2026日历年每股5.4仙的股息，并以6.75%的目标收益率计算得出。该估值还包括3%的ESG溢价，以反映CLMT的4星ESG评级。重申“买入”评级。