YNH Property Q3 FY2025 财报深度解析：营收飙升，但盈利挑战犹存
马来西亚的房地产市场总是充满变数，而在这片波动的土地上，YNH Property Berhad (YNH Property) 近日发布了截至2025年3月31日的第三季度（Q3 FY2025）财报。这份报告揭示了公司在营收上的显著增长，但同时，其盈利能力面临着严峻的挑战，且财务健康状况存在一些值得关注的信号。对于关注房地产板块的投资者而言，这份报告无疑提供了丰富的解读空间。
究竟是什么推动了YNH Property的营收爆发？在面对亏损扩大的同时，公司又采取了哪些应对策略？让我们深入这份财报，一探究竟。
核心数据亮点：营收强劲，亏损扩大
营收表现：
YNH Property 在本季度交出了一份令人瞩目的营收答卷，尤其是在九个月累计表现上。
本季度 (截至2025年3月31日)
营收: RM 31,388,611
税前亏损: (RM 21,004,334)
净亏损: (RM 21,357,136)
每股亏损: (5.16) 仙
去年同期 (截至2024年3月31日)
营收: RM 31,144,555
税前亏损: (RM 9,505,912)
净亏损: (RM 2,723,797)
每股亏损: (1.63) 仙
本季度营收与去年同期基本持平，但令人担忧的是，公司本季度的税前亏损和净亏损均大幅扩大。管理层在报告中指出，亏损扩大主要由于“更具挑战性的项目进展”以及“本季度处置存货造成的损失”。
累计九个月表现：
本财年九个月 (截至2025年3月31日)
营收: RM 358,058,187
税前亏损: (RM 33,843,480)
净亏损: (RM 36,701,723)
每股亏损: (10.35) 仙
去年同期九个月 (截至2024年3月31日)
营收: RM 108,231,900
税前亏损: (RM 29,350,559)
净亏损: (RM 25,304,444)
每股亏损: (8.19) 仙
在累计九个月的表现中，YNH Property 的营收实现了惊人的 231% 增长，从去年的 RM 1.08 亿飙升至本财年的 RM 3.58 亿。这主要得益于 163 Retail Park 的成功处置，以及 Solasta Dutamas 和 Manjung Point Seksyen II 项目的持续贡献。
然而，尽管营收大幅增长，累计净亏损也从去年的 RM 2530 万扩大至本财年的 RM 3670 万，显示出公司在成本控制和盈利能力方面仍面临挑战。
财务状况：资产优化与债务削减
截至2025年3月31日，YNH Property 的财务状况显示出积极的债务管理策略：
截至2025年3月31日
总资产: RM 2,224,749,374
库存: RM 1,518,101,079 (非流动+流动)
现金及短期存款: RM 11,962,788
总借款: RM 545,896,201
负债率: 50%
截至2024年6月30日
总资产: RM 2,445,780,926
库存: RM 1,719,565,440
现金及短期存款: RM 43,183,059
总借款: RM 835,377,701
负债率: 71%
公司总资产有所下降，主要是由于库存（包括投资性房地产）的减少，这与公司通过资产处置来变现价值的策略相符。值得注意的是，公司总借款从 RM 8.35 亿大幅下降至 RM 5.46 亿，负债率也从 71% 显著改善至 50%。这表明公司在优化资本结构和降低财务风险方面取得了进展。
现金流概览：运营承压，投资活动带来现金
在现金流方面，报告期内公司呈现出复杂的局面：
- 经营活动现金流： 从上一财年同期的净流入 RM 9166 万转为本财年累计净流出 RM 1.56 亿。这反映出核心业务运营面临较大的现金流压力。
- 投资活动现金流： 累计净流入 RM 1.31 亿，较上一财年同期大幅增加，主要得益于 163 Retail Park 等资产的处置。
- 融资活动现金流： 累计净流出 RM 2.92 亿，这主要用于偿还借款和中期票据，与公司降低负债的策略一致。
截至本财年三季度末，公司的现金及现金等价物余额为 (RM 400 万)，显示出流动性面临一定挑战，部分被银行透支所抵消。
风险与前景分析：挑战与机遇并存
主要风险点：
- 审计师保留意见： 最值得关注的是，公司截至2024年6月30日的财报，审计师对其库存和其他应收款项的估值和相关披露持保留意见，原因是监管机构的调查仍在进行，且独立特别审查尚未完成。这为公司财务报表的可靠性蒙上了一层阴影，可能影响投资者信心。
- 亏损持续扩大： 尽管营收增长，但公司持续录得亏损，且本季度亏损幅度加大，这对其持续经营能力构成挑战。
- 运营现金流转负： 经营活动现金流的转负，意味着公司核心业务目前无法产生足够的现金来支持日常运营，对资产处置的依赖性增加。
- 资产处置进展： 虽然 163 Retail Park 已成功出售，但另一项重要土地处置（与 Sunway Living Space 的交易）仍在延长条件期，其最终完成时间存在不确定性。
未来发展前景：
尽管面临挑战，YNH Property 仍积极布局未来
