AEON: Aeon Co. (M) Berhad: 物业管理业绩强劲支撑盈利，目标价获维持“买入”评级

TA SECURITIES发布研究报告指出，永旺马来西亚（Aeon Co. (M) Berhad）在FY25财年表现强劲，净利润同比增长4.5%，主要得益于其物业管理部门（PMS）的卓越表现。投行维持其“买入”评级，目标价RM1.42，意味着较最新交易价有23.5%的潜在上涨空间。

业绩回顾

报告指出，永旺FY25财年净利润增长4.5%，主要由强劲的物业管理部门业绩支撑。该部门的息税前利润（EBIT）率在FY25财年扩大至40.9%，同比提升2.6个百分点，这得益于更高的客流量、稳定的出租率以及持续优化的租户组合。管理层披露，FY25财年车辆进出量同比增长5%，租户销售额增长8.3%。这些改善主要归因于有效的营销活动、餐饮和娱乐设施的扩张以及成功的购物中心翻新工程。

然而，永旺的零售部门在FY25财年第四季度（4QFY25）的营业额同比温和下降3.7%，这主要受到2026年农历新年较晚的影响。从全年来看，尽管销售额有所增加，但由于平均购物篮尺寸（ABS）下降，零售部门收入基本持平。平均购物篮尺寸的下降部分归因于食品线产品贡献增加，而这类产品通常定价较低。FY25财年，食品线销售占零售总额的57.9%，同比增长2.3个百分点，得益于餐饮租户的增加。

前景展望

展望FY26财年，永旺的前景将继续受到稳定的零售业绩和物业管理部门持续增长的支撑。这得益于自有品牌销售的提升、持续的翻新计划以及旨在优化整体购物体验的租户组合优化。此外，与马来西亚旅游局合作，为2026年“马来西亚旅游年”推出的促销活动，预计将进一步提振商场客流量。

管理层预计，在农历新年和开斋节等节假日期间，消费者支出强劲，FY26财年第一季度销售额将环比改善。食品线部门预计仍将是零售销售的主要贡献者，集团将通过增加SKU和多元化产品来继续扩大其高利润的自有品牌。预计FY26财年零售息税前利润率将保持在约1.0%的稳定水平，这得益于稳健的自有品牌销售、购物体验的改善、商场布局的优化以及消费支出的复苏。物业管理部门的息税前利润率预计在FY26财年仍将保持约41%的弹性，受益于强劲的客流量、96%的稳定出租率和4%的租金续签率。

盈利预测与评级

TA SECURITIES已将永旺FY26-28F财年的盈利预测下调0.6%至4.5%，原因是对Aeon KL Midtown购物中心开业推迟至FY26下半年后，降低了销售假设。同时，投行根据管理层最新指引调整了两个业务板块的息税前利润假设。尽管预测有所调整，但投行维持了RM1.42的目标价和“买入”评级，基于股息折现模型（DDM）估值，且股息预测保持不变。

ESG进展

永旺在FY25财年持续加强其ESG承诺，以减少碳足迹。目前，已有12家购物中心采用太阳能光伏系统供电，并在18家购物中心增设了2个电动汽车充电站，充电桩总数达到64个。报告指出，集团约28%的能源消耗来自可再生能源。永旺在FY25财年获得了多项外部组织的ESG奖项，彰显了其在可持续发展方面的努力。