IOIPG: IOI Properties Group Berhad: 工业地块溢价出售，催生价值重估与目标价上调

马来西亚知名房地产发展商IOI Properties Group Bhd (IOIPG) 近期完成了一项备受瞩目的工业地块出售交易，此举不仅大幅提升了资产价值，也获得了分析师的积极评价。TA Securities已重申对IOIPG的“买入”评级，并将其目标价从先前的RM2.78显著上调至RM3.94，反映出市场对公司价值重估的乐观预期。

业绩回顾

IOIPG通过其全资子公司Fortune Growers Sdn Bhd，与Bridge Data Centres签订了一项重要的买卖协议，成功脱售位于万津（Banting）IOI工业园的136.0英亩工业地块，交易价值高达7.407亿令吉。此次出售的土地约占万津工业园总面积的42%，且是马来西亚有史以来价值最高的非公开数据中心工业地块交易。

分析师强调，该地块的隐含价格约为每平方英尺125令吉，远超周边工业地块每平方英尺50-95令吉的市场询价，也高于IOI工业园万津地块每平方英尺95令吉的指导价。这一显著的溢价被认为是合理的，主要归因于该地块已具备完善的基础设施、优越的公路连接性（毗邻吉隆坡国际机场和巴生港），以及其在数据中心开发方面的优越条件，能够满足市场对快速上市和交付确定性的关键需求。此次交易预计将为公司带来约60%的毛利率，并有望实现约3.38亿令吉的净利润。

前景展望

尽管此次工业地块出售有望为集团带来可观的盈利增长，TA Securities表示，鉴于完成时间和利润确认的清晰度尚待明确，目前暂维持其2027财年7.993亿令吉的盈利预测不变。此次出售并非全面退出，万津工业园仍保留约186英亩地块，为未来的土地销售或开发提供持续机会。管理层亦计划在万津和依斯干达马来西亚的IOI工业园开发50万平方英尺的物流仓储设施，旨在通过长期租赁协议实现经常性工业收入。

此外，IOIPG正在积极推进位于马六甲（Melaka）和依斯干达马来西亚（Iskandar Malaysia）等地的其他工业园项目，这些项目将为公司提供长期的规模和增长潜力。IOIPG正逐步构建经常性工业收入来源，并计划于2026年第三季度上市零售重点房地产投资信托（REIT），这将进一步释放资产价值，并为公司提供新的增长动力。

投行评价与估值

TA Securities维持对IOIPG的“买入”评级，并将目标价上调至RM3.94。这一调整主要基于其将目标估值乘数从0.6倍市账率（P/B）提高至0.85倍市账率，以反映万津数据中心地块处置后更清晰的价值实现，以及IOIPG在万津、马六甲和古来等地不断扩大的工业版图。分析师认为，IOIPG的0.85倍目标市账率相较于同行（如Sime Darby Property和Mah Sing，其市账率分别为1.2倍和1.0倍）仍存在折让，未能完全反映其工业地库的内在价值以及资本回收计划的潜力。随着未来执行里程碑的逐步实现，尤其是REIT上市计划，预计公司估值将有进一步提升空间。